不动产登记制度概述

不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。不动产登记是依当事人申请的行为；是国家专职部门的活动；登记内容为不动产物权及其变动事项，其对象包括：所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、租赁权、采石权。

一、近现代各国的不动产登记制度

不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。

1．契据登记制度

契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。契据登记制度具有此六大法律特征：登记为物权变动的对抗要件、登记与否不予强制、登记实行形式审查主义、登记无公信力、登记簿采人的编成主义、登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物登记物权变动事项统一。

2．权利登记制度

权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。权利登记制度具有此六大法律特征：登记为物权变动的生效要件、登记采实质审查主义、登记具有公信力、登记采用强制主义、登记簿采物的编成主义、登记以不动产权利的静态为主。

3．托伦斯登记制度

托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。托伦斯登记制度具有此六大法律特征：登记不实行全面的强制主义、登记采实质审查主义、登记具有公信力、交付权利证书、登记土地上的权利负担、设置赔偿基金。

二、我国不动产登记制度历史

1．我国古代与土地税赋息息相关的登记制度

中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

2．我国近现代不动产登记制度

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年，改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。《物权法》颁布以后我国不动产登记制度才真正确立。因此可以说，登记制度在中国虽然有着悠久历史，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。不动产登记制度虽然以国家公权力为后盾,但根本目的在于私权维护,“对卖者来说,登记机构的登记和权属证书的颁发是对自己权利的有效证明，对买者来说，通过查阅登记簿可以直接获得确定的可信赖的产权信息，从而节约了信息搜寻成本。”

三、我国不动产登记制度法律法规

建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。不动产登记是土地制度改革的一项基础工作，《不动产登记暂行条例》的出台和实施，对推进土改大有裨益。与此同时，在房地产税的立法和征收、实施差别化信贷政策中，完成不动产统一登记同样是重要前提，其对于建立房地产调控长效机制有着积极影响。2014年12月22日，我国国务院公布《不动产登记暂行条例》，条例自2015年3月1日起施行。不动产统一登记试点工作已经启动，多个城市被安排先行试点，2015年将全面推开。

1．《不动产登记暂行条例》的出台其意义

（1）对于我国财税制度改革方面的重要意义。条例的推出将加快房地产税、遗产税等税种推出的步伐。我国目前现有的个人税收主要是收入性税收，财产性税收的来源较少。未来要进行税收调节的话，参照发达国家和地区经验，是需要有财产性税收的，而财产性税收中最主要的就是房地产税和遗产税。不动产登记暂行条例的出台将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来房地产税、遗产税等的研讨、课征提供重要的基础性保障。从政府的财政收入结构来说，我国未来一段时间将逐步扭转地方政府主要依赖“土地财政”的模式。随着土地资源的日渐紧缺，“土地财政”这一模式在绑架地方财政的同时，事实上也已经难以持续。在这样的情况下，依靠长效型的税收稳定财政收入是必然之举，因此，以持有型财产为标的的、特别是以房产等不动产为标的的税收将推出。此类税收的推出一定是以不动产登记为前提的。

（2）从产权的确权方面来说，不动产登记能够使得相关不动产在包括产权确权在内等方面的信息更加完备。对于个人、单位、房屋买卖双方等方面来说，在动态登记、联网、适度开放查询等的情况下，将可以使得不动产交易安全性得到提高，避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生的交易风险，交易的便捷性也将得到提升，进而促进存量房市场的积极健康发展；同时，也将极大地改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率。

（3）《不动产登记暂行条例》将推动全国不动产信息的电子化，最终形成全国范围内的不动产信息动态数据库。未来如果这一信息库能够和经纪机构现有的信息数据对接，或者有条件地开放、共享的话，将能够建立我国自有的MLS（Multiple Listing System）系统。有了我们中国自己的MLS系统，对于房地产经纪行业来说，将进一步加快从现有的双边代理的服务模式向国外单边代理的先进模式转化，促进房地产经纪行业的长远健康发展和房屋买卖市场的进一步规范化。

2．不动产登记四大看点

（1）首次明确不动产定义。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第一次明确给出定义：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。“条例出台，将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。“不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说，随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大，林木、海域、土地怎么估值？不动产登记将提供产权统计基础。

（2）查询更便利信息更全面。如果要查阅某工厂是否已实行抵押，需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋、到工商部门查设备——现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。根据征求意见稿，县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级政府不动产登记主管部门指导、监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示，通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

（3）城乡二元坚冰将融。不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用。我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”中国社科院农村发展研究所研究员、宏观室主任党国英说。

（4）或将倒逼多个法律修改。“物权法的落实、土地管理法的修改、小产权房问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为不动产登记暂行条例实施形成倒逼改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成倒逼。法学专家指出，不动产统一登记是市场经济迅速发展倒逼出来的，随着征求意见稿向社会公开征求意见，必然有力促进相关法律法规修改，进而倒逼我国不动产管理制度改革和创新，使之更接地气。不动产登记暂行条例立法依据为物权法。清华大学法学院副教授程啸撰文指出，我国法律牵连不动产登记的很多，如物权法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法规位阶低于法律，因此必须对现行法律妨碍不动产统一登记的条文进行修改或废除。对于不动产登记问题上的空白，也要通过增加相应法律条文予以明确。