关于银行抵押贷款预告登记的问题

一、关于银行抵押贷款预告登记的问题

《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。⁽²⁾我国以前的民事立法在预告登记制度方面存在空白，只是在建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中规定，“开发企业应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。笔者认为预告登记的出台替代了该种备案登记，因此，现阶段我国预告登记的类型主要还是预售商品房的登记。

以前，银行在办理预售商品房按揭贷款时，会要求购房者、开发商到房地产管理部门办理抵押登记备案手续，在房产竣工后再办理变更抵押登记，现在预告登记完全替代了以前在房地产管理部门办理的抵押登记备案手续，银行直接要求购房者、开发商办理预告登记即可，使按揭贷款程序变得更为简捷，也节约了银行的工作时间，同时，也从某种程度上保护了银行的抵押权。但是，《物权法》还规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。换言之，一旦预告登记失效，贷款银行的合法权益就不能得到保障。但对于何为“能够进行不动产登记之日的时间点”，《物权法》并未作出明确的规定。因此，笔者认为不能片面地认为办理预告登记后只要超过3个月未办理正式的登记，预告登记就失效，且《物权法》创立预告登记的立法原意也是为了保护当事人的合法利益，如果片面认为只要超过3个月未办理正式登记预告登记就会失效，那么，就丧失了《物权法》所要达到的立法目的和意图。再则，在实践中银行也往往会因为开发商、购房者的问题无法在3个月内办理正式抵押登记，如果超过了3个月期限，预告登记就会失效，那么，贷款银行的抵押权就无法得到保障还很可能因此遭受重大的经济损失。所以，对于预告登记的时间效力，还有待我国立法明确一个可操作、合理的法定期间，这样，不仅能促使请求权人积极行使请求权，而且，能有效的保障银行债权的实现，维护银行的合法权益。

根据以上的分析，建议银行在预告登记的时间效力还未作出明确规定前，应严格按照《物权法》中预告登记失效期限的规定，在督促抵押人及时办理产权登记的同时，银行也应及时办理抵押登记，并且，银行还可以要求开发商在为购房人提供全程或阶段性连带责任保证时，开发商的股东也提供全程或阶段性连带责任保证，这样可以促使开发商在房产竣工后尽快办理正式的不动产登记，方便银行办理正式的抵押登记，为银行节约一定的时间，使银行的抵押权避免因预告登记失效而造成丧失的风险。再则，登记机关应严格按照法定程序办理抵押登记，对房屋期权抵押的，在取得房屋所有权证后，及时重新办理房屋抵押登记，取代预告登记，同时要注意登记的审批时间，严格按照法律的规定办事，以避免因审批时间过长妨害银行实现其抵押权，给银行造成不必要的经济损失。