房地产金融风险对我国宏观经济安全的影响

房地产金融风险对我国宏观经济安全的影响

徐　红　陈秋敏　张蓓懿　陈宁海

一、房地产金融风险的概念与形成机理

（一）重要概念界定

1.房地产金融的内涵及特点

（1）房地产金融的内涵。房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发，流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产信贷尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。

（2）房地产金融的特点。房地产金融作为直接服务于房地产业的一种业务形式，与一般金融业务相比，有着自己的一些特点:①房地产金融是一个广阔的金融资产投资领域；②房地产是较好的抵押担保品；③房地产贷款及债券可稳定地提供源源不断的现金流；④房地产流动性可通过债券化经营来弥补。房地产金融的以上特点，无疑会大大增强其对银行及非银行金融机构的吸引力，并促使金融机构将房地产金融事业作为其业务开发的一项重要内容。同时，金融机构也可通过直接投资开发经营房地产或购置房地产，将货币资产转化为实物资产，从而使其货币资产得到更好的保值与增值。

2.房地产金融风险的概念及其特征

（1）房地产金融风险的概念。房地产金融风险是指银行在为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。

（2）房地产金融风险的特征。房地产金融风险作为金融风险的一种特殊形式，其风险既具有金融风险的一般特征，又具有自身的特殊性。具体来说，房地产金融风险具有以下几个特征:①社会性。房地产金融行业不同于其他金融行业，其作为金融中介本身就具有极其明显的社会特征。房地产金融行业以资金为经营内容，但是，自有资金占全部资金的比重一般较小，绝大部分营运资金都来自存款和借入资金。因此，金融业的特殊性质决定了社会公众与金融机构的关系是一种依附型、紧密型的债权债务关系。②扩张性。现代金融业的迅速发展，不仅在房地产金融机构与客户之间存在大量的债权债务关系，而且在各家房地产金融机构之间也存在着大量的债权债务关系。社会上债权债务关系的扩大，一般要通过金融机构来推动和运作，必然会带来风险，从而形成金融风险扩张性机制。③可控性。房地产金融主体可以通过风险识别、估计来搞清面临的风险在质上属于何种具体形态、在量上可能达到何种程度，并对其采取预防、规避、分散、转移、抑制和补偿等措施将风险控制在一定的范围之内。此外，中央银行的有效监管也是防范和控制房地产金融风险的重要保证。④周期性。任何房地产金融机构都是在既定的货币政策环境中运营的。货币政策在周期性规律的作用下，有宽松期、紧缩期之分。货币政策宽松期，一般也是金融风险低发期；货币政策紧缩期，一般也是金融风险多发期。

（二）房地产金融风险形成机制

1.房地产金融风险的构成因素。在房地产经济波动条件下，房地产抵押贷款风险可以分为四大构成因素:借款人风险、抵押风险、金融机构风险和环境风险。（1）借款人风险，指房地产抵押贷款的借款人（企业和居民）因主观或客观原因不能或不愿按期偿还贷款引起的风险。根据具体情况又可以分为被迫违约风险、理性违约风险、恶意违约风险和借款人生命风险。（2）抵押风险，指提供房地产抵押贷款的金融机构在借款人违约后处分抵押物时所面临的风险，主要包括抵押物产权风险、抵押物价格风险和抵押物变现风险。（3）金融机构风险，指金融机构在发放和管理房地产抵押贷款的过程中由于操作不当、违规、长短期资金结构搭配不当等原因引起的风险。（4）宏观环境风险，主要是由于金融机构经营环境因素变化等引起的风险，包括政策风险、利率风险等。

2.房地产金融风险的传导机制。房地产业与金融业的关系非常密切，两者相互支撑、相互制约。房地产投资开发周期长，资金额巨大，需要金融业的大力支撑；广大购房消费者因为房地产价值大，也需要银行给予贷款消费；同时，金融业也需要资质优良的抵押担保品作为投资放贷的对象，而房地产可以很好地满足银行的需要。房地产业与金融业如果相互适度支撑，可以促进相互的发展，也可以促进国民经济快速发展；但是房地产业与金融业如果相互支撑过度，就会引发房地产市场动荡，导致金融风险，甚至使整个国民经济陷入困境。

（1）房地产与金融风险的关联模型

①银行信用过度扩张。房地产市场重大变化往往起因于某些改变了盈利机会的事件，如:降低利率、减少税种、降低税率、制度变迁、金融创新、城市化进程加快、人口增加、房屋拆迁、交通改善等。财富持有人与投机者往往见风而动、快速贷款投向房地产，以抓住更大的盈利机会作为对“外部冲击”事件的反应；大量群众看到他们盈利后也蜂拥加入其行列，这些被称为“羊群效应”和“从众行为”；基于房地产是优质抵押品，具有保值增值性，金融机构为追求短期高额利润，也实行房地产信贷扩张。

②房地产市场非理性繁荣。房地产价格持续攀升，甚至高于所谓的“基本要素水平”；房地产买卖大量增加，形成过度交易；房价的不断上升，房地产交易的大量增加，高涨的市场氛围以及对房地产市场“只涨不落”的神话的心理预期，进一步引发投机狂潮；形成房地产泡沫，市场“非理性繁荣”。

③利率、货币流通率持续上升。大量内外资被吸引到房地产市场，造成货币流通量不断上升，也促使房地产价格不断上升，央行为防范金融风险，开始提高利率，使得贷款利率上升。

④内部人撤资，房价快速下跌。内部人预感到风险即将来临，开始出售持有的房地产，将大量盈利落袋为安，外资也开始从房地产市场抽逃；房地产价格快速下跌；由于房地产作为不动产，流动性差，变现时发生财务困难；人们逐渐地或突然地意识到市场繁荣将难以维持，出售房产的不断增多，造成风云突变；风云突变导致银行停止发放以房地产为抵押的贷款，形成信用终止。

⑤市场恐慌，房地产金融危机出现。风云突变与信用终止更进一步强化了人们对市场变坏的心理预期，导致市场恐慌；大家开始争相从房地产市场中退出，以换取现金的比赛开始了，人们大量抛售手中持有的房地产，违约率大幅上升，呆、坏账大量出现，资产大幅缩水，资不抵债，造成有些银行破产；发生金融危机。

