土地初始登记与变更登记

初始土地登记是指土地登记机关在一定时间内，对所辖区域或者特定区域的全部土地进行普遍登记。需要进行初始土地登记有这几种情况：国家政权发生变化，土地所有制发生变革，政府需要对全国土地进行一次全面登记；由于种种原因造成地籍资料严重失实混乱，需要通过初始土地登记，重新整理地籍；国家土地政策有重大调整，需要对土地进行重新登记。初始土地登记建立的表、卡、证和编绘的地籍图等地籍资料，是变更土地登记的根据。变更土地登记是指在初始土地登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。进行变更土地登记的目的是保持地籍资料的现势性和连续性，掌握土地权属、用途的变化，依法进行土地行政管理。需进行变更土地登记的，一是土地权属变更，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的变更，二是土地用途变更，如城市工业用地改为住宅用地、商业用地，农用地变为建设用地，因农业内部结构调整耕地改为园地等。此外，土地他项权利变更、土地等级、使用者名称、地址变化的，也应进行变更登记。

一、土地初始登记

1．国有土地使用权初始登记

（1）划拨国有土地使用权初始登记。划拨国有土地使用权就是土地使用者通过划拨方式获取的国有土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有期限的限制。划拨国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地产权第一次登记。土地使用权的划拨，是指县级以上地方人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨国有土地使用权初始登记的申请人为划拨国有土地使用者。须办理划拨国有土地使用权初始登记的有以下3种情形：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的；其他项目使用划拨国有土地的；集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的。相对应申请时限分为以下3种：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在竣工验收之日起30日内，持验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权初始登记。其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权初始登记。集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内办理初始登记。申请人应提交的土地权属证明文件包括：国有土地划拨决定书；建设用地批准书；新开工大中型建设项目土地预告登记文件；大中型建设项目竣工验收报告；征地勘测图件；原《集体土地使用权证》；其他证明文件。权属审核注意两点：一是划拨土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》范围；二是经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准用地面积基本一致。划拨国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，登记机关依据经人民政府批准的《土地登记审批表》内容进行注册登记。

（2）出让国有土地使用权初始登记。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权初始登记是对一宗土地以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。出让国有土地使用权初始登记的申请人为出让国有土地使用权的受让者。办理出让国有土地使用权初始登记的有两种情形：出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权初始登记。出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土地使用权初始登记。申请登记的申请人应提交的土地权属来源证明包括以下内容：建设用地批准书；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证；有关税费的交纳凭证；其他证明文件。在登记的权属审核时，对《国有土地使用权出让合同》应着重从两个方面来进行审核：第一，国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地行政主管部门；出让合同应由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方（申请人）签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。第二，出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签订的出让合同无效。出让国有土地使用权初始登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

（3）国家作价出资入股固有土地使用权初始登记。国有土地使用权作价出资入股是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资入股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国家作价出资入股国有土地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。国家作价出资入股国有土地使用权初始登记的申请人为改组后的新设企业。国家将国有土地使用权以作价出资入股方式让与改组后的新设企业，该企业应当在签订作价出资入股合同之日起30日内申请国家作价出资入股国有土地使用权初始登记。国家作价出资入股国有土地使用权初始登记申请人应向土地登记机关提交的土地权属证明文件有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；原《国有土地使用权证》；其他证明文件。在进行登记的权属审核时，首先要注意登记申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等所记载的土地使用者一致。其次，国家作价出资入股国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。国家作价出资入股国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

（4）国家租赁固有土地使用权初始登记。国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。土地行政主管部门与土地使用者要签订租赁合同。国家租赁国有土地使用权初始登记的申请人为承租人。依法向国家承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，申请国家租赁国有土地使用权初始登记。申请人申请登记时应提交的土地权属证明文件包括：国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书；原《国有土地使用证》；其他证明文件。在进行权属审核时，第一，申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同上所记载的土地使用者一致；第二，国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订；第三，国家租赁国有土地使用权的最长使用期限应符合出让国有土地使用权的最长使用期限，短期租赁年限一般不超过5年。国家租赁国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

（5）国家授权经营固有土地使用权初始登记。国有土地使用权授权经营是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式，是国家根据需要，将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，由作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。国家授权经营国有土地使用权初始登记是对一宗地新确认的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。国家授权经营国有土地使用权初始登记申请人为被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。土地产权人应在取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内申请国家授权经营国有土地使用权初始登记。申请登记时，申请人应提交的权属证明文件主要有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；国有土地使用权经营管理授权书；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；原《国有土地使用证》；其他证明文件。在权属审核时，首先要确定申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。其次要确认两类企业土地资产处置方案必须报国土资源部批准：一是国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司；二是国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业。再次要确认国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制企业的土地资产处置方案要报土地所在地的省级人民政府土地行政主管部门批准。最后，国家授权经营国有土地使用权的最长使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限。国家授权经营国有土地使用权初始登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行办理登记。被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营的土地租赁给下属企业使用，其下属企业应办理他物权设定登记。

