三种估价方法的市场层次性特征

二、三种估价方法的市场层次性特征

从市场比较法、收益法和成本法的理论依据及其估价思路，对三种方法的市场内涵和市场层次性可做如下分析。

（1）成本法没有考虑竞争原则和供求原则，隐含了一个这样假设——长期市场均衡假设。即在运用成本法时必须承认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态的房地产市场。因为在成本估价时，所采用的成本概念具有新古典经济理论中的长期成本性质。而在完全竞争的市场结构中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产品的长期成本。当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与长期成本是不相等的。就是说，在失衡状态的房地产市场环境下，成本法的估计结果说服力欠缺。

（2）市场比较法则放松了市场均衡这个假设，可以认为在成本法的基础上引入市场的供求因素，通过市场供求双方力量的对比，所形成强度大小对房地产的成本进行修正，得出其市场价值。但需要明确的是，上述市场供求是指产品市场的供求，交易的对象是作为商品的房地产，在这里，市场比较法没有与房地产的投资市场挂钩，因为没有和收益性直接相联系。因而市场比较法仍然暗含了房地产投资市场均衡的假定。

（3）收益法在市场比较法的基础上进一步减弱了房地产投资市场均衡的假定，在市场比较法的市场价值的基础上，考虑了房地产投资市场的现状，由此调整得到房地产的投资价值，由市场价值到投资价值的转变进程是从价值的整体认同回归到个体认同的过程，因为市场价值反映了一种供求关系，其矛盾双方是所有的市场需求者组成的阵营和所有的市场供给者组成的阵营，投资价值则反映了个体投资者对整个房地产投资市场盈利能力的预期。

由此可见，从成本法到市场比较法再到收益法，是一个逐步减弱假定的过程，在这个过程中，以估价师的角度分析，其所处的立场也在逐渐转变，从外生的角度到内生的角度，也即房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者，因为成本法的价值观具有内向性，独立于外部市场环境（包括产品市场和投资市场），相对而言，市场比较法由于融入了产品市场的供求因素，具有一定的开放性，而脱离投资市场的收益法包含了产品市场的供求状况，是完全内生的。