青岛市房地产业对宏观经济影响效应分析

青岛市房地产业对宏观经济影响效应分析

青岛大学课题组

1998年以来，我国房地产市场步入快速发展期，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。青岛市作为山东半岛城市群的龙头城市，随着经济实力的不断提升以及奥运效应，再加上优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件，使得青岛房地产市场得到了快速的发展，房地产业对宏观经济的支持力度进一步加大。

一、青岛市房地产业的发展状况分析

（一）青岛市房地产市场供给分析

1．房地产开发投资状况

2001年以来，青岛房地产投资额逐年增加，2011年达到782．7亿元，且始终保持较高增长速度，2001～2011年平均增速达到23．8％（图1）。

图1　2001～2011年青岛市房地产投资情况

2．商品房供给量变动情况

从供给角度看，2001～2011年青岛市商品房施工面积一直呈现上升趋势，增速基本都超过12％（表1）。这反映了开发商对未来房地产市场的预期一直较为乐观，而这种乐观情绪与青岛房地产市场的利好局面是分不开的。另外，青岛房地产市场施工周期存在普遍较长的现象。表1表明，2001～2007年，青岛市新开工面积占施工面积比率均高于1／3，有产生泡沫的危险。随着国家调控力度的加大，从2008年起，这一比率开始下降，逐步趋于正常。另外，受2010年国家出台的一系列严厉的宏观调控政策影响，新开工面积增长速度明显减慢，从2010年的28．7％减少到2011年的5．9％，减少了近23个百分点。

表1　2001～2011年青岛市商品房新开工与施工面积情况

（二）青岛市房地产市场的需求分析

1．成交销售情况

表2表明，青岛市商品房销售额在2001～2007年期间一直处于上升区间，尽管期间销售面积曾出现动荡。2008年由于受金融危机的影响，整个房地产业不景气，商品房销售额减少。2009年在国家出台的一系列加强房地产发展的政策刺激下，销售额上涨幅度很大。2011年，销售额又出现轻微下降。受青岛市经济发展及奥运效应推动，2001年后青岛房价总体保持升高趋势，商品房均价从2001年的1975元／平方米涨到2011年的7500元／平方米，年均涨幅达到14％。

表2　2001～2011年青岛市商品房销售情况

2．空置率

我国的空置率计算方式是空置商品房面积除以最近三年竣工面积之和。表3为2001～2010年青岛市房屋的空置面积及空置率，此表表明青岛市空置率基本在5％～10％之间，大致处于正常范围内。但2006～2009年空置率一直呈上升趋势，并在2009年超过10％，可见，这几年房地产市场存在轻微泡沫化迹象。

表3　2001～2010年青岛市商品房空置率

注：受数据获取限制，2011年数据未包括在内。

（三）供需矛盾——房价收入比

房价收入比反映居民家庭对住房的支付能力，该比值越高，支付能力就越低。国际上公认的房价收入比合理范围为3～6，我国由于特殊的住房体制、隐性收入高及需求长期压抑等原因，房价收入比合理范围可能要大一点，目前在5～8之间属于正常。由表4可知，2001～2011年青岛市房价收入比基本上在8左右，处于正常范围的高限。由此可见市民的购房压力和负担仍很大，青岛的房地产市场可能存在轻微的泡沫。

表4　青岛市2001～2011年青岛市商品房价及房价收入比状况

注：房价收入比＝平均房价／居民可支配收入，按一家三口人且住房面积为90平方米计算。

（四）金融支持情况

1．银行对房地产商的信贷支持

我国房地产开发资金主要有三个来源：国内贷款、企业自筹资金及其他资金来源，2001～2010年青岛市房地产开发资金来源见表5。表5的数据显示，2006年以来，国内贷款的比重基本在25％左右。由于在其他资金来源中，80％左右是购房者的购房款，而这部分资金大约80％来自于个人住房消费贷款，故根据表5的数据可大体估计出青岛房地产开发资金主要来源于银行体系的商业贷款的比例在60％左右。这表明青岛房地产业对银行贷款和购房者的预付房款与定金收入依赖比较大，基本依靠银行贷款以及上一期的房屋销售款投入进行本期房地产开发。

2．银行对房地产需求者的信贷支持

青岛市各商业银行自1998年开始向个人提供住房贷款业务，住房贷款业务发展相当迅速，不仅余额每年增长，而且增长速度相当快。个人住房贷款余额从1998年的1．5亿元增长到2011年的963．4亿元，年平均增长速度为65％。个人住房贷款占银行总信贷的比重也在逐年上涨，1998年，个人住房贷款占总贷款的比重为0．21％，2011年达到13．8％（图2）。由此可见，近几年来银行的信贷资金有相当一部分聚集到房地产市场。银行住房贷款业务的推出，不仅使居民个人能够实现买房的愿望，而且会推动整个房地产市场快速发展。

