二、我国房地产登记模式及特点
(一)登记为房地产物权变动的生效要件
《城市房地产管理法》第35条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第60条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”第61条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。”《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”《土地登记规则》第32条规定:“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的,必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。”
这些规定清楚地表明,在我国登记是房地产物权变动的生效要件。这一点与权利登记制度相同,而与契据登记制度不同。但是,我国关于房地产物权变动应当登记的规定,是从行政管理角度制定的,所以目前尚不完全具备现代房地产登记制度的核心功能,这需要我国对现行房地产登记制度进行法律重构。
曾经一段时间,我国法律对于登记的效力问题产生了误解,一直把登记与否和债权合同的效力捆绑在一起。房地产交易没有登记的,则该房地产交易的债权合同也被认定为无效或者不成立,例如我国《担保法》规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”从法理而言,债权合同是否成立、有效,判断的标准是《合同法》,是当事人之间的合意是否成立,该合意是否违反了《合同法》关于合同无效的禁止性规定。登记作为房地产物权变动的生效要件,不影响债权合同的效力。值得注意的是,我国《物权法(草案)》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这表明,我国立法机关已经开始将登记效力和合同效力相区分。
(二)实质审查制度
我国对于房地产登记实行实质审查制度。不但审查申请文件是否齐备和符合形式要求,还要审查登记的原因是否真实有效。例如《土地登记规则》第6条规定:“土地登记依照下列程序进行……(2)地籍调查;(3)权属审核;(4)注册登记……”第10条规定:“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记,必须向土地管理部门提交下列文件资料:(1)土地登记申请书;(2)单位、法定代表人证明,个人身份证明或者户籍证明;(3)土地权属来源证明;(4)地上附着物权属证明;”在这一点上,我国的做法与权利登记制、托伦斯登记制是一致的。
(三)登记是否具有公信力规定不明确
我国房地产登记是否具有公信力,目前法律法规没有明确的规定。学术界有两种认识,一是认为我国房地产登记制度不是从物权公示角度出发而作出的规定,因此公信力也无从谈起[12];另外一种认为我国房地产立法承认登记具有公信力,但是规定得不明确。“因为:(1)《房屋所有权证》和《土地使用权证》是权利人管理物业的法律凭证,产权受法律保护;(2)我国房地产立法承认登记为房地产权变动的成立要件,不登记即无房地产权,这就意味着登记具有公信力;(3)我国不动产物权的变动中实际上已开始承认善意取得制度。登记具有公信力是保障交易安全的前提,符合社会主义市场经济客观要求。[13]”
可以认为,我国房地产法律法规中的确没有明确规定登记簿的信息是否具有公信力,而且房地产登记制度设立的初衷也不是为了物权的公示、确权和保障,但是并不能以此否认我国房地产登记的公信力。由于我国房地产登记采实质审查主义,又多对不依法登记的行为处以行政处罚,登记机关对于错误登记有责任进行更正,所以,法律实践中多认为登记已经具有公信力,只不过这种公信力制度的规定还很不完善。例如,没有规定登记机关的赔偿责任等等。
(四)强制登记制度
房地产登记在我国采强制登记原则。当事人不依法登记的,不但不产生房地产物权变动的效果,而且还要承担相应的行政法律责任。例如,《城市房地产管理法》第37条规定:“下列房地产,不得转让……(6)未依法登记领取权属证书的……”《土地登记规则》第69条规定:“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的,按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记,注销土地证书。”《城市房屋权属登记管理办法》第36条规定:“未按期进行房屋权属登记的,由登记机关责令其限期补办登记手续,并按原登记费的3倍以下收取登记费。”《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定:“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”我国的强制登记制度与德国的权利登记制度相同。
(五)登记房地产物权现状及变动情况
我国房地产登记簿中,不但对房地产现状进行登记,而且也登记其变动情况。这一点与托伦斯登记制度是一致的。例如,《土地管理法》第11条规定:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。”第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”再如,《城市房地产管理法》第60条的规定。
(六)登记采用以物为中心的编成主义
我国房地产登记簿采用以物为中心的编成主义,这一点与权利登记制和托伦斯登记制相同。《土地登记规则》第5条规定:“土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者,应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的,应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。”《城市房屋权属登记管理办法》第20条规定:“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”
(七)登记簿和权利证书
我国的房地产登记制度中,房地产不但要在登记簿上进行登记,而且登记机关还要制作权利证书交付给权利人,作为其享有房地产物权的合法凭证。这一点与托伦斯制度相同,而与权利登记制不同。《城市房地产管理法》第59条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定:“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政管理主管部门申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。”第5条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”这里强调了房地产权利证书的作用,但是对于权利证书与登记簿之间的关系并没有作出规定,这构成了我国房地产登记公信力制度的一大缺陷。如果登记簿所记载的信息与权利证书所记载不一致,究竟以哪个为准?《物权法(草案)》第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿记载的事项一致;记载不一致的,以不动产登记簿为准。”草案的此条规定较好地处理了登记簿和权利证书之间的关系。
(八)登记机关分散
我国的房地产登记机关并不统一,按照相关规定,土地的登记机关为土地行政主管部门,房屋的登记机关为房屋行政主管部门,林木的登记机关为林木行政主管部门等。之所以会形成这样的分散局面,是因为我国房地产登记制度不是基于统一考虑而建立起来的,而是根据财产的不同性质分别建立的。这种分散式的登记机构,给房地产登记工作带来了很多不便,增加了当事人的负担,也给国家行政管理带来不便,是我国现行房地产登记制度的一大缺陷。对此,《物权法(草案)》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”可见,立法机关已经注意到登记机关分散的弊端,且开始采取措施改变这种状况。
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