2．集体土地所有权与使用权初始登记

（1）集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。农民集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。农业用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；集体土地非农业建设用地主要包括农村住宅建设用地、农民从事非农业生产的经营性用地、乡（镇）村办企业建设用地和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地等；“四荒”地是指农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”，包括荒地、荒草和荒水等，属于未利用土地。耕地、林地、草原以及国有未利用土地不得作为农村“四荒”。集体土地所有权和集体土地使用权初始登记是指土地总登记后，对一宗地上新取得的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。集体土地所有权初始登记的申请人为集体土地所有者，集体土地使用权初始登记的申请人为集体土地使用者。集体土地所有者应当在做出申请登记决定或接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内申请集体土地所有权初始登记。

（2）使用集体土地进行建设或者生产的，集体土地使用单位或者个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内申请集体土地使用权初始登记。为了办理权利登记，申请人应提交的土地权属证明文件主要有：土地改革时颁发的土地所有证；人民政府和有关部门批准文件；权属界线协议书；其他证明文件。集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：人民政府批准文件；土地承包经营合同；拍卖金支付凭证；其他证明文件。乡（镇）村企事业建设用地使用者向登记机关提交的土地权属证明文件为：人民政府建设用地批准文件；建设用地批准书；联营合同；原《集体土地使用证》；其他证明文件。农村居民宅基地使用者向登记机关提交的土地权属证明文件为：人民政府批准文件和其他证明文件。集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：“四荒”地承包（租赁）合同或“四荒”地拍卖协议；拍卖金支付凭证；其他证明文件。

（3）在权属审核方面，集体土地所有权初始登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性。集体农业用地的使用者一般为本集体内部的成员，集体所有的“四荒”地使用者比较广泛，可以是本村村民，也可以是有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人。农村居民宅基地使用者一般为本农民集体成员，此外经批准也可以为城镇非农业户口居民、回原籍落户的职工、退伍军人、离退休干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞等。乡（镇）村企事业建设用地使用者包括农村集体经济组织的各类企业、事业单位，以及个体工商户、农村承包经营户等。特殊情况下，如全民所有制企业和城市集体所有制企业与农民集体举办的联营企业，农民集体按照联营协议将土地使用权作为联营条件的，经批准该联营企业可以获得集体土地使用权。我国有关法律规定，农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不得超过50年。拍卖“四荒”地使用者应按“四荒”地拍卖协议支付拍卖金。农村村民一户只能拥有一处宅基地。集体土地所有权和集体土地使用权初始登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。登记完毕，根据《土地登记卡》填制《集体土地所有权证》或《集体土地使用权》，并由登记机关代表政府核发给集体土地所有者和集体土地使用者。

3．土地他物权设定登记

（1）土地使用权设定抵押权登记。土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权设定抵押权登记是对已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。土地抵押权设定登记申请人为抵押人（土地使用者）和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括以下几种：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告。同时提交：以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。在办理抵押登记进行权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。其次要重点对土地使用权进行审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。设定抵押权的集体土地使用权应为乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。再次，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。最后，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准．经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。

（2）土地使用权出租设定登记。土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。土地使用权出租设定登记申请人为出租人（土地使用者）和承担人。有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。申请出租设定登记，申请人应提交的权属证明文件主要有：土地权属来源证明；土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源、证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》；划拨土地使用权出租批准文件；土地使用权出租合同；有关部门认证的出租地块开发投资证明；其他证明文件。在进行权属登记审核时，第一，对于登记申请人的审核。要注意出租人应为土地使用者并与《国有土地使用权证》或《集体土地使用权证》的土地权利人一致，出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。第二，对土地投资情况的审核。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。第三，对土地用途的审核。出租土地的用途应符合规定的土地用途。第四，对租赁期限的审核。出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。

二、土地变更登记

1．土地权利变更登记

（1）划拨国有土地使用权变更登记。划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续而进行的权利变更登记；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更而进行的权利变更登记。

