第三节 个人住房贷款
一、个人住房贷款的概念和特点
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。
二、个人住房贷款的特点
(一)个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款属于消费贷款的一种，而由于房地产是最高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为消费贷款的最主要品种。
(二)个人住房贷款必须设立担保
这主要是因为住房贷款的贷款额度大、期限长，银行的风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便;也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。
(三)个人住房贷款的基础是抵押权
所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保特权的一种，抵押权人具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权，用益物权，如使用权等也可以设立抵押权。
(四)个人住房贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准证券品种在资本市场上交易。
(五)个人住房贷款业务具有一定的政策性
个人住房贷款业务具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定时期、一定地区的产业政策倾向。特点是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。
(六)个人住房贷款成本较高，但效益较好
个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。
三、个人住房贷款的种类
(一)按资金来源划分
按资金来源划分个人住房贷款可分为委托贷款(也称公积金贷款)、自营贷款(也称商业性贷款)和组合贷款(由自营贷款和委托性贷款两部分组合而成)3种。
(1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
(2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
(3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
(二)按住房交易形态划分
按住房交易形态划分个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。
首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称“一手房”贷款。
再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。
(三)按贷款用途划分
按贷款用途划分个人住房贷款可分为购买贷款、个人大修住房贷款等。
(四)按购买住房类型划分
按购买住房类型划分个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。
四、个人住房贷款的性质
(一)个人住房贷款的实质
个人住房贷款实质上是按揭贷款，即房屋按揭，指购房者(按揭人)在按揭合同期内向金融机构(按揭权人)租房，按揭期满买房的一种法律行为。房地产开发商既是售房人，又是按揭人的担保人，同时也是按揭权人的部分代理人。
从按揭购房的行为过程来看，按揭人首先买下非按揭房部分，把这部分当作“租房”按金，向按揭权人“租用”按揭房，交付的贷款月息就是按揭房租金，按揭期(实质上就是租期)满买房;而对于按揭权人来说，就是买下按揭房给按揭人租用，按揭期满卖出楼房的法律行为。房屋按揭就是潜在的业主(准备购置房屋的人)将拟购买的物业通过一定的程序转让给按揭权人，在按揭期内，按揭权人成为该房屋的业主(即房屋所有权人)，按揭人还款后，按揭权人将房屋属主权、业主权转回给按揭人。这种“按揭”形式类似“虚拟抵押”。
【案例5-3-1】
2003年10月15日，唐某与某银行、开发商签订了“个人住房抵押借款合同”，其主要条款约定，唐某以其所购买的商品房为抵押，向银行贷款33万元，如唐某逾期偿还贷款的，银行有权对逾期款项按逾期天数每日计收万分之二点一的罚息，并对逾期支付的利息计收复利。唐某应于每一期还款日前，将当期还款本息存入其在银行开立的活期储蓄存款帐户，银行于还款日从该账户中主动扣收。
签约后，银行于2004年2月16日如约向唐某发放了贷款33万元。2004年11月20日至2007年5月20日，唐某共发生逾期还款22期，截止2007年6月13日，上述逾期款项的本息、罚息唐某均已还清。2006年12月5日，开发商将唐某的房产证交给银行，但至今未办理抵押登记。
银行认为唐某累计22个月未按时还款，经多次催要也并无履行合同之诚意，故诉至法院，要求解除其与唐某签订的“个人住房抵押借款合同”，判令唐某、开发商立即偿还拖欠借款及本金、利息，判令其对涉及房产的处分所得价款享有优先受偿权。
法院审理认为，银行与唐某签订的个人住房抵押借款合同，未违反法律的强制性规定，合法有效。合同对唐某还本付息及逾期罚息等责任均进行了约定，故唐某虽存在累计22期逾期偿还贷款本息的情形，但在逾期后均偿还了相应的逾期贷款本息，表明了唐某愿意依照合同履行还本付息义务，并承担相应违约责任的意愿，且无证据证明唐某还有欠款或逾期的情况，并未显示其丧失还款能力或恶意不履行还本付息义务的情况，也不符合解除合同的条款，故银行要求解除合同，提前偿还全部贷款的主张不能成立。最后判决驳回银行的全部诉讼请求。
评析:只要房屋办理了抵押，一旦购房人出现逾期还贷，银行便急于进行诉讼，并且不愿与借款人达成和解，这种逐利的本性其实已经与按揭贷款的初衷背道而驰。在按揭贷款的贷款及还款过程中，还会出现如提前还贷、利率调整对贷款的影响、按揭贷款中买房人处置房屋的效力等问题，借贷双方应仔细审视按揭合同条款，明确双方在合同中约定的权利义务关系。
(二)按揭贷款与抵押贷款的区别
1．债务承担手段不同