（2）房地产与金融风险关联的机制

从上述模型可以看出，银行存贷款利率的下降等外部冲击以及银行房地产信用扩张和金融管制放松，对房地产泡沫的形成起到很大作用，房地产泡沫膨胀后导致房地产市场价格严重偏离一般均衡价格（理论价值），而多种市场作用及市场预期的逆转又会导致房价大跌，泡沫破灭，泡沫的聚集会给金融机构带来系统性风险，风险聚集到一定程度会引起金融市场恐慌，债务链的崩溃，最终酿致金融危机。

可以说，房地产泡沫的形成和破灭与金融机构的信用扩张及信用终止有着紧密相连的关系。金融机构促进了房地产泡沫的形成，但在泡沫破灭时却又成为主要受害者，房地产泡沫是金融机构经营中最大的信用风险之一。

二、房地产金融风险对宏观经济的影响机制

（一）理论框架

房地产市场风险与金融风险的发生引发全社会投资与消费的大幅减少，进而影响宏观经济，对经济增长和金融稳定产生负面影响。房价下跌导致房地产抵押物价值下降，借贷能力下降，加之银行贷款利率上升，造成房地产贷款违约率上升，房地产信贷减少。得知银行资产缩水、盈利下降，房价下跌，同时传递房地产信贷风险增加的信号，促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时金融监管者为了应对不利局面，可能采取严格的金融管制措施，如提高银行准备金率，提高利率，减少对房地产贷款的信用额度，降低房地产抵押贷款比例，会造成房地产市场的进一步低迷，银行的呆、坏账大量增加，企业的投资减少，家庭由于作为最大财富的房地产价格下降而减少消费，导致宏观经济衰退。

（二）房地产金融风险的实证案例

1.美国次贷危机的成因及传导

美国的次级贷款危机是一场由于次级贷款大量出现坏账所引发的金融危机。

（1）美国次贷危机的成因

次贷是对有欠佳信用记录或负债与收入比例偏高的借款人发放的房屋贷款。作为一种金融产品，次贷有两个主要特点。从需求看，次贷借款人的特点决定了次贷必须通过批量化、高利率来降低风险，这就产生了对衍生产品的需求。从供给看，次贷的发放取决于房价的稳定上涨和利率的持续低水平，一旦这些宏观经济因素逆转，次贷的拖欠率必然上升。

低利率、房价稳定上涨及流动性过剩是近年来美国次贷飞速发展的三个主要原因。2000年，美国网络经济泡沫破裂。为刺激经济，美联储25次降低联邦基金利率，直至2003年6月至2004年6月的历史最低点1%。长时间的低利率推动了房贷需求及房价上涨，而房价上涨导致的风险低估又刺激了房贷需求。在流动性过剩的大环境下，为适应这些需求，金融机构开发了次贷。次贷的迅速发展进一步提升了购房需求及房地产价格，反过来又刺激了对次贷的需求。

刺激次贷飞速发展的低利率、高房价等宏观经济因素发生逆转，是次贷危机爆发的根本原因。2004年6月之后，美国为对抗通货膨胀，17次提高利率，至2006年7月，联邦基金利率由1%上升至5.25%。但是，次贷产品在降息过程中形成的势能没有削减，反而随着衍生产品的发展而不断提升。持续降息、升息造成的宏观经济环境不够稳定埋下了次贷危机的隐患。2006年，美国房价开始下降。

利率的升高、房价的下跌，使资信状况欠佳的次贷借款人越来越难以承受房贷的负担。至2007年7月，次贷拖欠60天的比率超过15%，是2005年同期的3倍。次贷衍生产品的风险也因此而显著上升。2007年4月，美国次贷行业的第二大公司新世纪金融（New Century Financial Corp.）宣布倒闭，拉开了次贷危机的序幕。

（2）美国次贷危机的传导过程

在金融全球化的大背景下，不同国家的金融机构、不同种类的金融产品，表面不一定有什么联系，实际上都是高度相关的。在某种特定的条件下，只要一个国家、一种金融产品（如次贷、按揭贷款衍生产品）或者一个金融机构（如对冲基金）出问题，所有的机构和市场都可能受到冲击。

在美国次贷迅速发展的几年中，监管机构对相关风险并没有足够的认识，没有采取措施限制次贷增长过速，房贷机构和评级机构为逐利也都不遗余力发展相关业务。次贷衍生产品的最终投资人无从了解每一笔次贷的情况，存在信息不对称，对评级机构有较高的依赖度。评级机构也无从了解某个衍生产品下所有资产的情况，只能用建立在历史数据之上的计量模型来推算违约概率。一旦房价、利率变化，这些计量模型原有的假设条件不复存在，不能准确预测拖欠率。

2007年，穆迪和标准普尔公司下调了900多只按揭贷款抵押债权的评级，成为次贷危机迅速蔓延的导火线。评级下调极大地动摇了投资者对信用衍生产品评级和定价的信心，大量按揭贷款抵押债权无法出售，按揭贷款支持的商业票据展期困难。次贷衍生产品的困境使得一些大量持有次贷衍生产品的对冲基金面临巨额损失和赎回压力。对冲基金在投资组合和战略上的趋同，导致了股市的“羊群效应”，从而引发了股市的巨大波动。

一般来说，对冲基金都严格按照既定战略和程序操作，利用统计模型找出合适的股票投资（称为价值股），因此，许多对冲基金具有相近似的证券组合和交易条件，这些机构投资者实质上在相互交易。一家大基金退出，就会牵一发而动全身。评级公司下调次贷衍生产品评级后，部分持有大量次贷衍生产品的对冲基金为弥补次贷衍生产品的亏空，开始抛售其持有的股票，引起美欧股市大幅下跌，导致投资者大量赎回基金。

大量的利空报道和对冲基金的损失又导致了新一轮的抛售，进一步打击了投资信心。虽然股市剧烈波动持续时间不长，但市场信心的降低使次贷危机在整个金融市场进一步扩散，多国银行受到冲击。实际上，市场不仅对次贷衍生产品，而且对评级公司、对所有信用衍生产品都失去了信心，使欧美发达国家的主要银行受到流动性紧张的严重冲击。

