预告登记的适用范围

三、预告登记的适用范围

关于预告登记的适用范围，《物权法》第20条第1款的表述比较原则，从该款来看，只要是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。笔者认为，依据《物权法》相关规定和我国的现实情况，预告登记的适用范围应包括以下几方面:

(一)尚未完成的不动产物权的预告登记

(1)商品房预购及将预购商品房转让的预告登记。商品房预购是指商品房预售方在取得预售许可证，具备预售条件时，将尚未完工的商品房售与购房人，此种交易已为我国《城市房地产管理法》等法律法规所认可。预购商品房的转让是指商品房预购人将其已购买但尚未竣工受领的房屋再行转让给第三人的行为。该行为虽在《城市房地产管理法》中没有明确规定，但在最高人民法院的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条中实际上已经认可。由于商品房预购时和预购商品房转让时该房屋尚未完工，不可能在合同订立后马上进行现房交付和办理过户登记手续，因此买受人可以通过预告登记以阻止一房多卖。

(2)以预购商品房或在建工程设定抵押时的预告登记。一般的抵押以抵押物的现实存在为前提，但是基于融资的需要，以尚未竣工的预购商品房或在建工程进行抵押在实践中已相当普遍，而且相关立法也予以了认可，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《城市房地产抵押管理办法》也对这两种抵押形式予以了承认。但由于进行抵押登记时，抵押标的物尚未现实存在，或抵押人还未获得抵押物的所有权，因而此时进行的登记也应是一种预告登记。

(3)房屋联建中的预告登记。房地产开发过程中联建情况也相当普遍，通常由联建一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方约定房屋建成后的分配比例。而建设活动通常又仅以一方当事人的名义进行，在此情况下，未参与建设活动的当事人所主张的房屋分配权仅是一种基于联建协议形成的债权，如果实际建设方自行将未参与建设方应分配的房屋处分给第三人，势必影响未参与建设方当事人的合法利益。可见，未参与建设方将自己应分配的房屋进行预告登记将是一项重要的权利保障措施。

(二)附条件或附期限不动产物权的预告登记

例如，甲将房屋出租给乙居住，约定在乙的租赁期间届满时，甲将房屋出卖给乙，此时虽然房屋已经现实存在，但乙要获得房屋所有权进行过户登记尚需等到该租赁期结束，为了防止租期结束后甲又改变决定将房屋转让给第三人，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。但并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记，只有为预告登记所保全的请求权，即移转、变更或消灭不动产物权的请求权附条件或附期限时，才可进行预告登记。

(三)特殊不动产物权的预告登记

如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。因为我国实行的是社会主义公有制，土地属国家所有或集体所有，不能买卖。尽管土地所有权不能交易，但土地使用权却存在交易。因此，在请求权的范围的规定上，特别是在立法中，有必要将土地使用权的交易列入被保全的对象，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也应规定可以适用预告登记。

(四)特殊动产物权的预告登记

一些与不动产物权一样也以登记为公示方法的特殊动产物权的请求权，如飞机、船舶、汽车等，这类财产请求权与不动产物权的请求权同样具有法律应该优先保护的性质，法律也应通过预告登记制度赋予这些请求权具备物权的效力。