更正登记和注销登记

更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。根据《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿的事项错误时，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正。注销登记是指登记主管机关依法对歇业，被撤销，宣告破产或者因其他原因终止营业的企业，取销企业法人资格或经营权的执法行为。经登记主管机关核准后，收缴《企业法人营业执照》及副本，收缴公章，撤销其注册号，需在工商税务单位办理。

一、更正登记

1．更正登记的特点

（1）更正登记是本登记的组成部分，它是在总登记、初始登记、变更登记或注销登记之后，对登记簿标示部和权利部中的不正确记载，进行更正的登记程序。更正登记具有以下特点：它是对登记簿上已有记载的更正；它是对不正确登记行为的改正；更正登记一般不会发生不动产物权变动。

（2）在公信原则下，登记的权利具有公信力，若登记的不动产权利有瑕疵，但基于公信力，法律仍然承认该登记具有法律效力。登记公信力既有保障不动产交易的动的安全功能，也有损失权利的静的安全的危险。由此可见，登记公信力的存在，使真正权利人的权利在法律保护的次序上弱于登记权利。设立更正登记制度，目的是真正权利人的权利在法律上得到完全保护。更正登记可在信赖登记的第三人完成登记之前，通过对不正确登记的修正，将真实权利更正记载于登记簿，终结原有登记，使真正权利人得到法律的保护。

（3）一是登记前的实质审查制度，二是登记后受损的登记赔偿制度。设立登记赔偿制度，应该明确登记机关与登记申请人的法律关系，登记机关对登记申请人而言，享有登记职权，它有审查登记申请和作出是否登记的权利；同时登记机关对国家的职责是对合法申请给予登记。如果登记机关没有依法履行职责，就应当承担相应的法律责任，当登记机关故意或过失造成不正确登记，因认可登记公信力而对登记相关人造成损害时，要由国家进行赔偿（国家赔偿制度）。

（4）更正登记以承认登记过程中存在不正确登记为前提，更正登记可以使真正权利人在法律上获得不动产物权。另外，更正登记请求权是一种物权请求权，与债权请求权并存时有优先的效力。因此更正登记可以在一定程度上弥补实质审查制度和赔偿制度的缺陷。更为重要的是，加上更正登记后，对真正权利人的保护，便形成了一个登记前（审查）→登记后（更正）→登记受损失后（赔偿）的保护体系，互相补充，更为严密。

2．更正登记的实施

（1）更正登记在出现不正确登记时发生。可以把导致更正登记发生的情形按时点分为两类：一是始点不正确登记，即总登记或初始登记时就发生的不正确登记。二是变更的不正确登记，即在日常登记时发生的不正确登记。

（2）一是因登记人员登记过程中的过失造成错误或遗漏登记。二是因登记义务人申请过程中的过失导致的不正确登记。三是因登记人员、登记义务人或他们共同的主观故意行为导致的不正确登记。四是因不动产物权变动的法律行为欠缺导致的不正确登记。

（3）对于土地登记而言，错登和漏登的情形主要有以下几种：土地权利人名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等。错误或遗漏原因主要是：原始登记文件错误，登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，登记人员审查疏忽或书写错误。

（4）更正登记分为两类：一是申请更正登记，即由民事主体（利害关系人）引发的更正登记。二是直接更正登记，是指不经当事人的申请，登记机关的登记人员可依一定法律程序直接完成更正登记。申请更正登记是更正登记程序的基本原则，直接更正登记则是例外程序，只有在法定情形下才能适用。

（5）更正登记请求权是实施申请更正登记的前提。更正登记请求权是指受不正确登记影响的人，对因更正而受影响的人，请求同意进行更正登记的权利。若被请求人不同意时，可以提起诉讼。更正登记请求权对真正权利人来说，意义重大。更正登记请求权的行使目的是得到与更正登记有利益关系的他人的同意，而该同意是更正登记的条件。更正登记请求权在性质上属于物权请求权。更正登记请求权是因为更正登记而产生，更正登记是因为不正确登记而存在。因此当不正确登记消灭时，更正登记也消灭，更正登记请求权也就随之消灭了。

二、注销登记

1．注销登记的特点与方式

（1）注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭时，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记是登记制度的重要组成部分，是产权明晰的保障，是确保不动产交易安全、维护市场秩序的重要法律手段。