次贷危机正通过房地产市场、建筑及相关行业一步步深入美国与其他国家的实体经济。可以肯定，如果美国房屋出售数量和金额继续降低，被虚高需求推升的房价还会下跌，银行收回房产的势头还会继续，与房地产相关的就业人数会下降，民众财富的损失会更大。这些因素将影响美国的消费水平和经济增长。而美国经济增速减缓将对其贸易伙伴产生影响，其中就包括中国。

2.日本泡沫经济的形成

1985年，日本泡沫经济开始逐渐形成，从经济泡沫逐渐转化成泡沫经济，经历了一年左右的膨胀期，并最终走向了破灭。1985年，日本的泡沫经济开始全面形成。主要表现在三个方面:

一是股市泡沫。进入80年代后，日本长期维持较低的利率，使居民与企业失去了储蓄的兴趣而转向购买各种高回报的信托投资基金和投资机构，而一些新成长起来的机构投资者缺乏基金管理经验，并没有设计出最佳投资组合，而是把大量资金投入现有的股票市场，对二级市场上股价的上扬推波助澜。而日本政府却在这一需要管制的时候却采取了一系列放松管制的措施。国民养老金、福利金、人寿保险和邮政年金都被批准进入股票市场。越来越多的资金进入股市，加剧了股市泡沫的膨胀。

二是房地产泡沫。房地产泡沫的形成主要是80年代后期，经济空前繁荣的情况下，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时地对房地产市场现状作出一个正确的评估，纷纷争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款，于是便形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大的局面。最初是东京地区的地价急剧上涨，随后蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。

三是银行信贷泡沫。由于房地产价格不断上涨，银行界人士普遍认为只要有房地产作抵押，贷再多的款都不会有风险。有些银行甚至发放不要抵押的高利率的信用贷款。这为银行的巨额呆账埋下了祸患。在放宽业务对象和业务范围的限制后，银行又将贷款对象转向中小企业和房地产、股票投资上。80年代后期，日本企业的融资需求出现了急剧的上升，内部融资和外部融资的总量规模不断扩大，年均约为116亿日元，比前4年平均增加1倍。这大多是由投机需求所导致。

3.两场金融危机的启示和借鉴

（1）要高度重视流动性过剩可能造成的潜在危害。从前面的分析可以看出，美日两国的金融危机虽然存在着相异之处，但其产生的源头却是相同的，都是来自流动性的严重过剩。而在一个国家经济处于快速增长的态势下，由于出口能力的增强和投资热情的高涨，以及政府采取的刺激经济增长的政策的惯性作用，都不可避免地会引发流动性过剩的问题。在这期间，如果再加上外部资金的逐利性流入，则会加重流动性泛滥的程度。当这种流动性过剩的问题积累到一定程度而集中释放时，就会造成金融市场的动荡。因此，中央货币当局应及早对流动性的程度给予控制，并且提前对剩余的流动性提供相应的需求渠道，从而化解流动性过剩可能造成的危害。

（2）完善市场制度，加强对资产价格泡沫的监控力度。两场危机中，都存在明显的制度缺陷。首先，日本的泡沫危机一定程度上源于金融自由化过程的过快实行，同时，由于货币的汇率形成机制出现了非市场化干预的因素，造成了本币的过快升值，结果产生了过度膨胀的资产泡沫。而美国的次贷危机更是由于金融监管制度出现漏洞，对于银行和贷款抵押公司的过度放贷和违约放贷的行为监管不力，同时，一直作为市场“防火墙”的三大评级机构也出现明显的道德风险，有意或无意地给予相关证券产品以错误的评级结果，最终造成了误导投资者，放大金融风险的后果。在我国的资本市场发展过程中，监管体系的完善必须放在重中之重，特别是对资本价格泡沫的产生和扩大保持严格的监控和管理，以防患于未然。目前中国对个人住房抵押贷款的信用风险还没有分层次，为此应当在银行体系内加快做好低端的、基础性的工作，对贷款的风险、信用状况、违约概率等方面的最初信息要做得非常精确，国内监管部门也要更加注意这种信息监管的精确性。只有完全掌握了这些信息，才能发现问题的根源做到对症下药。

（3）政府应特别加强应对金融危机的方式和手段。在金融危机发生和发展的过程中，政府所相应采取的措施至为关键。如果政府能够预先对可能产生危机的处理措施有所准备，则危机造成的损失可能被减小到最小的程度。与美国不同，中国的资金大多集中在银行，国内的银行体系应大规模借鉴国外防范风险的经验，进一步做好防范风险的制度准备、人才准备和技术准备。

三、我国房地产金融发展及潜在风险

（一）我国房地产金融发展的现状与特点

1.我国房地产投资占全社会固定资产投资比重大

在1991年以前房地产投资额很低，每年不到400亿元，占固定资产的比重不超过10%。1991年之后，房地产投资额大幅度上升，1992年和1993年的房地产投资增长率都超过100%。1998年以后房地产投资再度升温，房地产投资增长率和房地产投资占固定资产投资的比重逐年升高。2004年，房地产投资占固定资产投资的比重达到18﹒67%，2005年国家开始对房地产进行宏观调控，该比例下降为17﹒92%，2006年为17﹒66%，2007年受销售旺盛拉动，房地产投资增长率反弹，房地产投资占固定资产投资比重也增加至18﹒42%。2008年该比例为17﹒75%。与占固定资产投资的比重的变化趋势相似，房地产投资额占GDP的比例在1992年至1993年大幅上升，1998年以后开始新一轮房地产周期，该比例逐年升高，1998年为4﹒28%，2004年至2007年分别为8﹒23%、8﹒69%、9﹒17%、10﹒13%，2008年为10﹒17%。这说明房地产投资已经成为我国经济增长的重要推动力。

