房地产业与宏观经济

在讨论宏观经济与房地产业发展关系之前，让我们先简单回顾一下前几章有关“房地产与城市化、与城市改造、与城市主体功能构建”的关系问题，进而更加准确、深刻地认识房地产开发与宏观经济的关系，即一个限定在一定的发展阶段内的关系问题。就是说，处在城市化快速发展阶段的国家或地区，经济的高速增长促进了城市的快速扩张、城市改造的快速推进、新兴城市的快速崛起，以及随着大量乡村人口向城市的转移而带来的居民对住房的需求增长，进而推动了房地产业的快速发展。相反，处在城市化减速发展或终结阶段的国家或地区，就意味着新的城市不再诞生，意味着原有城市规模不再扩张，意味着原来城市功能地区的再改造动力不足，更意味着以城市管理者和居民为主体的人对城市扩张发展的欲望的丧失，经济的增长更多的是刺激了居民对生活质量水平的追求，对房地产发展的推动作用已经衰微。

为了简便起见，我们直接引用前面的一些结论，即“只有城市才有房地产业，农村是没有现代意义上的房地产业的”;“城市化是一个历史自然过程，房地产与城市化成正相关关系，随城市化的发展而发展”;“城市化是有一次性生命周期的，在一个国家或地区城市化生命周期终结了，也就意味着这个国家或地区的房地产业发展走向了减速或衰微”;“产业发展是城市化发展的第一推动力”等。由于城市改造、城市主体功能构建是城市发展，或城市化发展的特殊形态，没有本质上的区别，就不再单独列举了。通过这些结论，我们可以看出，城市化发展、城市发展与房地产业发展有着最直接、最形象、最具决定意义的关系，因为城市每扩张一步、城市化每推进一步，都能够看见房地产的身影，它是构成城市空间物质实体形态的主体，起着物质载体的支撑作用。人们可能要问，如果城市化进程终结，城市的发展不再需要扩张、不再表现为空间物质实体形态的增量发展变化，那么，城市未来的发展将会是个什么态势?对房地产业发展的影响将会如何呢?根据上面的结论，我们可以直接的、简单的回答，就是在此情境下的未来发展只有是在城市存量资源的基础上，进行的转型升级发展，即靠技术创新、靠产业革命、靠对城市居住环境条件的改善和升级发展，经济发展与单一房地产业的发展就不再有那么直接的对应关系，甚至经济发展的成果已难以成为房地产业发展的主推手，而成为人们追求更美好的生活服务消费了。

有了上面的一些结论，我们就可以将宏观经济与房地产发展的关系问题锁定在一定的前提条件下，或者是锁定在一定的发展阶段内，这个发展阶段就是“城市化的生命周期”，即我们将要谈论的宏观经济与房地产发展之间的关系，是基于我们国家处于城市化快速发展阶段，或者城市改造阶段，或者城市主体功能构建阶段这么一个历史时期。如果用一个关系式来表示的话，它们之间的关系应该是这样的:经济发展—城市化发展—房地产业发展，即在经济发展和城市化发展的共同作用下，才能有房地产业的发展，或者说，经济发展只有通过促进城市化发展，才能表现为对房地产业发展的巨大推进作用。至于城市化发展进程到了终结期，或者城市改造、城市主体功能构建已经在空间物质实体增量形态的建设上完成了阶段性的历史使命，房地产发展会是个什么样子，很可能就会像一些城市化生命周期已经终结的发达国家现在的样子，靠的是国际上的移民或者国内城市之间的人员流动，或城市人口的自然增长，或鼓励增加居民住房自有率等，来刺激房地产的发展;也可能会是其他样子，这就不在我们的讨论范围了。

总之，在城市化生命周期终结后的城市宏观经济诸要素与房地产的关系问题，在我们国家似乎还是一个很复杂、很漫长的事情，在此我们只是想作为一个概念开发，而不去作深入细致的探究了。