估价方法的适用范围

二、估价方法的适用范围

估价方法的适用范围是选择估价方法的重要依据。为了让读者能更全面地掌握房地产估价方法的适用范围，通过比较来把握各估价方法在适用范围上的区别，在此将前面各章中估价方法的适用范围一并罗列出来。

（一）市场比较法

市场比较法利用近期发生交易的、与估价对象具有替代性的实例作为比较标准，修正得到估价对象的价格。因此选择市场比较法对估价对象进行价格估算时，应满足如下两个条件：（1）要有充足的市场交易资料；（2）比较实例与估价对象具有相关性和替代性。

市场比较法有其自身的适用范围。从地区来看，市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性房地产的价格评估，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等，而对于很少发生交易的房地产，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆、特殊厂房等，则不能采用市场比较法进行价格评估。从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除了可以用于评估房地产的价格外，还可以用于评估房地产的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

（二）收益法

收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查为基础。

收益法是以求取房地产净收益为途径评估房地产价值的一种方法，其适用范围只能是有收益或潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。由于收益法具有理论依据而应用广泛，但对于无收益的房地产估价则不适用，如对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

（三）成本法

只要是新开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决。另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。

成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。成本法估价还要求估价人员具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识。

（四）假设开发法

一般来说，假设开发法的具体适用范围有如下八个方面。

（1）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。当房地产具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法，是对具开发潜力的商业用地进行估价的最佳方法。潜在的开发土地包括未开发的土地、已开发的土地（如已“三通一平”）和附有旧建筑物的土地，运用假设开发法估算这3种土地的开发价值时，只需加上相关的费用参数，就能方便地估算出结果。

（2）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。

（3）适应于通过熟地地价来估算生地地价。

（4）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。

（5）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的旧建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设开发法。

（6）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时，从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地价格。

（7）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改造建筑物或在建工程的估价。

（8）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。运用假设开发法评估房地产开发的财务，主要为投资者提供3方面的数据资料：确定试图获取的土地开发地块的可接受的最高价格，确定开发项目的预期利润，确定开发过程中可能发生的费用的最高限额。

（五）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。

（六）路线价估价法

路线价估价法的实质是一种土地的市场比较法。运用路线价估价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。此外，路线价估价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格评估的精度。

路线价估价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合。路线价估价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。