第五节 物权的变动
一、物权变动的概念和原则
物权的变动，是指物权的设立、移转、变更与终止。所谓物权的设立，指的是创设一个原来不存在的物权。物权的移转，指的是将已经存在的物权在民事权利主体之间转让，也包括将物权移转给国家的情形。所谓物权变更，指的是物权在主体不变更的情况下改变物权的内容，如改变用益物权的设定期限等。物权的消灭即物权的终止。
物权变动的原因主要有三类：（1）法律行为，如买卖、继承等；（2）法律行为以外的其他法律规定的事实，如生产、收取孳息、接受无主财产等；（3）法律的直接规定、法院的判决和政府的行政指令等，如因国家征用或没收而致物权发生变动。前述第一类物权变动为因法律行为的物权变动，这是物权变动的主要原因、常见原因；后两类为非法律行为的物权变动。
物权变动应当遵循公示、公信原则：物权的公示是物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。物权为绝对排他性的权利，如果没有可以由外界查悉其变动的表征，则难免会使第三人受到不测的损害。纵观各国物权法的规定，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权则以占有作为权利享有的公示方法，以占有的移转即交付作其变更的公示方法。物权的公示是指物权的存在以登记或占有为特征。如果这种公示方法所表现的物权实际上并不存在或者实质内容有差异，但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人，法律仍承认其有和真实物权相同的法律效力。现实生活中，公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合的现象时有存在，如电视机的借用人将电视机出卖等等，如果在物权交易中买受人都得一一进行调查，显然不利于商品的流通。在物权变动中以公信原则为救济，使行为人可以信赖登记或交付所公示的物权状态进行交易，不必担心其实际状态。可见，公信原则的目的在于保护交易的安全，稳定社会的经济秩序。
二、不动产登记
（一）不动产登记对不动产物权变动的法律意义
不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本根据。
《物权法》草案规定“不动产实行统一登记制度”。不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度保障。《物权法》草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定；法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利；关于不动产的登记费用，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。另外，有人认为，在不动产登记前应办理公证，由公证机构进行实质性审查，保证登记资料的真实、合法。为了便民，《物权法》草案对此公证没有做出强制性规定。不动产登记前是否办理公证，可以由当事人自主选择。
（二）顺位
在一个标的物上设定两个以上不动产物权，依其纳入不动产登记的先后时间享有顺位。顺位依登记的时间确定。优先顺位的权利优先实现。
任何一项不动产上均可以设立多项他物权。例如，一项土地所有权上，可以在设立用益物权性质的土地使用权的同时，设立一项或者数项担保物权性质的抵押权。这是由土地的多用性和多值性决定的。在我国现行的不动产物权制度中，实际上已经出现了在一宗不动产上设定多个物权的情形，这是不动产进入市场后，发挥多方面作用的反映。
顺位权利是实体权利实现的程序权，是实现实体权利的程序保障。先登记的权利有绝对优先实现的效力，后续顺位的权利只有在优先顺位的权利实现之后才有实现权利的机会。
应予注意，只有所有权以外的不动产物权，即用益物权和担保物权才享有顺位。所有权是充分物权，其实现不受法律之外的其他限制。因此，所有权无顺位，而绝对优先实现。
（三）预告登记
《物权法》草案规定，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
预告登记是不动产登记的特殊类型。其他不动产登记都是已经完成的不动产的登记，即现实物权的登记；而预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生的不动产物权变动的请求权，而且预告登记的特征是使被登记的请求权具有物权的效力。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。例如，个人购买预售的商品房，法律上承认买受人有获得指定的房屋的权利。因为购房者订立预售合同后，依据合同法仅享有合同法上的请求权，不具有排他的效力，无法防止售房者“一房两卖”情形的发生。将预售纳入预告登记，因预告登记具有排他性，任何一方违背预告登记内容的物权处分行为均为无效，从而保障购房者获得预售中指定的房屋的权利。
三、动产的占有与交付
（一）动产物权变动的一般规则
动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。
《物权法》上所说的交付，是指物的直接占有的移转，即一方当事人按照法律行为的要求，将物的直接占有移转给另一方当事人的事实。动产物权的取得以交付作为生效要件，是物权公示原则的必然要求，是实现物权排他性的必需手段。
（二）动产物权变动的几项特殊规定
1.动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
2.动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
3.动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时起发生效力。
4.船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
四、不必公示的物权变动
因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时起发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时起发生效力。因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时起发生效力。
依上节发生的物权变动，如为不动产物权而未进行不动产登记，权利人不得处分其物。
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