宏观经济环境对房地产业发展的影响

房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展；另一方面，房地产业又是国民经济的增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如何正确处理二者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。

1.国民经济发展水平对房地产业的影响

国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈现出正相关关系。国民经济的发展水平是指总水平，衡量的主要指标是国内生产总值（GDP），由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映这种总水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程度。人均国内生产总值高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟度相应也高。国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较快。

2.产业结构对房地产业的影响

在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业范畴，一国一定时期产业结构的状况，对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段，第一产业占主导地位；工业化中期阶段，第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分，随之也得到大发展，成长为支柱产业。

3.投资水平对房地产业的影响

投资需求是拉动经济增长的重要因素，一国的投资水平反映国民经济的总体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加，房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长情况的制约和带动。

4.消费水平对房地产业的影响

社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高；而在总量不变的前提下，如果积累率下降，能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。

5.信贷规模和利率对房地产业的影响

房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的，同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结构和国家产业政策的制约，由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开发和消费，带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素，主要通过利息成本的高低发生作用。房地产开发贷款的利率越高，房地产投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量。

从上述五个方面的决定性因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地产业只能在一定的宏观经济约束条件下，才能得到健康持续的发展，所以，房地产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展水平，房地产业孤军突进，会因失去坚实的基础而跌落下来；但如果房地产业过于落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况发生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。