2﹒房地产开发投资的资金来源结构中，银行贷款的比重较大

1998年至2003年，国内贷款占房地产开发资金来源的22%—24%，自筹资金比例在26%—29%之间，以定金、预收款以及按揭贷款现金流入为主的其他资金来源在42%—48%之间，这说明在2003年之前，房地产开发资金来源的自筹比例较低，定金和预收款、开发贷款和按揭贷款形成的银行资金流入是房地产开发的主要资金来源。2005年至2007年，由于国家提高了房地产开发自有资金比例门槛，自筹资金来源比例提高至30%以上，但仍然未达到35%的最低自筹资金比例要求，同时，国内开发贷款占资金来源的比例有所降低，一般在18%—20%左右，定金、预收款以及按揭贷款现金流入占比维持在较高比例。2008年，由于销售低迷，定金、预收款以及按揭贷款现金流入占比明显下降至24﹒3%，国内贷款占比为19%，自筹资金占比提高至39﹒5%。从这些数据可以看出，在我国房地产开发资金来源结构中，尽管房地产开发贷款的占比不大，但定金、预收款以及按揭贷款现金流入占资金来源的很大比例，另外，2004年至2008年自筹资金当中企业自有资金比例也只占50%—60%，占总资金来源的16﹒7%—22﹒8%，其他自筹部分也来自前期其他项目的销售资金，而销售资金中很大部分是银行按揭贷款。因此我国银行贷款占房地产开发资金来源的比例很大，初步计算在40%—50%左右。

表1　1998—2008年房地产开发资金来源结构变动

续　表

资料来源:国家统计局数据。

3.2008年房地产进入调整周期，房地产金融风险开始扩大

（1）房地产市场与宏观经济周期有强相关性。关于房地产周期的概念，目前还没有一个公认的标准。不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标，如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等。本文仅以房地产投资增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期。根据房地产投资的变动，中国房地产市场经历了三个周期:第一个周期为1978—1991年。此间，中国房地产业从无到有，逐步发展。1985年开始的城市经济体制改革，促生了真正意义上的房地产业；1988年出现一个高潮，全社会固定资产投资和房地产开发投资的增长率分别达到25﹒4%和71﹒6%。1989年开始，国家宏观调控，实行紧缩银根、压缩开支，房地产业受到冲击，导致全社会固定资产投资出现负增长，而房地产开发投资增长速度迅速放慢，在次年达到负增长的态势。第二周期为1992—1997年。房地产市场经历过热和调整两个阶段。1992年，邓小平南方重要谈话发表和党的十四大召开，国民经济快速发展，以沿海大中城市为代表的房地产业迅速发展。1992年起，中国人民银行每年从全社会信用计划中单独安排一块用于专业银行的房地产信贷部的委托贷款。当时全国盛行“开发区”热、圈地热，商业银行通过违规贷款，违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地，到1993年达到顶点，全社会固定资产投资和房地产开发投资的增长率分别达到61﹒8%和165%，处于历史最高峰。1993年下半年，经济过热导致高通货膨胀，国家开始实行适度从紧的政策，房地产业成为调控重点。严格收缩银根，规定房地产公司不得上市融资。银行出现大量不良资产。1996年，房地产投资增速仅为21﹒4%，1997年到谷底，房地产投资出现负增长，为－11﹒8%。第三周期（即新一轮房地产周期），1998年至今。在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，1998年开始，房地产投资增长率开始回升。2000年至2007年，我国宏观经济经历了一个持续稳定发展时期，房地产市场呈现持续繁荣，房地产投资增长持续加快，其增长幅度要快于全社会固定资产投资增长率。2003年房地产投资出现过热的苗头，当年投资增长率高达30﹒3%，2004年高达29﹒58%，房地产市场整体显现开发过热现象。2005年国家采取多项措施对房地产市场进行宏观调控，暂时抑制了房地产的过热需求，2005年房地产投资增长率下降至20﹒91%，2006年为22﹒09%。2007年由于流动性过剩的影响，房地产需求和销售再次快速增长，拉动房地产投资增长率提高至30﹒15%。

从以上分析可以看出，中国房地产周期和宏观经济周期走势基本一致，两者具有很强的相关性，并且从波动幅度来看，房地产周期的波动幅度远远大于宏观经济周期的波动幅度。

（2）2008年我国宏观经济和房地产市场开始进入景气下降周期。2008年，我国宏观经济增长率高位回落，一季度、二季度GDP增长率分别为10﹒6%、10﹒1%，三季度，美国次贷危机恶化导致全球金融危机和经济衰退，已融入全球经济大潮的中国经济也难以独善其身，三季度GDP增长率迅速下降为9﹒0%，四季度为6﹒8%。在这样的经济背景下，2008年我国房地产市场在经历近十年的持续繁荣后步入调整。2008年12月份，全国房地产开发景气指数为96﹒46，比11月份回落2﹒0点，比上年同期回落9﹒99点，自2007年12月开始连续13个月逐月回落。

（二）当前我国房地产金融风险的核心是信用风险

房地产金融风险的主要构成类型有信用风险、资产价格风险、资金短借长用导致的流动性风险等。信用风险是当前我国房地产金融风险的核心。其原因在于:（1）存贷业务仍然在我国商业银行业务结构中占绝大部分比例，我国金融风险主要是商业银行信贷投放带来的借款人信用风险。（2）随着我国宏观经济进入不景气周期，企业和个人的财务状况和还贷能力会不断恶化，借款人被动违约的信用风险逐步扩大。（3）随着房地产市场进入调整周期，如果房地产价格下跌幅度较大，借款人主动违约的信用风险也在扩大。（4）由于我国商业银行不能直接投资于非自用房地产，房地产资产价格风险主要表现为抵押房地产的价格风险和变现风险。抵押房地产作为抵抗信用风险的担保物，是商业银行的第二道防线。由于我国商业银行一般执行50%—70%的房地产抵押率，对抵押房地产的价格风险有较强抵御能力。同时由于我国房地产行业仍处于成长期，长期仍然看好，当前的调整只是上升阶段的调整，商业银行可以阶段性持有抵押物业，待市场好转后再处置。因此，只要我国房地产市场不出现深幅下跌，房地产资产价格风险对商业银行的影响不大。（5）房地产贷款往往期限较长，商业银行资金短借长用会形成流动性风险。2008年四季度以来我国为保持经济平稳较快增长，采取适度宽松的货币政策，存款准备金率多次大幅调低，商业银行普遍流动性充裕，流动性风险较小。

（三）我国房地产金融信用风险的集中表现

1﹒土地储备贷款存在隐性风险

（1）土地购置面积大于开发面积造成大量土地闲置和资金占用。1997年至2008年，随着我国房地产的快速发展，房地产土地开发面积也快速增长，但土地购置面积一直大于开发面积，造成大量土地闲置。2008年末，待开发的土地面积达52 236万平方米，为当年完成土地开发面积的2倍。而这些闲置土地大量囤积在部分土地开发商和房产开发商手中，占用了大量资金。