图2　1998～2011年青岛市个人住房贷款余额及占总贷款的比重

二、青岛市房地产业对宏观经济的影响分析

（一）青岛市房地产业对经济增长影响的定性分析

近年来，青岛市房地产业发展迅速，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，具体表现在：

1．房地产业对国民经济增长的贡献不能低估

表6表明，2001～2010年间，房地产业产值占GDP比重稳中有升，2010年占比达到4．5％，比2001年高出1．1个百分点，其间除2008年受金融危机影响略有回落之外，总体基本表现为上升态势。从对GDP增长的贡献率来看，呈现一定的周期性特征，2003年后回落，2005年又开始增长，2007年又开始下降，并在2008年出现谷值，但经过2009年的恢复性增长，行业支柱地位进一步凸显，并出现新的峰值。2010年由于国家一系列房地产调控政策的出台，使得房地产业对GDP增长的贡献率又下降（表6、图3）。

表6　2001～2010年青岛市房地产业增加值与GDP增长情况

注：受数据获取限制，2011年数据未包括在内。

图3　2001～2010年青岛市房地产业增加值对GDP和第三产业增加值的贡献率变化趋势

2．房地产业对产业结构优化的贡献不能低估

表7表明，2001～2010年房地产业增加值占第三产业增加值的比重除个别年份有些波动以外，总体上也呈上升趋势，且基本维持在9％左右。房地产业对第三产业的贡献率呈较明显的周期化波动特征，2009年达到19％的历史高位（表7、图3）。另外，房地产业对第三产业贡献的上升，也带动了第三产业对国民经济的贡献。2001年第三产业占GDP比重为42．4％，比第二产业低4．6个百分点。但到2010年，第三产业占GDP比重达到46．4％，仅比第二产业低2．3个百分点。由此可见，房地产业在不断发展的过程中带动了第三产业的发展，进而对优化国民经济产业结构也作出了重要贡献。

表7　2001～2010年青岛市房地产业增加值与第三产业增加值增长情况

注：受数据获取限制，2011年数据未包括在内。

（二）青岛市房地产业对经济增长影响的定量分析

1．样本选取与数据处理

选取研究区间为1998～2011年，共14个样本点。利用青岛市国内生产总值（GDP）数据代表青岛市经济增长的状况，用青岛市房地产开发投资额（RI）表示青岛市房地产业发展水平的波动情况。为了消除统计数据中的价格变动的影响以及数据波动的不平稳性，对数据均进行对数变换，分别用LNGDP、LNRI表示取对数后的青岛市国内生产总值和房地产开发投资额。

2．协整检验

运用EG两步法进行协整检验，对LNGDP和LNRI进行回归分析，得到回归方程：

LNGDP＝3．987＋0．729LNRI

从协整方程可知，房地产业的发展对经济增长具有正效应。具体来说，房地产开发投资每增长1％，将会促进GDP增长大约0．729％。

（三）青岛市房地产业税收对地方财政收入的影响分析

2006年以来，青岛房地产市场快速发展，在房地产开发投资拉动、房地产价格上涨推动、房地产交易持续增长和房地产税收征管强化等因素的综合作用下，房地产业税收对全市地方财政收入的贡献度日益提高（表8），具体分析如下。

表8　2006～2011年青岛市房地产业税收收入及地方财政收入状况

1．房地产业税收规模快速扩大

2006～2011年6年间，房地产业税收由37．12亿元增加到96．8亿元，年均增幅为21．1％，高于全市地方财政收入年均增幅1个百分点；占全市地方财政收入的比重由16．4％提升到17．1％，期间尽管受房地产市场调控、金融危机等因素影响占比有所波动但总体呈向上趋势。

2．房地产业税收成为增收主力军

2006～2011年6年间房地产业税收增量除2008年由于金融危机影响，在全市地方财政收入增量中的占比较低以外，其余年份对地方财政收入增长的贡献率基本在15％以上。

3．房地产业税收与地方财政收入增幅存在一定正相关

2006～2011年6年间的房地产业税收增幅与地方财政收入增幅走势上可以发现，房地产业税收增幅与地方财政收入增幅存在一定正相关。如2007年房地产业税收增幅高达32．4％，直接拉高地方财政收入增幅至29．6％，但2008年房地产业税收增幅跌至谷底－12．8％，亦直接导致地方财政收入增幅快速下滑至17％。这说明房地产行业在成为支柱行业的同时，其行业波动对全市收入冲击也最为明显。

以上研究表明，2006～2011年，房地产业税收占地方财政收入的比重基本在15％以上。如果加上土地出让金，房地产业财政收入占地方财政收入的比重更高。以2011年为例，2011年青岛市土地出让金249亿元，加上房地产业税收96．8亿元，房地产业带来的财政收入达到345．8亿元，占地方财政收入的比重达到61％，由此可见，房地产业对青岛市地方财政的贡献巨大。

三、青岛市房地产业发展的政策建议

（一）科学执行宏观调控政策，实现房地产业健康稳定发展

房地产业作为国民经济的重要产业之一，同其他行业都存在着高度关联，对于拉动钢铁、建材及家电等产业发展举足轻重，对于金融业稳定和发展至关重要，对改善民生、推动居民消费结构升级作用显著。青岛市政府应科学执行宏观调控政策，加强政策间的协调，整合各部门力量，增强政策效果。同时也应充分发挥政府调控职能，保持房地产市场的健康稳定发展，防止因房地产市场波动而影响地方经济的稳定性。