（2）其他方式国有土地使用权变更登记。出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因一般有以下几种：企业将通过出让、国家作价出资入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让；国有土地使用权依法转让；因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更；因处分抵押财产而引起土地使用权变更。出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。国家作价出资入股方式转让的，在作价出资入股合同签订之日起30日内申请变更登记。国有土地使用权转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后15日内申请变更登记。单位合并、分立、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内申请变更登记。处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内申请变更登记。国有土地使用权变更登记，申请人应当提交的权属证明文件包括原《国有土地使用证》和土地税费交纳证明。除了权属证明文件外，各类出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记还应提交债权合同和有关证明文件。在登记权属审核时，第一，要对申请人进行审核，申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。第二，对转让地块投资情况的审核，出让、国家租赁国有土地使用者对地块的投资必须达到合同的约定。第三，对使用期限的审核，土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。第四，对土地用途的审核，土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。另外，房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》，授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。出让、国家作价出资入股、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资入股等国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

（3）集体土地所有权和使用权变更登记。集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。变更登记应在接到有关协议批准文件后30日内办理。集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件包括：原《集体土地所有权证》；《农用地交换调整协议》；《农用地交换调整批准文件》；土地征收协议及批准文件；其他证明文件。集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件包括：原《集体土地使用权证》；《集体土地使用权转移协议》；《转移协议批准文件》；其他证明文件。在申请登记权属审核时，首先，应对申请人进行审核，申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签订人和协议批准文件被批准方一致；土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。其次，集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家政策的规定，只限于土地征收，农用地交换调整、集体“四荒”土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权转移。最后，通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及土地所有权和土地使用权的变更，因此，其变更登记需报县级人民政府批准，经县级人民政府批准后，方可进行注册登记。

（4）土地他物权变更登记。土地他物权变更登记是对经登记的土地他物权发生变更而进行的土地登记。土地他物权变更登记申请人是土地他物权关系人。土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人，申请人应当在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。土地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。依法继承土地他物权的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。其他形式的土地他物权变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请变更登记。土地他物权变更登记应提交的权属证明文件包括：原抵押合同、租赁合同等；原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他物权证明书》；变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等；有关批准文件；其他证明文件。在登记权属审核时，审查申请人应与合同签订各方一致；抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定；依法继承土地他物权的继承手续应完备。土地他物权变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，土地他物权利变更登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接注册登记。

2．其他土地变更登记

（1）名称变更登记。名称变更登记是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称的改变而进行的变更土地登记。这里的名称是指依法在主管部门完成登记，为法律认可的“名称”，具有法律意义。对自然人，其名称一般为户籍登记的姓名，如户口簿或身份证上载录的姓名；对法人及其他组织，其名称一般要经工商行政管理部门或主管机关核准，并且只有一个。不管是自然人名称的变更，还是法人或其他组织名称的变更，必须履行特定的法律手续。土地登记的主要目的是保护土地产权关系和利用关系，记录土地的权利归属是土地登记的一项重要内容。在进行登记时，申请人应当提交的权属证明文件包括：

一是名称变更登记申请人为土地所有权人时提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人时提交土地使用权证书；申请人为土地他物权人时提交土地他物权证书。二是凡是地上存有建筑物或附着物的，名称变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。三是自然人名称变更时，申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更时，申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。

在登记权属审核时，首先对土地权利证书进行审核，重点是查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力。其次对名称变更证明文件进行审核，在名称变更登记的审核阶段，土地登记人员应重点对名称变更证明文件进行审核。自然人变更名称的，土地登记人员应审核名称变更证明文件的开具单位是否为自然人所在地的户籍部门。对于法人或其他组织变更名称的，土地登记人员应当按照法人或组织的类别审核为其开具名称变更证明文件的单位是否为有批准权的部门，如企业法人的名称变更证明文件，一般应由工商行政管理部门开具，社团法人的名称变更证明文件应由民政部门开具。名称变更登记不涉及土地权属的变更，名称变更登记不需报经人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。名称变更的注册登记直接在宗地《土地登记卡》上进行。在“权利人”栏目内相应的变更了的姓名上加盖变更印章；在“序号”栏填写本次名称变更登记在《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次名称变更登记的注册登记时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写名称变更的内容和依据；“经办人”栏由填写本次名称变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。由于名称变更登记是土地权利人的名称发生了变更，因此，按土地权利人建立的《土地归户卡》应该根据注册登记的《土地登记卡》重新建立，并按土地权利人新的名称重新组装《土地登记归户册》。根据名称变更后的《土地登记卡》上的内容重新填制《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》或《土地他物权证明书》，并由土地登记机关代表政府核发给原土地所有权人、使用权人或他物权人。

（2）地址变更登记。地址变更登记是指因土地权利人住址改变而进行的变更土地登记。这里的“地址”是一个具有特定法律意义的概念。土地权利人的地址是土地权利人生活或进行经济活动的主要场所，当土地权利人的地址发生改变后，土地权利人应该向土地登记机关申请进行地址变更登记。地址变更登记的申请人是地址变更了的土地权利人。土地使用者、所有者和土地他物权者更改地址的，应当在地址发生变更之日起30日内申请地址变更登记。申请登记时，申请人应当提交的土地权属证明文件包括：