（2）土地储备贷款风险的来源。自1996年上海市率先成立了全国第一个土地储备机构以来，许多城市也相继开展了对土地储备制度的探索和实践，2001年4月30日，国务院颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。土地储备制度的创新，推动了我国房地产业的发展，进而推动了经济的发展。土地储备贷款是我国商业银行适应房地产市场发展的需要于2001年推出的新业务品种，其风险主要来源于以下几方面:

①土地储备机构角色定位所形成的土地储备贷款风险。土地储备机构的角色定位问题是指土地储备机构组织体系层次。一般有两类角色，一类是两个层次的土地储备机构，其组织体系为，第一个层次是市一级的土地储备管理委员会，第二个层次是土地储备中心。一类是三个层次的土地储备机构，其组织体系为，第一层次的土地收购储备出让管理委员会，第二层次的土地管理局，第三层次的土地储备中心。不管是哪种体系，其中的土地储备中心都担当着双重角色:一是经过政府授权而行使部分政府行为的角色；二是根据市场经济规律而行使企业行为的角色。土地储备机构担当的这两种相互矛盾的角色，使得其在目前缺乏制度及法律法规保障和规范的前提下，很难找到政府行为与市场行为的最佳衔接点。而随着土地储备的进一步发展和市场发育的完善，原有土地储备机构的性质与定位面临着挑战。这样，土地储备贷款的风险不可避免地发生。

②土地储备的数量、周期和资金来源所形成的土地储备贷款风险。土地储备周期越短，土地储备中心储备的土地数量也就越少，政府对土地一级市场的调控能力也就越小。土地储备周期越长，土地储备中心掌握的土地量越大，通过土地储备机制调节土地市场的能力就越强。但是，如果土地储备周期过长、土地储备量过大，就会使土地储备中心的资金运转困难，增加土地储备的利息成本，加大土地储备机构的信贷风险。

③土地储备贷款抵押过程中可能形成的贷款法律风险。首先，保证方式形成的贷款法律风险显而易见。土地储备机构从银行贷款时，由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，向银行出具“承诺书”。从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的。其次，抵押方式可能形成的贷款法律风险。土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。

④土地储备市场风险对土地储备贷款风险形成的影响。储备地块由于未来城市规划、土地市场的政策变化、建筑密度、容积率等规划指标与土地收购前可能产生的巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块价值将大大降低。事实上，相当多的地方严重存在城市规划的“朝令夕改”、“盲目规划”、“没有规划”问题。

⑤各类政策的变化对土地储备贷款风险形成的影响。一是土地一级市场不够完备，多源头、多渠道供应土地的局面没有根本改变，开发商可以通过其他途径获得开发土地，也可以开发自己储备的土地。土地储备存在所谓“道德风险”，即地段好、升值潜力大的土地不愿进土地储备中心，尽量协议转让，地段差、升值潜力小的土地愿进土地储备中心，希望得到政府的补贴，政府提供的土地可能并不是开发商所需要的土地。二是以土地储备制度扩大土地供应量实现房地产价格下降的政策取向，与政府经济发展目标存在矛盾，由于内有政府和银行的制约、外有开发商的规避，因此土地储备制度难以与房地产价格坚守者相抗衡。

（3）土地储备贷款存在严重挪用问题。2008年6月4日，审计署发布《国有土地使用权出让金审计结果公告》（以下简称“4号公告”），北京、天津、上海、重庆等11个市及其所辖28个县（市、区）2004年至2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况接受了审计调查。“4号公告”指出，被审计的11省市土地储备中心共挪用142﹒36亿元土地储备贷款，用于股权投资、出借和市政建设投资等；另外，发现违规使用土地出让金共计83﹒73亿元，其中挪用于建楼堂馆所和弥补经费等52﹒33亿元，出借和对外投资等31﹒40亿元。审计署报告指出，土地储备制度虽然对保证土地交易效益、效率，保证交易公平、公正起到了很大作用，但是作为创立不久的土地管理制度，其中还有很多需要完善的地方。

2004年实行土地使用权出让“招、拍、挂”制度之初，并没有赋予土地储备中心以贷款权，但是随后出现了政府成立的土地储备中心开发效率过低，土地一级开发完成慢，影响了地方土地供应速度，进而使房价出现上涨的情况。2007年，《土地储备管理办法》印发后，各地土地储备中心被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。值得注意的是，土地储备中心是代表政府的土地开发主体，从土地储备中心转让到土地使用者手中的土地才会被进行二级开发，而这个转让过程也才有资金支付产生。土地储备中心从集体、个人手中征收土地，需要向这些土地使用者支付土地补偿款，但是土地储备中心本身并没有钱。有的地方财政局会向土地储备中心拨付一笔启动资金，而有的地方政府则没有。土地储备中心需要将土地进行“七通一平”等平整开发后，才能将“熟地”拿到市场上转让。发放土地权证的权力在国土资源部门，而土地储备中心又是国土资源部门的下属事业单位。因此，难免发生土地储备中心凭多发、虚发的土地权证向银行申请贷款的问题。

这次土地出让金审计中发现，土地储备贷款的抵押物不实，即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地，同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足；土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。土地储备中心被授予的贷款原本用来做城市土地一级开发和农田整理开发等，但是却被随意挪用、投资，由此造成了巨大的金融风险。产生这方面问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，还会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。

2﹒销售低迷使房地产开发贷款面临极大风险

（1）销售急剧下降，2008年房地产市场呈现供过于求态势且将在未来几年内延续。2008年，房地产市场的突出表现是销售非常低迷，1月至12月商品房累计销售面积同比下降19﹒73%，商品房销售金额同比下降19﹒47%，住宅累计销售面积同比下降20﹒32%，住宅累计销售金额同比下降20﹒11%。北京、上海住宅销售面积同比分别下降40%左右。住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入预期发生转变，市场观望气氛浓厚。但是前几年快速增长的房地产投资使2008年商品房施工面积增长达16﹒01%，施工面积与销售面积比达4﹒42倍，接近历史最高水平。房地产市场呈现明显供过于求态势，且按2008年的销售规模计算，目前在建规模至少要2至3年才能消化。