房地产抵押贷款是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保;而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼房的房地产作为“按金”，向按揭权人租用按揭楼房。
2．债权债务参与人不同
抵押是借贷双方参与，即债权人(抵押权人)和债务人(抵押人)参与，债权人既是贷款者，又是受押人;债务人既是借款者，又是出押人。而按揭贷款参与人有开发商、按揭人、按揭权人。按揭人必须与开发商订立商品房买卖合同或商品房预售合同并付了非按揭价款后，方可与按揭权人签订按揭购房贷款合同。
3．债务资金运用及目的不同
抵押贷款的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用;按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。
4．债务还贷形式不同
抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、利息，也可以是分期偿还;而按揭贷款形式是等额还款，即“每月支付”或叫“月供”，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存房价款。
5．债权人审查债务人资信重点不同
对于房地产抵押贷款，债权人审查的重点内容是:抵押房地产的权属是否清楚;抵押房地产具体情况(建筑结构、坐落地点、四至范围、新旧程度、建筑面积、占地面积等);抵押房地产的实际价值等。而对于按揭贷款，债权人审查的重点内容因房屋是现房还是期房而不同:现房按揭主要审查楼房质量如何，房屋销售情况以及按揭人收入状况等;期房按揭主要审查开发商资信，开发商经济实力，房屋施工进度，竣工时间，预售手续(包括是否办理了房屋预售许可证件，是否有预售资格等)是否完备齐全，按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。
五、个人住房贷款的程序
(一)个人住房贷款的申请
个人申请住房贷款，必须满足一定的借款人资格，填写银行个人住房贷款申请书并提交相应的个人资料。
1．借款人资格
一般说来，凡是具有完全民事行为能力的自然人，在符合下列条件的情况下都可以申请个人住房贷款:①具有合法的身份证件和居留证件;②具有固定的职业和稳定的收入;③信用良好，确有偿还本息的能力;④借款人购房首付不低于所购买住房总价的20%;⑤具有购买住房的合同或者协议;⑥借款人的住房购买价格基本符合贷款银行或其委托的房地产估价师评估价值;⑦能够提供经办银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人;⑧经办银行其他的要求。
2．申请人需要提供的材料
这些材料包括:①申请人及其配偶、财产共有人及其配偶的有效身份证件，有效身份证件包括居民身份证、户口本、居留证或其他身份证件;②申请人婚姻状况说明;③申请人及其共同还款的收入证明，该说明由贷款银行所认可的部门认可的;④合法的购建(修)协议或其他批准文件;⑤不少于购房总价的20%首付款发票或收据;⑥如果申请人申请非签约楼盘单套购房款，且以所购房屋作为抵押物的，还需要提供房产销(预)售许可证或所开发楼盘的房地产权证、建设用地许可证、建设规划许可证、房产开发商营业执照、房产开发商资质证书，在合法抵押登记和有关保险手续办妥前房产商出具的书面阶段性担保协议;⑦抵押物或质押权利清单、权属证明文件，由处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;⑧保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明;⑨贷款行规定的其他文件和资料。
(二)个人住房贷款的审查和审批
银行经办人员在收到借款人资料以后，对借款人的申请及信用应该进行初步审查，主要包括以下内容:①检验借款申请书;②核实借款人购房行为、购房合同的真伪;③审核借款人以及共同还款人收入水平和资产、负债情况;④对抵押房屋进行评估;⑤首付款的核实等。
经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序;不同意的，应将申请人的所有材料退还。
(三)个人住房贷款的发放
1．签订借款合同
银行批准了申请人的贷款申请后，通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等。
2．贷款额度、期限和利率的确定
贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%;贷款期限最长不超过30年;贷款利率由中国人民银行专门公布，在利率调整时，若剩余期限在一年内的扔按合同利率执行，若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率。
3．确定还款方式
商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式由中国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额还款法(先息后本)或等额本金还款(利随本清)法。
4．抵押权登记
借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。以期房抵押的，放款人与抵押人就持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋。在取得《房屋所有权证》后要及时办理正式的抵押登记手续。
5．贷款的发放
发放贷款时，由经办行信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，经办行将款项直接划入开发商在经办行开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。从受理借款人申请到贷款发放，在经办行内的运转时间不得超过7个工作日。
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