房地产登记错误的赔偿责任

第四节　房地产登记错误的赔偿责任

主题案例1

瑞金市农村信用合作社联合社诉瑞金市房地产管理局房产行政登记及行政赔偿案^[69]

案情回顾

1997年3月27日瑞金市房地产开发公司与本案当事人瑞金农信社签订《瑞金市农村信用社财产抵押合同》，约定瑞金市房地产开发公司以其开发的东升街27套商品房为抵押物，向瑞金农信社抵押担保贷款336万元。瑞金房产局为瑞金农信社办理了他项权证。贷款到期后，瑞金市房地产开发公司没有按时还贷。1997年7月至2000年12月，瑞金市房地产开发公司陆续将抵押的房屋出售给27户居民，瑞金房产局从1998年至2006年陆续为27户居民办理了房屋所有权证书。2006年10月17日瑞金农信社起诉瑞金市房地产开发公司及瑞金房产局要求支付贷款本金及利息，赣州市中级人民法院作出民事判决，判决生效后，瑞金市房地产开发公司没有履行，瑞金农信社申请法院执行，由于瑞金市房地产开发公司将抵押物全部出售，瑞金房产局又为住户办理了房屋所有权证，所以法院无法处置抵押物，瑞金市房地产开发公司又无财产可供执行，法院至今未能执行。

2006年12月26日，瑞金农信社向瑞金房产局提出赔偿申请，要求赔偿损失336万元。瑞金房产局没有作出答复，瑞金农信社向瑞金市人民政府申请复议，瑞金市人民政府作出不予受理决定。瑞金农信社遂提起诉讼，请求法院确认被告将瑞金农信社的抵押物办证给24户居民的行为违法，并判令瑞金房产局赔偿瑞金农信社损失308.6万元。

瑞金房产局认为:瑞金房产局向24户居民发证瑞金农信社(瑞金农信社的信贷科——笔者注)已经同意，瑞金房产局依法登记不存在过失或登记不当，不承担赔偿责任。

争议焦点

因登记机构过错导致登记错误的责任承担。

裁判意见

两审法院均认为，瑞金房产局在依法为瑞金农信社因房产抵押贷款办理了他项权利登记发证后，明知该房产设定了抵押物权，在抵押他项权利未经法定程序变更、撤销、注销前，未依法认真审查，仅凭瑞金农信社的内设机构出具的证明，将该抵押物所有权登记给他人，违反了《城市房屋权属登记管理办法》关于他项权利的审查、转移登记、注销登记的相关规定，妨碍了瑞金农信社抵押权的行使，侵犯了抵押权人的合法权益，该发证行为违法。另外，因瑞金房产局的违法登记行为，使瑞金农信社的抵押权无法实现，瑞金房产局应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第37条和《中华人民共和国国家赔偿法》第2条第1款的规定，对其违法行为给瑞金农信社造成的损失承担赔偿责任。

评析探讨

对《物权法》第21条第2款“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任……”的理解，不仅在责任性质上存在如基本原理部分所述的分歧，对归责原则也有着不同的认识。主要有两种不同的观点，其一是无过错责任说，该说认为，只要是登记错误造成他人损害，登记机构就应该承担赔偿责任，而不问损害结果是当事人提供虚假的登记申请材料还是登记机构未尽审查职责造成的。^[70]其二是过错责任说，该说认为，该规定中的“登记错误”应当是指登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体而言即登记机构的审核未达到《物权法》第12条规定的审核标准。^[71]本书赞成过错责任说，首先是依据《侵权责任法》第7条的规定，无过错责任只有在有法律明文规定的情况下才适用，但《物权法》第21条并未明确登记机构承担的是无过错责任。另外，我国赔偿基金、登记责任保险等相关配套制度尚未建立，如采用无过错责任，登记机构的责任明显过重。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》也采用了过错责任原则，该司法解释第12条就登记机构工作人员存在过失的责任承担进行了规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”第13条则对登记机构工作人员存在故意的责任承担作了如下规定:“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”

具体到本案，依据《物权法》第191条第2款的规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产必须征得抵押权人的同意，否则不得转让抵押财产，本案中的抵押人瑞金市房地产开发公司在未征得抵押权人瑞金农信社的同意(瑞金农信社的信贷科，作为内设机构并无民事主体资格，因此视为未经瑞金农信社同意)即将房产转让他人，抵押权登记也未经变更或者注销。在明知存在前述情况的情形下，瑞金房产局仍将房屋所有权登记给他人，可见其主观上存在过错，并因此致使抵押权人瑞金农信社受到损害。依据《物权法》第21条第2款等相关规定瑞金房产局需向瑞金农信社承担赔偿责任。

主题案例2

中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案^[72]

