房地产业与金融业的关系

一、房地产业与金融业的关系

房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。

房地产业与金融业都属于第三产业，随着我国经济的进一步发展及城市化的加速，传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革，因此，房地产业与金融业相互促进、共同发展的关系也日益凸现。房地产业与金融业两者间的关系，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。作为相对独立的物质生产部门的房地产业，在涉及房地产商品的生产、分配、交换与消费等一系列生产经营活动中，无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资金的筹集、融通和结算等各种金融服务。总而言之，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。

1.房地产业的发展需要金融业的支持

（1）房地产业的开发与经营离不开金融业的支持。房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。如果没有一个以金融机构、金融市场为主体的金融业，房地产业就难以进一步发展。而在现代市场经济体制作用下，只有在货币资本、有价证券进入市场的条件下，金融业对房地产业的支持才能得以充分展现。

以上海市住房建设为例。到2005年末，上海城镇居民人均住房面积要达到18—20m²。根据《上海市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，“十五”期间，上海预计新建商品住宅6000万平方米左右，平均每年要竣工住房面积1200万平方米左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估计，每年也要投入240亿元的资金。如此巨大的资金投入，如果缺乏金融业的支持和配合，而仅仅依靠房地产开发经营企业和购房者的自有资金投入，那么一般房地产开发经营企业是根本无法实现房地产投资的良性循环的。房地产开发经营企业面临的投入资金回收期长和再生产连续性要求的矛盾，使房地产开发经营企业的资金运作难以为继。为解决这一矛盾，房地产开发商必须通过金融市场这一中介来进行多渠道的筹资，包括发行股票和债券，向商业银行及其他金融机构借款等。

（2）房地产的流通和消费需要金融业的帮助。房地产进入流通领域，满足单位和个人消费需求，单位和个人也需要花费大量的资金。住房是一个大宗的消费品，对普通消费者来说基本上是一生中最大的消费支出。需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金来实现购置房地产的目的，往往需要较长的时间，对广大个人购房者来说，更是如此。例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均价格每平方米5000元的保守估计，从静态上看，一个三口之家不考虑其他消费也得攒上十年才能买上一套100平方米的住房，如果有了金融业的介入，通过发放个人住房抵押贷款，则可以缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，实现房地产的流通和消费，进而推动房地产业的良性循环。

（3）房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务。金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产商品的流通与消费。

2.金融业的发展需要在房地产业开拓业务

房地产金融是金融业的重要组成部分，开拓房地产金融对金融业的繁荣与发展具有举足轻重的作用。纵观国内外房地产业与金融业的发展历史，大体上存在这样一种趋势：什么时期一个国家或地区的房地产业兴旺发达，这一时期的金融业必然兴旺发达，反之亦然。例如，香港的房地产市场在1976—1980年曾连续5年持续繁荣，金融业也随之持续繁荣。房地产业对金融业的重要作用主要表现在以下几点：

（1）金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务。金融业的稳步发展，需要实行多元化的资产战略，体现金融业经营管理的资产分散化原则的要求。就商业银行的金融资产而言，在贷款资产中，由于房地产的保值、增值特性以及抗通货膨胀能力，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的信贷资产之一。

（2）金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广。随着房地产业存量搞活、增量发展，金融业介入房地产领域的范围逐渐扩大，居民个人通过办理住房抵押贷款来购买商品房得到进一步推广。为了方便房款结算，个人采用支票和银行本票办理房款结算已经成为可能，为支票和银行本票的扩大应用提供了外部条件。另外，有的银行还利用信用卡办理房地产抵押贷款手续，建立分期付款、分期还款的自动转账支付系统，也为信用卡的推广起了积极作用，为银行拓展了结算服务领域。

（3）从房地产领域拓展金融业自身的发展空间。房地产业的发展也使金融业同时获得发展机会，为金融创新提供了广阔的空间。首先，房地产业在生产与经营的各个阶段，经常出现大量资本闲置的状态，而这些资金正好成为银行重要的资金来源；其次，金融机构将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，还在房地产领域恢复和发展金融服务，为金融服务增加新的内容，这包括保险机构开办房屋质量保险、自购公用住房保险、商品住房保险以及住房抵押贷款保险等新险种；信托机构承办房地产租赁管理、代理房地产买卖、从事房地产咨询业务等；再次，房地产抵押贷款证券化、房地产企业的上市融资、再融资以及债券发行等业务会增加金融交易工具，促进金融市场的成熟和完善。

以上分析表明，房地产业与金融业相互融合是现代社会经济发展的必然要求，两者是一种相互促进、相互依赖、共同发展的关系。