房地产业的含义

(一)房地产业的含义和内容

房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理，以及维修、装饰和服务的集多种经济活动于一体的综合型产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，具体内容应包含宏观、微观两个层面。

1.宏观层面的具体内容

(1)制定产业发展的指导性规划和法规政策。如确立产业发展在国民经济中的地位，建立健全法律法规体系，研究制定科学有效的产业发展政策、产业发展规范、行业技术标准、健全完善的产业体系，制定产业发展战略规划，引导产业组织形式向企业化、集团化、专业化发展，建立法人治理结构。

(2)确立产业发展的市场化程度、开放程度、投融资体制，引导产业的主流商业模式和主导产品研发、新技术应用。

(3)房地产的调控与管理。如建立房地产市场、资金市场、技术市场、营销市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。

2.微观层面的具体内容

(1)国有土地使用权的出让。

(2)房地产的开发与再开发。如征用土地、拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发。

(3)房地产经营。如土地使用的转让、出租抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动。

(4)房地产中介服务。如房地产咨询中介、房地产评估中介、房地产代理中介。

(5)物业管理和服务。如房屋公用设备设施的养护维修，并为使用者提供安全、卫生、优美的环境。

(二)房地产业的细分

房地产业可细分为房地产投资开发业和房地产服务业。

1.房地产投资开发业

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产投资开发，是指除了取得土地、建造房屋，然后预售或出售新建的房屋外，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转卖，或者购买房地产后等待一段时间再转卖;开发也不仅仅是建造新房屋，还有把土地变为建设熟地后出售，有对旧房屋进行装修改造，另外还有接手在建工程后继续开发等。单就房地产投资而言，它与其他商业性质的资产投资一样，具有交易行为的特征。

房地产投资开发业兼具的社会职能非常明显。如统筹处理好公民住房保障、环境保护、交通拥挤、公共服务等社会问题，较大的基础设施配套资金投入。

房地产作为一种投资工具，其特点主要有:

(1)不可移动性。由于房地产不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值，具有明显的区域性特征。

(2)长久性。房地产的生命周期很长，除天灾人祸外，不易损坏。一般房屋都有数十年的寿命，土地寿命更近乎无限。

(3)不可增加性。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。

(4)不可替代性。甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、建筑形式、发展背景等因素不相同，而有不同的价值，不可互相替代。

(5)不易分割性。房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关系，投资是不能忽略个别因素。

(6)昂贵性。房地产的买卖价格通常很高，主要是由土地资源和优势区位的稀缺性决定的。

(7)同时可供投资与消费。不仅像股票、黄金那样可用于投资，房地产还可以自住或用来出租。

(8)实体资产属性明显，资产的边界清晰、价值评估可鉴定性强，市场估值由投入、区位和供需决定可随行就市。类似于黄金等实物资产，具有自身的价值核定尺度和市场定价机制，可以根据市场价格的涨跌情况进行储存、流转、交换、抵押，作为资产的财富管理功能明显。

(9)投资方式有多种选择。由于房地产实体性资产的属性，其投资方式可有多种选择:

一是直接的投资开发。既投资拿土地，又在已取得使用权的土地上进行房屋建设经营或出售。专门的房地产公司作此类投资开发业务。

二是权益性投资(或股权投资)。直接投资入股房地产企业，如母公司或子公司的股权份额，形成利益共同体，风险共担，利益共享，可分红也可待公司上市后将所持股份出售赚取资本利得。属于合作性、战略性长期投资。

三是虚拟权益性投资。就是将一个项目的总投资额预算清楚(最终以股东实际出资额计算。融资垫资预付款等他方出资额不在计算范围内，它属于债务性项目融资额)，划分出若干的份额，投资者以认购的份额出资，然后按所持份额分红，即股东资本利得。与实际股权性投资的最大区别是，它是“一个项目一清算”的机制，并可以分期赎回投资本金，属于合作性中短期投资(由项目建设销售周期决定)，适合于投资子公司的一个项目，并靠信用支撑和协议约束。

四是债权性投资。类似于信托贷款，时间较长，利息固定，可用资产抵押，到时还本付息，但是流动性风险较大。

五是资产性投资。类似于期货投资，在项目开工建设前，由于对方缺乏流动性或出于合作意愿，投资方可以预付一定比例的款项，预先购买一定价格的商品房，待建成交付后办成投资方所有的资产产权，投资赚取的是开发商的房价让利和房地产随时间推移的升值部分。一般投资标的物为住宅和商业网点，也可靠租赁创收。

2.房地产服务业

(1)房地产中介服务，是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供中间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动总称。

房地产咨询，是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，例如，房地产市场调研、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

房地产价格评估，是指以房地产为对象由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪，是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产中间介绍、代理和经纪的经营活动。目前主要包括新旧房买卖、租赁等业务。

(2)物业服务。由专业化的物业服务企业，受业主委托，按照国家法律法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务。