（2）销售下滑使开发商资金链趋于紧张。销售下滑使开发商资金回笼减缓，资金链趋于紧张。统计分析在A股上市的110家房地产类上市公司（剔除ST公司）的平均财务指标，发现有三个主要特点:①销售不畅，存货积压严重。2008年9月30日与上年同期相比，110家公司存货增长率为56﹒64%，明显大于销售收入增长率（25﹒74%），前三季度存货周转率为0﹒28，比上年同期明显下降。②现金流量情况恶化。2008年前三季度，110家公司合计经营活动净现金流为－359﹒35亿元，投资活动净现金流量为－131﹒13亿元，筹资活动现金净流量为636﹒70亿元，比上年同期明显恶化，经营活动现金净流量/流动负债、经营活动现金净流量/净流动负债等指标皆为负且明显恶化，房地产行业依靠外部融资的扩大支持经营活动和投资活动的开展。③短期偿债能力堪忧。2008年9月30日与上年同期相比，速动比例下降，剔除预收账款的净债务率比上年同期明显上升。货币资金存量与净债务、净流动负债的比例明显下降，货币资金存量与存货的比例也明显下降，说明房地产企业的资金链趋于紧张，部分公司出现资金链断裂的现象。从这些数据可以看出，如果房地产销售持续萎靡，越来越多的房地产企业会出现资金周转不灵甚至资金链断裂的风险，从而给商业银行房地产开发贷款带来风险。

（3）房地产开发不良贷款上升潜在风险加剧。由于银行贷款是房地产开发的重要资金来源，近年来我国商业银行房地产开发贷款随着房地产投资的快速发展而迅速增长。2005年至2007年，全国房地产开发贷款增长率均远高于全部贷款增长率，其中2006年房地产开发贷款同比增长54﹒25%，2007年同比增长27﹒66%，2008年由于商业银行从风险控制考虑严格了贷款发放，房地产开发贷款增速下降，2008年12月底，房地产贷款余额19 300亿元，比上年同期增长7﹒22%，低于全部贷款增速。截至2008年12月31日，全国房地产开发贷款占全部贷款的6﹒36%。可以看出，2006年至2007年是我国商业银行房地产开发贷款发放和增长的高峰，这些贷款大部分将于2009年至2010年到期。

表2　2004—2008年我国房地产开发贷款变动情况

资料来源:中国人民银行货币政策执行报告。

从我国上市银行全部贷款的不良贷款率指标来看，我国商业银行目前总体情况良好，2008年大部分上市银行的不良贷款率处于3%以下。由于数据所限，我们无法全部统计上市银行房地产开发贷款的不良贷款指标，但从部分公布数据的银行看，房地产开发贷款不良率均高于同期该银行总不良贷款率，也就是说，房地产开发贷款是商业银行风险较大的贷款类型之一。需要指出的是，报表上的不良率和不良贷款余额可能没有真实反映房地产开发不良贷款情况，除非将不良贷款余额加上当期核销的坏账，得出的不良率才有比较意义。不过，从报表上很难知道开发贷款核销的不良贷款金额。因此，这极有可能成为银行隐藏开发贷款风险的一个手段。以上数据说明，由于房地产市场风险转化为房地产开发贷款风险有一定滞后性以及不良贷款核销的影响，2008年我国商业银行房地产开发不良贷款仍处于可控范围，但其中蕴含的潜在风险不容忽视。

3.房价下跌趋势和高房价收入比使个人住房消费信贷违约风险开始上升

（1）房价从2008年8月开始持续环比下跌。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0﹒4%，涨幅比11月低0﹒6个百分点；环比下降0﹒5%。可以看到，从2008年1月全国房价同比涨幅11﹒3%达到历史最高点之后，房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到12月，全国房价同比下降0﹒4%，首次出现同比负增长。实际上，从2008年8月开始，全国房价环比首次呈现负增长，9月至12月继续环比负增长，也就是说，全国房价从8月开始持续下降，且下降趋势尚未结束。

（2）房价收入比偏高。1998年以来，我国商品房价格持续上涨，在一定程度上超出了我国居民的购买能力。我们以城镇居民一个三口之家购买90平方米住宅的房价收入比作为衡量我国居民的购买能力的指标，2008年该指标为6﹒95，高于大部分发达国家水平。当然，随着我国经济的高速增长，我国城镇居民可支配收入也在迅速增长，1998年至2003年城镇居民可支配收入增长率高于房价涨幅，2004年至2005年低于房价涨幅，2006年至2008年又高于房价涨幅，我国居民房价收入比会随着收入的增长而下降，但目前的高房价收入比也在一定程度上形成了对未来购买力的透支。

（3）购房按揭信贷增长较快。从我国购房贷款数据可以看出，2005年至2007年，我国购房贷款呈加速增长态势，每年增速均高于当年总贷款增速，其中2007年购房贷款增长速度尤为迅猛。2007年购房贷款从2006年底的22 700亿元迅速增长为30 000亿元，增加7 300亿元，增长32﹒16%，而2005年、2006年只分别比上年增长2 600亿元、4 100亿元。2008年，由于受宏观调控和房地产市场销售下滑的影响，购房贷款增速有所下降，12月末贷款余额比上年同期同比增长11﹒67%。2008年12月31日，我国购房贷款达到33 500亿元，占全部贷款总额的11﹒04%。

表3　2004—2008年我国购房贷款变动情况

资料来源:中国人民银行货币政策执行报告。

（4）目前我国购房按揭贷款总体质量较好，但违约风险开始呈现上升趋势。由于数据所限，无法全部统计上市银行住房按揭贷款的不良贷款指标，但从部分公布数据的银行看，住房按揭贷款不良率均小于1%，低于同期该银行总不良贷款率，也就是说，住房按揭贷款是商业银行风险较低、质量较好的贷款类型之一。但值得注意的是，2008年，个别银行的住房按揭贷款不良贷款呈现上升趋势，这说明在房地产市场低迷形势下，住房按揭贷款也存在资产质量恶化的风险。

