一、基本案情
原告刘老师和张老师系夫妻，2008年学校分给刘老师一套福利房，总价款60万元，比周边楼盘便宜不少，该房产可以办理房产证，但五年内不得过户交易。刘老师的姐姐在外地，为了帮助姐姐一家来本地落脚，刘老师考虑到张老师学校也会分到福利房，便口头承诺将该房产卖给姐姐。但过了一段时间，夫妻俩才知道如果双方都是教师，只能享有一个福利房名额。夫妻俩就决定不把房子卖给姐姐了，但姐姐一家为此天天到刘老师单位去闹，严重影响刘老师正常工作。刘老师夫妻俩迫不得已，应姐夫卢某要求，与卢某及李某（卢某生意伙伴）于2008年6月签订了《房屋购买合同》，约定总购房款为60万元，卢某及李某另补购房差价7万元给刘老师夫妻俩。同时约定卢某及李某需在2013年5月1日前将所有贷款还清，并在2013年5月20日前办理房产过户手续。然而，卢某及李某并未按约定在2013年5月1日前将剩余10多万元贷款还清，因限购政策，卢某及李某系外地户籍，并且未在本地缴纳社保，无法办理过户手续。原告夫妻俩认为根据合同约定，被告卢某及李某未按约按时还清贷款，原告有权解除合同。遂起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋购买合同》已解除，请求被告返还涉案房屋，并委托律师代理此案。
经查明，卢某与李某原系生意伙伴关系，由于生意失败而负债，双方关系恶化，互不往来。原告起诉后，两被告未按月偿还贷款，因贷款户名仍是原告刘某，导致其不得不每月自行偿还4000多元贷款。开庭后，卢某一直不出庭，无法达成调解。此外，交房之后，由李某进行了装修，李某称一直由其家人居住于内。
二、争议焦点
本案的争议焦点是，因限购政策导致房屋不能过户且被告未能依约偿还剩余贷款时，原告能否以此解除合同？
原告提出：因两被告系外地户籍，已达到退休年龄，未在本地缴纳社保，根据限购政策，该房产不能过户至其名下。虽然在庭审过程中，限购政策已改变，被告可以过户，但被告卢某与李某双方存在严重矛盾，卢某出具付款凭证，认为之前贷款均系其支付，房产所有权应归卢某所有；李某则认为房产系其办理的入住手续，也是其装修并入住，该房产所有权应归李某所有。由于两被告双方不能达成一致意见，《房屋购买合同》约定的所有权转移之根本目的无法实现。
被告认为：在双方签订合同时，政府并未出台限购政策，在合同约定的付款截止日期即2013年5月，政府已出台限购政策导致无法过户，被告便没有提前将剩余贷款一次性还清。由于原告起诉了被告，所以被告就未再偿还剩余贷款。
三、判决结果
庭审过程中，法官多次组织原告及李某进行协调，李某虽同意将所有贷款还清，并归还原告垫付贷款，但因李某债台高筑，几次三番均未按约归还贷款。原告委托律师再次发函，告知被告应在规定期限内付清贷款及垫付款，否则原告有权予以解除合同。律师函发出后不久，李某代理人帮助其将贷款还清并将垫付贷款付至法院。原告遂变更诉讼请求为：确认《房屋购买合同》有效；被告应于判决生效后协助原告办理过户手续，被告应归还原告垫付的贷款，诉讼费由被告支付。法院支持了原告全部诉请。
四、案件启示
在本案中，购房人卢某系原告刘老师的亲姐夫，为了达到买房目的，卢某采取极端手段到刘老师单位及家里闹事，甚至还动手打了其丈夫张老师，导致原告夫妻俩在2008年初开始闹离婚，并于2008年7月离婚。虽然后来两人因顾及孩子而复婚，但被告的行为已给原告的家人、孩子造成了永远的伤害，这种心灵的创伤是无法用金钱来弥补的。
原告自己居住的房屋只有两居室，且是三代同堂。因被告的原因，涉案房屋无法过户，原告无法另行购买另一套房屋，三代人挤在狭小的屋檐下，严重影响原告家庭居住环境。尤其是房价每年都在上涨，原告又无法另行购买房屋，导致原告购买房屋的成本上涨很多，损失巨大。
本案中的福利房买卖，不仅让原告受到了财产损失，且对其家人造成了伤害。对于这种福利性的房产，由于存在过户限制，建议所有人不要出卖给他人，更不要卖给两个合伙买房的人。即使要出卖，也要让买房人将购房款一次性付清，否则即使法院判决解除合同，返还房产，但如果对方不配合返还，强留在房屋内，法院也很难执行，出卖人将会面临钱、房两空的风险。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
作者：江苏漫修（苏州）律师事务所彭黎律师
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