案情回顾

1995年4月5日，天龙公司以购买货物需流动资金为由，向信托公司申请贷款700万元。信托公司同意在天龙公司落实贷款抵押手续，确保贷款无风险前提下办理贷款。同年4月14日，天龙公司法定代表人颜某向南昌市房交所提出对该公司在江西省南昌市的某房屋办理贷款抵押登记手续的申请，并提交了购房协议书及房屋所有权证。同日，信托公司委托南昌市房产评估所对天龙公司作为贷款抵押的房产进行价格评估。17日，南昌市房产评估所作出《估价书》，以市值的75%评估抵押房产的价值为651万元。同日，信托公司与天龙公司签订了700万元的《借款合同》。江西鑫马实业有限公司在借款合同中写明同意承担50万元贷款本息的担保责任。26日，南昌市房交所作出《房屋抵押贷款通知书》，认定抵押人颜桂龙提交的坐落于南昌市的某房产的产权人为天龙公司，抵押权人为信托公司，抵押贷款金额为700万元，抵押期限1995年4月26日至1995年9月25日共五个月，并在备注栏内注明:“银行(信用社)见此通知书可办理贷款手续，并收存此通知书;抵押贷款期满，贷款人凭本通知和银行(信用社)出具的还清贷款证明办理抵押贷款注销手续。”据此，信托公司于同年4月26日、4月30日和5月3日先后分三次共支付700万元贷款给天龙公司。6月13日，南昌市房管局以其下属部门南昌市房产评估所的名义函告信托公司，发现颜某未在市房屋产权监理处办理房屋产权证书，即用假产权证办理了房产抵押贷款手续。

1996年5月7日，信托公司以南昌市房管局为赔偿义务机关向其提出行政赔偿申请。南昌市房管局在法定期限内未作出是否赔偿的决定。同年8月28日，信托公司向法院提起行政赔偿诉讼。

另，在本案审理期间，信托公司于1998年2月10日经江西省工商行政管理局核准，注销企业法人登记，其债权债务由中国银行江西省分行承担。

争议焦点

登记申请人和房地产登记机构无意思联络情况下导致登记错误的责任承担。

裁判意见

一审法院认为:南昌市房管局是南昌市范围内办理房产抵押登记的行政主管部门，南昌市房交所作为其下属单位，行使房产抵押登记的行政管理职权，应视为是受其委托的行为，南昌市房管局应对此承担行政法律责任。南昌市房管局的工作人员在履行房屋抵押贷款登记行政职权过程中，未认真审查颜某提交的作为贷款抵押物的南昌市的某房屋的产权证与该房屋所有权证存根以及档案记录内容是否相符，也未认真查对权证与印章真伪，即错误认定天龙公司对该房屋拥有产权，并作出《房屋抵押贷款通知书》，确认信托公司与天龙公司的房屋抵押法律关系有效。信托公司向法院提起行政赔偿诉讼，符合《国家赔偿法》第13条、第33条第1款有关赔偿程序及请求国家赔偿时效的规定。虽然信托公司贷款财产权的直接侵权人系颜某，但根据《担保法》和《房地产管理法》的有关规定，办理房地产抵押登记是抵押合同生效的前提条件，南昌市房管局违法办理抵押贷款登记的行为是信托公司认为无风险放贷的主要原因，因此南昌市房管局的违法抵押登记行为与信托公司的财产损失之间存在着法律上的因果关系。鉴于颜某已无偿还贷款的能力，南昌市房管局应对因违法办理抵押登记造成中国银行抵押权不能实现的部分依法承担补充赔偿责任。

二审法院基本同意一审法院的观点，但认为，南昌市房管局对其违法办理抵押登记而酿成信托公司财产损失的后果，在天龙公司无法偿还贷款的情况下，应当承担相应的过失赔偿责任并非补充赔偿责任。南昌市房管局承担行政赔偿责任后，有权就其承担的数额向天龙公司行使追偿权。

评析探讨

如基本原理部分所述，根据造成登记错误的原因的不同，可以将登记错误的赔偿责任分为当事人的赔偿责任、登记机构的赔偿责任及多数人侵权的赔偿责任三类，其中多数人侵权责任中又可以分为共同侵权的赔偿责任和无意思联络的数人侵权赔偿责任。房地产登记错误中的无意思联络的数人侵权，主要是指当事人违法进行了虚假登记，而登记机构因过失未能发现该虚假登记以致作出了错误登记，从而造成他人损害。《侵权责任法》第12条对该类型侵权行为进行了规定:“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任;难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”可见其构成要件有三项:第一，数人分别实施侵权行为。即两个以上侵权行为人是分别实施侵权行为了，并不存在共同故意。第二，造成同一损害。即数个侵权人行为所造成的损害的性质是相同的，都是身体伤害或者财产损失，并且损害内容具有关联。^[73]第三，存在因果关系。此处是指部分原因关系，即每个侵权人的行为均不足以导致损害结果的发生，而必须相互结合才能导致损害后果的发生。^[74]《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条对登记错误中的无意思联络数人侵权行为的责任承担作出了更加具体的规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”据此，登记机构和申请人构成无意思联络侵权的应当承担按份责任。

本案的基本事实是天龙公司持假房产证申请抵押登记，南昌市房管局在有条件对其真伪进行核对与识别的情况下，未尽注意义务疏于履行审查职责，造成错误登记，并因此致中国银行遭受损失。可见，天龙公司和南昌市房管局系分别实施侵权行为并无意思联络，但是共同造成了信托公司遭受财产损失这一结果，属于《侵权责任法》第12条规定的无意思联络的数人侵权。依据该规定及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条，南昌市房管局“应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”