4.房地产金融的宏观信用风险基本可控但有扩大趋势

综合考查我国房地产开发贷款和购房贷款发展现状可以发现，2004年至2007年，房地产开发贷款和购房贷款快速增长，占总贷款比例逐年上升，导致房地产相关贷款总额占总贷款比例逐年上升。2008年商业性房地产贷款余额增速下降，在各项贷款余额中的占比略有减少。2008年12月31日，房地产相关贷款总额占总贷款17.40%，其中房地产开发贷款约占1/3，占总贷款6.36%，购房贷款占2/3，占总贷款11.04%。在当前形势下，由于房地产市场低迷导致开发商资金紧张，房地产开发贷款坏账率有可能上升，风险较高。

可以看出，尽管我国商业银行房地产贷款占比较高，但主要是风险较低的购房贷款，风险较高的开发贷款占比较低，即使开发贷款出现较大比例坏账，当前房地产金融的宏观风险仍然基本可控。值得注意的是，如果房地产市场和我国宏观经济在未来较长时间内持续低迷，房地产开发贷款坏账率将上升，而宏观经济低迷将导致失业增加，使购房贷款借款人还款能力降低，断供现象将增加。另一方面，我国大量企业贷款采用房地产抵押作为担保，如果经济低迷导致企业坏账增加，房地产抵押价值将随着房地产市场的下跌而下降，商业银行将很难从房地产抵押资产中获得偿付。所以，如果房地产市场低迷和宏观经济不景气相互叠加且在未来较长时间内持续，房地产金融的宏观风险将呈扩大趋势。

表4　2004—2008年我国房地产相关贷款总体情况

资料来源:中国人民银行货币政策执行报告。

四、政策建议

（一）建立房地产金融风险预警系统

1.借鉴房地产市场成熟的国家建立完善的监测体系

经济预警是以现实或预测的经济指标为基础，对当前及未来经济运行情况作出判断。房地产金融风险预警系统是针对房地产的预警体系，是通过模拟房地产经济运行，根据灵敏性、超前性、稳定性等原则选取一组指标体系，然后将房地产经济波动划分为几个判断区间，临界点就是判断各指标及综合指数的数量标准，最终将所有指标综合成一个数量评价，通过所属区间来判断房地产景气状态及调控政策取向。

美国房地产金融市场发展较为成熟，已经建立了完善的房地产金融风险监测指标体系。其中，宏观监测指标分为以下几大类:一是房地产发展阶段指标；二是房地产供求状况指标；三是房地产市场价格指标；四是房地产投机程度指标。

表5　美国房地产金融风险宏观监测指标

续　表

这里以房地产投资的GDP弹性和房地产投资率为例，对指标反映的1999年至2008年我国房地产金融风险进行简要分析:

表6　我国房地产投资监测指标分析

资料来源:根据国家统计局有关数据计算。

根据美国的经验数据，房地产投资的GDP弹性指标在复苏和繁荣阶段前期为2—4比较合适，我国2 000年至2008年该指标大部分年份在2—4中间，说明我国近几年一直处于复苏和繁荣期。2004、2005、2006、2007年的我国人均GDP分别为1 490美元、1 703美元、2 042美元、2 460美元，预计2010年我国人均GDP有望达到3 000美元。根据国际经验，一个国家人均GDP超过2 000美元，包括房地产在内的国内消费将进入快速增长期，中国正在向消费型国家过渡。

从其他指标来看，2008年12月31日，我国商业银行房地产相关贷款总额占总贷款17﹒4%，低于20%的警戒线。2008年年末，全国商品房空置面积1﹒64亿平方米，比上年增长21﹒8%，空置商品房数量/前三年竣工的商品房数量为9﹒37%，也低于10%的警戒线。申请抵押贷款数额/欲购住房总价值均在80%以下，项目的申请贷款值/该项目的总投资额也低于60%。

表7　我国房地产金融风险其他监测指标

资料来源:根据国家统计局有关数据计算。

与美国经验相比，当前我国房地产金融风险基本可控。我国主要的风险是房价收入比较高，2008年为6﹒95倍，而美国经验是3—6倍。但由于中国经济和居民收入增长速度较快，如果未来收入增长速度快于房价增速，房价收入比将降低。我国应该借鉴美国经验，尽早建立起适合我国自身情况的房地产金融风险监测指标体系，加强对高风险房地产金融机构的动态监测和预警，维护我国金融体系的稳定。

2﹒增加房地产投机性预警指标

我国目前已有的房地产预警体系大多是试图建立反映房地产经济周期波动、房地产市场冷热以及反映房地产市场运行是否正常的测度指标。其中比较权威的房地产周期性指示指标体系主要有国房景气指标和中房景气指标两种。这两种指标体系都比较侧重对房地产业经济周期的监控和描述。

房地产金融风险的传导过程中，房地产价格持续攀升引发的投机狂潮是房地产市场泡沫的重要特征，但目前我国专门为研究房地产交易中投机性大小而建立的指标体系研究成果还较少，因此整个房地产预警体系存在不足之处。投机行为可分为房地产开发商行为和房地产消费者行为，他们又通过多种途径进行投机活动。我们可以针对不同的投机活动建立监测指标来反映房地产市场的投机性泡沫。譬如，针对房地产开发商圈地炒楼花的行为，可用某年土地购置面积与当年土地开发面积之比作为衡量开发商施工进度的指标。该指标不仅能反应未来1—2年内商品房的供应情况，更能反应开发商对未来的预期。当指标值过高时，提示开发商手中待开发土地数量增加，反映了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势都有较好的预期，对未来房地产价格走高较有信心，这就有可能造成开发商土地投机行为，同时该指标也可以反映政府管理部门调控市场的政策效果。针对房地产消费者投资性购房的行为，可选择把当年空置面积与出租面积之和与当年商品房竣工面积之比作为衡量投资性购房比例的指标。国际上公认的投资性购房警戒线为20﹒5%。资料表明，我国一些大城市的投资性购房比例较高且呈上升趋势。

