我国房地产登记的基本程序及文件要求

三、我国房地产登记的基本程序及文件要求

（一）我国房地产登记的基本程序

我国有关法规对房地产登记基本程序的规定并不完全一致。《土地登记规则》第6条规定：“土地登记依照下列程序进行：（1）土地登记申请；（2）地籍调查；（3）权属审核；（4）注册登记；（5）颁发或者更换土地证书。”这个登记程序一般是适用于土地初始登记。《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定的房屋权属登记一般程序是：“（1）受理登记申请；（2）权属审核；（3）公告；（4）核准登记，颁发房屋权属证书。”这里的第三个步骤仅适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。各地方房地产登记规则的具体规定略有不同，但是大体遵循了上述两个部门规章。有学者将我国房地产登记的一般程序分为6大步骤：（1）提出申请（申报，并包括其他登记方式）；（2）受理申请（收件）并计征规费；（3）审查；（4）公告；（5）核准登记，登簿并颁发房屋权属证书；（6）立卷归档。其中的公告程序仅适用于特定的登记类型^[14]。

（二）我国房地产登记提交的文件

由于房地产登记有不同种类，所提交的文件也略有不同。下面就几种重要而且常见的登记种类做一简单介绍。

1.初始登记

初始登记可以分为土地使用权的初始登记和新建房屋所有权的初始登记。一般先办理土地使用权的初始登记，再办理新建房屋所有权的初始登记。如果土地使用权没有进行过初始登记的，则两者可以同时办理。

土地使用权的初始登记应当提供以下文件：（1）《房地产初始登记申请书》。（2）身份证明，包括自然人身份证明（身份证、户口簿、出生证或者中国护照、军官证、兵役证等）、单位身份证明（企业、事业、机关、社团等法人单位应提交营业执照或者法人登记证书，非经登记设立的法人应提交组织机构代码证，其他组织应提交非法人营业执照或组织机构代码证）。（3）土地权属证明：以出让方式取得土地使用权的，应提交土地使用合同书。根据合同书规定由权利人自行征地的，还应当提交征地补偿协议书和付清地价款证明等；以划拨方式取得土地使用权的，应提交政府部门的批准用地文件、用地红线图、征地补偿协议书等。（4）登记机关认可的测量机构出具的实施测绘结果报告书。

新建房屋及附着物所有权初始登记应提交以下文件：（1）《房地产初始登记申请书》；（2）土地使用权属证明；（3）建筑许可证；（4）施工许可证；（5）建筑物竣工验收合格证明；（6）经政府部门指定的机构审定的竣工结算书；（7）登记机关认可的测量机构出具的实施测绘结果报告书。属于违法用地、违章建筑，但是经过处理并准许留用的，申请登记时应当提交行政处罚决定书。

2.转移登记

转移登记应当提交的文件有：（1）《房地产转移登记申请书》；（2）房地产权属证书；（3）身份证明；（4）转移原因证明文件：买卖合同书，赠与合同书，继承证明文件，权属交换协议书，法院作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，有关行政机关作出的决定书等。如果移转的是原来通过划拨取得的土地或者减免地价的土地，则办理移转登记时应当提交付清地价款证明书。

3.变更登记

变更登记应当提交的文件有：（1）《房地产变更登记申请书》；（2）房地产权利证书；（3）身份证明；（4）改变房地产使用用途的，应当提交土地管理部门同意改变的批准文件及土地使用合同。需要补缴地价的，应当提供付清地价款证明。改变权利人姓名或者名称的，应当提交有关行政主管机关的批准文件。

4.房地产他项权登记

房地产他项权主要包括抵押权、典权等，根据相关法规的规定，办理房地产他项权需要提交的文件有：（1）房地产他项权登记申请书；（2）房地产权利证书；（3）身份证明；（4）设立他项权协议书；（5）抵押贷款金额超过其房地产建购价款的，应当出具登记机关认可的估价报告书。预购房地产抵押的，应提交上述（1）、（2）、（3）文件和房地产买卖合同。将划拨土地和减免地价土地抵押的，须由银行出具在处分抵押物前由银行先补缴土地出让金的保证书后，方可办理登记。