一、基本案情
2016年3月初的一天，一位面带愁容的年轻姑娘带着一叠材料来到了江苏永德律师事务所，笔者作为主办律师接待了她。
姑娘为周某，是个“80”后。2016年初，为方便照顾癌症晚期的父亲，她决定在父亲住处附近买一套房子。2016年1月18日，通过中介的牵线，周某和近80岁的潘某签订了《房屋买卖合同》。合同明确约定，双方交易资料于2016年1月25日前补齐；合同同时约定，一方违约的，应当向另一方支付违约金人民币13万元。合同签订后，周某便依据合同约定支付了定金。但到了补交材料的日子，却不见潘某前来，通电话后潘某以各种理由拒绝提交相关材料。眼看周边房价噌噌噌地上涨，周某内心无比着急。在多次沟通无果的情况下，她决定诉诸法律予以解决。
接受委托后，笔者先向潘某发出了要求其补充材料的律师函。潘某接函后并无反应。2016年4月初，笔者得到周某的进一步授权后，决定启动诉讼程序。在做诉讼策略分析的时候，笔者做了两种情况三种策略方案。在合同有效的情况下，如果法院能够支持继续履行，我方的诉请便为要求继续履行并要求潘某支付违约金；如法院认为网签尚未办理，继续履行困难太多而判决解除的情况下，我方诉请便改为要求支付违约金，并赔偿损失。此违约金应当为惩罚性违约金，故可以和赔偿损失一并主张。而此处的损失，可以界定为房屋涨价后和原购房价格的差额。第三种情况便是潘某为了避税要求周某将其中30万元购房款私下支付，而未体现在购房合同的价款中。这种情况有损国家利益，如果法院认为情况严重，极有可能认定合同无效。那么在合同无效的情况下，我方诉讼便可以主张为返还定金及其孳息，同时要求赔偿损失。这里孳息的出现，是基于合同无效后，潘某再持有定金，便没有了合法依据，视为不当得利，而依据相关法律规定，返还不当得利时，可以同时要求返还孳息。
笔者将所有的三种诉讼策略一一分析给周某听后，最终我们确定的诉请却只有一个：要求潘某支付违约金13万元。之所以会做这么一个简单的诉请，原因在于，周某希望尽快结案，安心照顾重病的父亲。如果在立案时明确继续履行或者解除的话，本案上百万元的合同标的诉讼费将是一笔不小的数字，而一旦产生这么大额的诉讼费，一方面会给周某带来经济压力，另一方面，在调解时，诉讼费金额较大的话，将会给调解工作带来非常大的障碍。因此，代理人就在立案之初仅仅主张了违约金。在立案时，立案法官认为，既然主张违约金，就要明确是继续履行还是解除。但代理人认为，没有任何一条法律规定，主张违约金必须和合同是履行还是解除并列。反复交涉解释后，终于如愿立案。
二、争议焦点
在诉讼策略方面，本案应根据原告的具体诉求，选择起诉被告继续履行并支付违约金，或是起诉被告承担违约金并赔偿损失，还是主张合同无效以返还作为不当得利的预付房款及其利息。
三、判决结果
庭审结束后，法官认为原告发函要求潘某继续提供材料，已经在催促其履行合同，但潘某始终未有任何履约行为，因此，潘某违约的证据确凿。在此情况下，法官询问周某是否愿意调解。笔者和周某商量后，表示愿意接受调解。经过磋商，双方在法官的主持下，最终达成了一致意见：潘某返还周某定金，同时支付违约金40000元，并承担700元诉讼费。
四、案件启示
法官在结束时说，这个案子算是有个皆大欢喜的结果。潘某意识到了自己的行为构成了违约，并愿意在自己能力范围内承担相应的责任。周某通情达理，在确定自己完全可以胜诉的情况下，仍然愿意做出巨大让步，非常难能可贵。而原告代理人能够在立案之初就为双方当事人考虑节省诉讼成本，对本案能够顺利调解有着重要的作用！
走出法庭，笔者对周某说：“你是个善良的姑娘！”而周某却说：“这种情况，换做谁都会对潘某做出让步的！”是啊，一个80多岁的老人，因为自己不懂法，导致需要承担违约责任，但这动辄十几万元的违约金，对一个老人来说，是多么大的一个负担！该案让我们看到了一个老人的坦诚，也看到了一位年轻姑娘“老吾老以及人之老”的善良。而这坦诚和善良也投射出法律的魅力和人性的光辉。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
作者：江苏永德律师事务所丁红梅律师
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