从上述两个例子可以看到，根据投机行为选择具体指标是较有针对性的，可作为房地产投机性预警指标的选择方法。

（二）加强金融机构房地产信贷风险管理

1﹒商业银行应当将风险控制在准入门槛上

房地产金融风险的起因在于房地产泡沫的形成，而泡沫的形成和破灭与金融机构的信用扩张及信用终止有着紧密相连的关系。金融机构促进了房地产泡沫的形成，但在泡沫破灭时却又成为主要受害者。美国次贷危机爆发的一个重要原因即是住房贷款机构对于贷款资格审查的放松，使得大量不符合标准的没有还款能力的人获得了贷款。因此金融机构尤其是商业银行应当警惕短期逐利行为而坚持严格的信贷准入门槛。

商业银行在进行贷前管理时，应该检查房地产开发企业的资格和自有资金是否达到要求。严禁房地产开发企业将贷款用于缴交土地出让金，做到专款专用。再有，加强对个人住房贷款的资信评级，严格对个人按揭贷款的准入进行管理，从源头上防止“假按揭”的发生。此外还要主动利用法律手段，追究信贷当事人的刑事责任，加大“假按揭”的实施成本，减少金融欺诈事件的发生。

2﹒创新房地产融资方式，拓宽融资渠道，分散房地产信贷风险

当前我国银行贷款占房地产开发资金来源的比例很大，初步估计在40%—50%左右。过于单一的房地产资金供给是我国房地产金融的突出特点，也是我国房地产金融问题的集中体现，无论效率问题还是风险问题，其根源往往与这一点密切相关。单一的银行体系支撑整个产业体系，无疑造成过大的负担，结果使金融政策处于两难境地，政策的变动往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。

解决这个突出问题，关键要在企业融资上下功夫。银行可以联合其他金融机构，或者作为中介机构与房地产企业充分合作，解决房地产企业的融资问题，拓展不同的融资渠道，降低房地产企业融资渠道单一的风险。银行等金融机构可以尝试通过资产证券化、信托等多种创新方式拓展房地产企业的融资渠道，例如发行短期融资券、到海外发行房地产公司债券、发行股权类房地产信托产品、设立房地产投资基金、帮助符合要求的房地产企业上市、发行企业可转债等方式。

（三）保持调控政策灵活性，维护房地产市场稳定发展

由于我国房地产市场在2005年至2007年出现一定程度过热，我国从2005年开始先后出台多项金融、税收、土地等政策对房地产市场进行宏观调控。2008年房地产市场出现调整，主要原因一方面是宏观经济和房地产周期发生逆转，另一方面也是调控政策取得成效的结果。为保持我国宏观经济稳定发展，防范房地产金融风险，我国政府对房地产市场的调控政策应保持适当的灵活性，将维持房地产市场的稳定作为调控的主要目标，以鼓励居民自住型、改善型的购房需求，调整房地产市场的供求关系和价格预期为主要切入点。

2008年10月22日，国家财政部发布《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，涉及房地产市场的内容包括减免房产交易环节税收、贷款利率大幅度下调、首付比例降至二成等。房地产新政明确了保障性住房的保障对象与建设资金来源，有利于拉动经济和稳定宏观经济，有助于降低房屋购买成本和交易成本，促进改善性需求释放，活跃房地产市场，有利于缓解房地产企业资金紧张，差异化信贷支持推动市场整合。因此，房地产税收和信贷新政的出台标志着我国房地产政策调控开始转向鼓励和刺激需求，但政策发挥效果仍需要时间，政策力度也需要根据未来市场发展情况进一步调整。

（四）关于今后进一步加强房地产宏观调控的具体政策建议

（1）以刺激合理住房需求为政策着力点，可适时出台买房退税等措施，给予居民更大的实惠，增强居民房屋购买力。与发达国家相比，我国居民人均住房面积仍处于较低水平，在未来较长时间内对住房仍将保持旺盛需求，但2007年前房价持续上涨压抑了居民的房屋购买力，特别是当前部分城市的高房价不仅低收入阶层难以承受，甚至连一般中等收入阶层也难以承受。当前房地产市场调整以需求下降为最显著特征，因此我们建议未来房地产调控政策以刺激合理住房需求为政策着力点，地方政府可适时出台买房退税等措施，提高中低收入阶层特别是中等收入阶层的购买力。

（2）保持中央各部门政策调控的一致性，形成政策组合拳。我国房地产政策调控由于涉及的主管部门众多，包括中国人民银行、银监会、证监会、住房建设部、国土资源部、国家税务总局、发改委、商务部等多个部门，各个部门的职能和工作目标不一，导致对房地产的政策导向和政策执行经常出现一些不协调的地方，从而削弱调控政策的有效性。我们看到，最近几年有关房地产调控政策多由多个部门联合出台，并且往往涉及金融、税收、土地、规划等多个层面，说明我们政策调控的协调力度正在加强。建议我国中央各部门应建立经常性的政策协调机制，根据统一的调控目标以组合拳形式推出多层次、多角度的系列政策，保持政策调控的一致性，极大提高政策实施的有效性。

（3）给予地方更大的政策调控自主权。房地产市场具有很强的区域性，我国地域辽阔，各区域经济发展很不平衡，房地产市场发展状况也差异很大，在调控政策制定时，应考虑各地经济和房地产发展的不同特征，给予地方更大的政策调控自主权。

（4）在合理防范风险基础上，对优质房地产企业和个人客户给予适度金融信贷支持。当前我国房地产金融的宏观信用风险基本可控但有扩大趋势，但防范房地产金融风险并不代表对房地产金融发展采取一刀切的限制措施。我国房地产行业仍处于成长期，长期仍然看好。当前的调整只是由于前些年房地产市场发展过快，居民购买力有一定程度透支，又遭遇宏观经济调整周期而产生的房地产市场自然调整，是上升阶段的调整。本轮调整有可能使部分财务状况和抗风险能力较差的贷款企业和个人出现违约风险，但也有很多抗风险能力较强的贷款企业和个人会安全度过调整期，迎接行业春天的到来。市场调整也会引发房地产企业的新一轮洗牌，通过市场的优胜劣汰机制，优质企业的市场竞争力会进一步上升。同时，当前房地产市场的主要风险是房地产价格调整预期引发的持币待购使房地产销售大幅下滑，对房地产行业的过度惜贷也不利于行业的健康发展，从而不利于宏观经济稳定。因此我们建议商业银行在合理防范风险基础上，对优质房地产企业和个人客户给予适度金融信贷支持。

（作者单位:上海城市金融学会）