主题案例3

周某不服南京市六合区房产管理局注销房屋行政登记决定案^[75]

案情回顾

2006年7月25日，周某、李某(系夫妻关系)向本案当事人六合房产局申诉，反映本案当事人周某所持有的某房屋的房屋所有权证颁发有误，要求调查处理并注销证件。经六合房产局审查后认定原房屋的登记存在以下问题:(1)登记资料不全，未按规定提交登记申请书、赠与合同，且周某本人未到场也未提交登记授权手续;(2)赠与过户时未缴纳契税，赠与申请书未按规定进行公证;(3)赠与申请书载明的时间为1997年6月6日，而以赠与人名义申请的产权登记的时间为1999年5月。赠与合同在前，而后赠与人又自行以本人的名义申请登记。2007年1月29日，六合房产局根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第25条第1款第5项、第2款的规定，决定注销周某的房产登记，已向周某核发房屋所有权证作废。周某对该注销决定不服，于2008年2月28日向南京市六合区人民政府申请行政复议。2008年4月24日，南京市六合区人民政府维持了六合房产局作出注销决定的具体行政行为。5月8日，周某向法院提起行政诉讼。

争议焦点

在登记机构和当事人构成共同侵权的情形下，登记机构注销登记的行为是否合法。

裁判意见

一审法院认为:六合房产局是本辖区内法定的城镇房屋权属登记机构，其依法享有直接注销房屋登记的行政职权。周某办理房屋产权变更登记是通过熟人关系，而没有按照相关规定的要求提供变更登记的全部资料，后由六合房产局的工作人员弄虚作假办理了房屋产权变更登记(即在产权登记资料上增添了周某的姓名，后向其颁发了新的产权证)。现六合房产局依据《南京市城镇房屋权属登记条例》的规定，依职权直接注销该房屋登记，属于自行纠错行为，并无不当。

二审法院认为:根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第25条有关注销登记的规定，登记机构可以直接注销房屋登记的事由主要有以下几项:(1)因房屋灭失而注销登记;(2)提供虚假证件、证明或者申报不实，造成登记有误的;(3)依照生效法律文书或者登记机构协助执行转移的;(4)因登记机构过错，造成登记内容与申请内容不一致的;(5)依法可以直接注销登记的其他情形。针对上述注销事由，第1项至第4项明确规定了注销房产登记的四种情形，而第5项则是以兜底条款的形式对注销房产登记的其他情形予以补充说明，其适用条件有严格的限制，应是在其他法律法规有明文规定可以直接注销登记的时候方可适用。而六合房产局根据《南京市城市房屋权属登记条例》第25条第1款第5项、第2款的规定作出的注销登记决定，既不符合该条款所规定的具体事项，也无其他相关法律法规的明确依据，故该注销登记行政行为适用法律法规错误。

评析探讨

本案涉及登记机构与当事人共同侵权的问题。如基本原理部分所述，登记错误赔偿责任中的另一种多数人侵权责任形式是共同侵权的赔偿责任，即虚假登记的当事人与登记机构的工作人恶意串通，共同故意进行虚假登记与错误登记，从而造成他人损害时，依法所应承担的责任。《侵权责任法》第8条即34条等相关规定，因虚假登记的当事人与登记机构的工作人员共同故意造成错误登记，并造成他人损害的，应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第13条对此作出了进一步的规定，即“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”本案中，周某在没有依法提供变更登记的全部资料的情况下，申请房屋产权变更登记，六合区房产管理局工作人员弄虚作假，为周某办理了变更登记。周某与六合区房产管理局工作人员存在共同故意，并因此侵害了周某、李某的合法权益，依据上述规定，周某与六合区房产管理局应当向周某、李某承担连带赔偿责任。当然，本案中周某、李某在诉讼中并未提出赔偿损失的请求因此法院未就此进行裁判。

另外，本案的争议焦点还在于六合区房产管理局注销房产登记的行为是否合法。依据《房屋登记办法》第38条，续办注销登记的情形有:房屋灭失，放弃所有权及法律、法规规定的其他情形。出现上述情形后如当事人不申请注销登记的，依据《房屋登记办法》第41条的规定，房屋登记机构在人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定已经使房地产权利归于消灭的情况下，才可以依职权办理注销登记。依据上述规定至少可以明确以下两点:其一，注销登记是对房地产权利归于消灭的事实状态进行的确认或者记载;其二，注销登记是程序性行政行为。因此注销登记并不适合用作对当事人虚假登记或者登记机构违法登记的处理方式。

依据《房屋登记办法》第81条:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废……”可知，对于周某虚假登记的行为，六合房产管理局应当依法撤销而不是注销其登记。另外，对于成立时具有违法情形或者瑕疵的具体行政行为，可予以撤销。^[76]因此，从六合房产管理局的登记行为的角度来看，对于其工作人员弄虚作假为登记申请人周某办理了变更登记的违法行为，也应当予以撤销而不是注销。