一是地址变更登记申请人为土地所有权人时，提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人时，提交土地使用权证书；申请人为土地他物权人时，提交土地他物权证明书。二是凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。三是申请人为自然人时，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织时，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件；申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》；机关法人和其他的事业单位只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。在登记权属审核时，主要就是审核上述证明文件的真实性、合法性和有效性。

地址变更登记不涉及土地权属变更，因此，不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。地址变更登记在宗地《土地登记卡》上进行。在“通信地址”栏目内加盖变更印章；在“序号”栏填写本次地址变更登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次地址变更登记的注册登记时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写地址变更的内容和依据；“经办人”栏由填写本次地址变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。根据《土地登记卡》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的“通信地址”栏目的内容。由于我国现行的土地证书上未设“土地权利人地址”栏目，不需记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不对土地证书进行更改。特别注意的是，由于一个土地权利人只能有一个地址，因此土地权利人申请地址变更登记不能只将其权利范围内的一部分土地变更，而其他部分不变，地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更。因土地权利人的地址与其使用宗地的坐落不一致，或因宗地所在的行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码改变而进行的变更土地登记，一般不需土地权利人申请，而由土地登记机关在宗地名称发生变化后直接予以变更。

（3）土地用途变更登记。土地用途变更登记是指自然环境变化或经批准依法变更土地用途而进行的变更土地登记。严格地讲，土地用途和地类是两个不同的概念，既有联系也有区别。土地用途一般是指土地的利用方式或功能，地类是指土地利用的类别，即按照一定的分类标准划分的土地类别。二者侧重点不同，土地用途侧重反映土地的功能，地类则侧重反映土地的利用结构；二者的联系在于当土地按照实际用途进行分类时，土地用途和地类往往具有相同的内容。此外，不同地类的不同组合形成各种用途，形成某种用途的土地可以是一个地类，也可以包含几个地类。在土地登记中，土地分类主要是以土地的实际用途为分类标准的，因此，土地用途和地类在内容上一般是一致的。目前我国的土地用途变更登记主要有三种类型：国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。土地用途是实际利用方式的反映，是土地状况的最重要特征之一，土地利用具有社会性，不同的土地用途对个人、社会乃至环境的影响不同，因此土地用途历来为人们所重视，并成为土地登记的一项重要内容。

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及《土地管理法实施条例》的有关规定，国家实行土地用途管制制度，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。因而，当土地的实际用途发生变更后，土地权利人（所有权人和使用权人）应当向土地登记机关申请进行土地用途变更登记，土地用途变更登记的意义在于：可以保持土地登记资料的现势性，使土地行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理；更重要的是可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益的最大化。国有土地用途发生变更时，变更登记申请人为国有土地使用权人；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，变更登记申请人为集体土地所有权人；集体土地建设用地的用途发生变更的，变更登记申请人为集体土地使用权人。国有土地用途发生变更时，土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地变更登记。变更登记申请人应当提交的权属文件资料主要有以下几种：登记机关颁发的土地证书；地上建筑物、附着物权属证明；土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。

土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。第一，对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。第二，农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，土地登记人员应审核签发用途变更批准文件的单位是否为有批准权的部门；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。土地用途变更登记在宗地《土地登记卡》上进行。宗地只有一种土地用途的，在“土地用途”栏内加盖变更印章；宗地含有多种土地用途并填有土地分类面积的，在“登记的其他内容及变更登记事项”栏有关土地分类面积的内容上加盖变更印章；在“序号”栏填写本次土地用途变更登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次土地用途变更登记的注册登记时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写土地用途变更的内容和依据；“经办人”栏由填写本次土地用途变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。根据《土地登记卡》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的“用途”栏目的内容。土地用途变更登记不涉及土地权利人或土地权利人名称的变更，土地证书的主体未发生改变，因此土地证书不需更换，只需依据《土地登记卡》上注册登记的内容更改土地证书的相应栏目。其方法是：当宗地只有一种土地用途时，在土地证书的“用途”栏目内加盖变更印章；当宗地包含多种土地用途并在土地证书上载有分类面积时，在“记事”栏“内容”项原来填写的土地分类面积处加盖变更印章。在“记事”栏“日期”项填写本次变更的日期，“内容”项填写变更的内容和依据，并由经办人签字盖章，同时加盖土地行政主管部门的公章。将更改后的土地证书核发给土地所有者或使用者。