（2）从范围上讲，注销登记涉及不动产所有权、土地使用权和他物权，凡这3种权利移转、客体灭失或其他权利终止的原因发生，都须进行注销登记。进行注销登记应为权利人的义务，遇有注销事实发生，均应主动申请注销登记，以消除不利交易的安全隐患。

（3）根据注销登记发生方式，将其分为申请注销登记和直接注销登记。申请注销登记是以当事人的申请为条件而进行的注销登记；注销登记的原因主要是权利人的权利本身已经灭失，如标的物的灭失、权利期限届满、权利人放弃其权利等，其登记程序的发生以当事人的申请为条件。直接注销登记是登记机关依照法律规定的职权，在当事人应当申请而未申请或根本无须当事人的申请，而直接对某一登记权利进行注销的一种登记；直接注销的原因主要是基于权利被依法强制移转，或者权利本身不具有合法性，注销登记不以当事人提出申请为条件。

（4）因土地权利消灭或其他原因致使原登记内容失去效力的，登记机关应将已登记的内容进行注销。在我国，土地权利注销登记主要包括以下几种情况：一是集体所有的土地依法被全部征收或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。二是国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。三是因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。四是县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地使用权注销登记。五是国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。六是土地他物权终止的土地他物权注销登记。

2．权利注销登记

（1）注销土地登记的程序一般可分为登记申请、地籍调查（有必要的话）、审核、注册（销）登记、注销（收回）或更改土地权利证书等几个阶段。一般须由土地权利人（土地所有权人、土地使用权人和土地他物权人）向土地登记机关提出注销土地登记申请。

（2）集体所有的土地依法全部征收或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居住的，原集体土地所有权人应当在集体土地被全部征收或者办理农转非的同时，申请集体土地所有权注销登记。县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在土地行政主管部门收回土地使用权的同时，申请国有土地使用权注销登记。国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当在土地权利灭失后申请土地使用权或者土地所有权注销登记。土地他物权终止的，当事人应当在该土地他物权终止之日起15日内申请土地他物权注销登记。

（3）申请注销登记，申请人应当提交注销土地登记申请书和土地标的物灭失或土地权利终止证明文件。土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同。对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核：一是注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门；二是注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称，所盖公章应与单位名称一致；三是证明内容与其他相关内容应一致无误；四是注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。

（4）注销土地登记不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。注销土地登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。集体所有的土地依法被全部征收或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权注销登记，县级以上人民政府依法收回国有土地使用权注销登记，固有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或者续期申请未获得批准的国有土地使用权注销登记，其注册登记按下列程序进行：一是注销宗地原《土地登记卡》：“序号”栏填写本次注销登记在《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次注销登记的时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写注销土地登记的内容和依据；“经办人”栏由填写本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；在《土地登记卡》上加盖“注销”印章。二是建立宗地新《土地登记卡》：依据《变更土地登记审批表》建立，其建立方法基本上同初始土地登记。因自然灾害等造成土地标的或权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记，其注销登记只须注销宗地原《土地登记卡》，不用建立宗地新《土地登记卡》。

（5）土地他物权的注销登记，注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行：在“登记的其他内容及变更登记事项”栏他物权登记条款上加盖“注销”印章；“序号”栏填写本次土地他物权注销登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次土地他物权注销登记的时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写土地他物权注销登记的内容和依据；“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。注销土地登记在《土地登记卡》上注册登记完成后，土地登记人员应根据《土地登记卡》上注册登记的内容更改《土地归户卡》的相应内容。注销土地登记，涉及注销土地权利证书的，应该在土地权利人（所有权人、使用权人和他物权人）的土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏或其他相应栏目内注明注销土地所有权、使用权或他物权的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。在注销土地登记中，对土地权利证书进行更改只限于土地使用权租赁终止和土地使用权抵押终止两种情况，土地登记机关在注销他物权人所持的《土地他物权证明书》的同时，还须对土地所有权人或土地使用权人所持的土地证书进行相应的变更，在土地证书“记事栏”有关土地他物权内容处加盖“注销”印章，注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章，同时加盖土地行政主管部门公章，将更改后的土地证书发给土地所有者或使用者。