土地总登记

土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记首先由县级以上人民政府就土地登记区的划分、土地登记的期限、土地登记收件地点、土地登记申请人应提交的相关文件材料及需要通告的其他事项发布通告。然后，由国土资源行政主管部门对符合总登记要求的宗地予以公告。公告的主要内容包括：土地权利人的姓名或者名称、地址；准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

一、土地登记的特点

1．统一性

土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序，在统一的登记机关进行对附设在土地上的全部土地权利进行登记，在地域上应覆盖所有的土地。

2．唯一性

对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。《土地登记规则》第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证。”该规定充分体现了土地登记的唯一性，明确了土地登记卡是唯一的土地权属的法律依据和结果，解决了土地登记卡与土地证书不一致时的法律问题。

3．连续性

在现实实践中，土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果也必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。

4．强制性

我国的土地登记具有强制性，任何使用土地以及土地所有的单位或个人，都必须依照规定办理土地登记。即土地权利人或权利变动当事人有义务按要求申请办理土地登记手续，对逾期不进行登记申请的，按规定予以处理。

5．公开性

土地登记是土地行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为。土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况，特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开、登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。

6．公信力

由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。这一方面是因为土地登记是由土地行政主管部门严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠；另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果土地登记由土地登记人员的原因而导致错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地产权交易或土地利用过程中遭到了损失，国家应通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。

二、土地登记的基本原则

1．依法的原则

土地登记必须依法进行，这里的“法”是指广义上的“法”的概念，泛指我国现行的法律、法规和政策，如《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》等。土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指界等；二是土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审查、确权和在土地登记簿上进行登记；三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。

2．申请的原则

土地登记机关办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关提出明确的意思表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动是否生效的法律依据，因此，土地登记申请应采取书面方式，口头表示无效。

3．审查的原则

土地登记机关对土地登记申请和地籍调查的结果必须进行审查。审查的内容主要包括两个方面：一是形式审查，审查土地登记申请所提交的各种证明、文件资料是否为土地登记所必须具备的要件；二是实质审查，审查所申请的土地权利或权利变动事项是否符合国家有关法律和政策。经过审查，有的还需要通过公示，凡符合土地登记要求的，应予以登记。否则，不予登记。

4．属地管辖的原则

土地登记属于不动产物权登记，不动产物权的管辖为属地管辖，处理不动产问题的法律依据是不动产所在地法，因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理，同样土地登记也遵循属地管辖的原则。土地登记的属地管辖具体来说有以下两个要求：一是土地登记机关应当坚持统一性。在一个登记区内只能由一个土地登记机关来登记，不能由两个或两个以上土地登记机关登记；二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机关建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机关来分别保管。

三、我国土地登记的内容与作用

1．土地登记内容

土地登记内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。具体包括：土地所有者、使用者及他项权利者，土地权属性质，土地权属来源，土地使用期限，土地面积，土地坐落及四至，土地用途，土地等级、地价，建筑占地面积，建筑容积率，建筑密度，建筑物类型等。其基本程序：不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料包括：《土地登记申请书》、申请人身份证明、土地权属来源证明、地上附着物权属证明。按照我国《土地登记规则》第二条的规定，土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。

2．土地登记的作用

（1）维护了土地的社会主义公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。通过土地登记，明确了国家土地所有权和集体土地所有权，为切实维护土地的社会主义公有制提供了重要的法律依据和保障。

（2）维护了土地权利人的合法权益。国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用。通过土地登记，确认了依法取得的土地使用权，在此基础上，理清了土地所有权和土地使用权的产权关系，界定了国家、集体和个人在土地上的权益范围，保护了土地权利人的合法权益。

（3）维护了正常的土地市场秩序。土地登记是对土地市场实施有效监管的关键措施。在土地交易过程中，通过土地登记对土地交易的合法性进行审查，对土地权属变动关系进行确认，有效促进了土地市场的规范，维护了正常的土地市场秩序。

（4）有效地保护了耕地。土地登记是土地用途管制的重要组成部分，农业用地转为非农业建设用地必须进行土地用途变更登记。在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地，破坏耕地，非法占用耕地的，均不得办理土地登记手续，不得颁发土地证书。

（5）为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息。土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。