（二）落实住房价格调控目标，实现供需平衡

由于人均收入的增长在长期内具有一定的黏性，加上城市化进程下城市人口增加对总收入的摊薄，使得青岛市居民收入增速远不及房价的涨幅，青岛市的住房供需矛盾比较突出。政府应坚决贯彻落实国家、省及本市房地产市场调控各项政策措施，切实将本市的住房价格控制在合理水平。可根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，市政府下属相关房地产管理职能部门应综合研究确定新建住房年度价格控制目标，经市政府批准后向社会公布。另外，有关部门要加强新建住房价格的管理和对房价的监测，及时将房价波动情况报市政府。

（三）严格控制房地产信贷总量，防范金融风险

分析表明，房地产业是一个资金密集型产业，从取得土地进行开发，到拿到房屋销售许可证，都需要大量资金，而目前银行信贷资金是房地产企业的主要资金来源。如果巨额的信贷资金过于集中在房地产业，就会对金融机构的信贷资金的安全性造成潜在的危险。假如房地产价格在短期内出现较大的调整，信贷资金会面临巨大的风险，因此要严格控制对房地产开发企业的信贷资金总量，防范金融风险。具体措施有：为防止房地产开发企业利用其从金融机构获得的信贷资金来进行囤积土地和捂盘不售等行为，对开发建设项目的资本金比例未达到贷款条件的房地产开发企业，严禁对其提供信贷资金；对开发高档住宅建设项目的房地产开发企业，金融机构可通过确定较高的自筹资金比例要求以及较高的利率水平等方式，适量减少对此类建设项目的信贷资金支持总量，从而降低房地产开发企业对信贷资金的依赖；对于囤积土地和商品房空置较多的房地产开发企业，金融机构必须严格控制对其的展期贷款以及其他各种形式的滚动授信。

（四）规范地方政府的土地出让行为，合理确定土地供应量

前面分析表明，由于税源短缺，青岛市财政存在对于土地出让金收入过度依赖的情况，这不仅是造成城市规模无序扩张的主因，也使得房地产价格快速上涨。所以，平抑房价的关键应是规范政府的土地出让行为，合理确定土地供应量，使其对于土地的利用能从长远角度而非短期利益出发。目前，可借鉴香港的做法，即建立一套较为科学合理的土地基金管理制度。如可从土地出让金中划出一定比例作为专用基金，规定其不得作为政府当期收入安排使用。通过设立国有土地收益基金，积累一些分散的土地出让金，不但可以满足土地整理和开发过程中的资金需求，保障政府土地储备能力，还可使土地出让金分配在时间上具有延续性。政府应合理确定土地供应量，理性引导储备土地供应价格。

（五）整顿房地产市场秩序，抑制房地产投机行为

规范的市场秩序以及公开透明的市场信息有利于民众形成合理的预期，引导房地产的理性消费和投资，抑制投机行为。政府一是应制定并发布房地产价格定价原则，完善房地产市场的信息披露制度，提高市场透明度，引导房地产价格在一定的区间内浮动，防止投机者跟风炒作；二是理顺房地产业监管体系，加强各行政部门之间的政策制定和执行方面的合作，对有捂盘惜售、哄抬房价等行为的开发商和中介服务机构，加大处罚力度；三是严格执行国家关于差别化住房信贷政策、税收政策、国家关于境外机构和个人购买住房管理的有关规定，继续实施现有的市区住房限购措施，合理引导住房消费需求，严格限制投机性购房。

（六）构建“四位一体”住房保障体系，加大住房保障实施力度

构建廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制；加快保障性住房房源建设和供应。认真实施《青岛市住房保障发展规划（2011—2013年）》（青政办发〔2010〕31号），2011～2013年，市区新开工保障性住房不少于30000套、限价商品住房不少于30000套，解决不少于6万户中低收入家庭的住房问题；加大保障性房源筹措力度，制定新出让商品住房地块必须按照一定比例配建保障性住房等措施。

（七）加强房地产税收征管，严格房地产税收管理

严格执行国家关于房地产税收政策的有关规定，进一步加强土地增值税征管，加大房地产开发项目清算力度，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税重点清算和稽查。财税、建设、国土等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

（八）完善城市整体规划布局，促进区域协调发展

目前青岛市房地产发展极不均衡。以市内四区为例，市南区房价极高，均价已近20000元／平方米，李沧区则在8000元／平方米左右。因此，青岛市政府应积极落实国家促进房地产行业发展的政策措施，完善城市总体规划布局，加强市区北部及下属县市基础设施的整体规划建设，使各区市房地产业平衡发展。

课题组组长

孙继国　青岛大学

课题组成员

杨　涛　青岛大学

逯　进　青岛大学

陈　锋　青岛大学

吕学梁　青岛大学

赵　震　青岛大学