预告登记的效力

四、预告登记的效力

1.担保效力。预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是，如果请求权人在办理了预告登记后，不动产权利人依然违反义务对不动产进行处分，此时产生何种效果?在立法上可以有多种选择模式，例如禁止在预告登记之后再进行登记，或禁止登记名义人进行处分登记，或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中，就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题，有不同的观点。有人认为，应当采取德国民法的相对无效的规定;有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。

《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”显然，《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点。申言之，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是绝对不能发生物权变动的法律效果。笔者认为，这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。

2.顺位效力。预告登记的顺位效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。赋予预告登记顺位效力的原因在于:预告登记毕竟是暂行性的，其要么转为本登记，要么丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记，只有这样才能更有效地保障债权人的合法权益。《物权法》对预告登记的顺位效力没有规定，但是由于《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”因此，可以在将来的不动产登记立法中对这个问题加以明确。

3.增强效力。预告登记的增强效力是指由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此该请求权被作为该项将来才能产生的不动产物权来看待，具有了与之相同的效力。这一点主要体现在破产的时候。例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了预告登记，如果不久甲就破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。此外，在相对人死亡时，预告登记的增强效力依然存在，继承人不得以继承为由而请求涤除不动产上的预告登记。