城市不动产登记机关

二、城市不动产登记机关

根据《土地管理法》及其实施细则和《房地产管理法》等基本法律，主管城市不动产登记的机关为各级人民政府土地行政管理部门和房产行政管理部门，⁽¹⁸⁾它们分别依据国土资源部制定的《土地登记规则》和建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》进行不动产登记。值得注意的是，根据《土地登记规则》第62条的规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书;依照该法第60条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。以上规定为在现行行政法体制下，实现不动产登记机关的部门统一提供了必要的前提。

从目前各地的实践来看，上海市、重庆市、深圳市和珠海市等地方已经实现了土地登记机关和房屋登记机关的统一。但各地统一的方式，即房地产登记管理体制各有不同。根据《珠海市房地产登记条例》，登记机关在房地产登记统一管理的前提下，可以实行分级登记。所谓“分级登记”也称“次级登记”，是指依权利人的不同级别，将中央所属企事业单位以及省级政府所属企事业单位的不动产在省级不动产管理部门登记，其他企事业单位的不动产则在市、县一级不动产管理部门登记。这种做法增加了当事人查阅登记的负担，容易导致不动产登记的分散，造成登记的不统一。⁽¹⁹⁾上海市摒弃了上述分级登记的做法，根据《上海市房地产登记条例》的规定，由上海市房屋土地资源管理局所属的房地产登记处统一负责房地产登记的日常工作，区、县房地产登记处则受市登记处的委托，具体办理房地产登记事务。

房地产登记的法定主体与操作主体统一，将房地产权利信息与登记标的物对应起来，一方面方便权利人查询相关信息;另一方面，在发生房地产登记纠纷案件和登记错误时，明确了行政复议的被申请人和行政诉讼的被告，有利于实现对行政相对人权利的救济，也有利于登记机关改进工作。