一、基本案情
2015年5月13日，姚某与张某某通过房屋中介签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定由张某某将一套位于苏州工业园区的房产以总价165万元（单价约1．28万元／
）的价格出售给姚某，定金2万元。同时约定买卖双方于2015年7月20日前办理过户贷款手续等。如任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金。
签约当日，姚某支付了2万元定金。之后，姚某为筹集买房款，将同样位于工业园区的一套自有房产卖出，实际获得售房款108万元。2015年7月20日，姚某个人银行账户显示存款余额已达167万余元。姚某曾以口头及书面方式通知张某某要求其协助办理房产网签过户手续，但张某某却没有协助配合。
2015年7月24日，姚某将张某某诉至法院，要求张某某返还购房定金2万元并支付违约金33万元。提供的主要证据为房屋买卖居间合同、催告函及邮寄凭证、另行出售原有房产的合同、存款凭证、网络报道材料等。张某某抗辩称，房屋买卖合同约定的本意是其应在2015年7月20日前获得全部房款，但姚某多次推脱，违约在先，主张驳回姚某诉请，并申请房产中介员工出庭作证。
另外，本案需要关注的背景是，2015年7月3日“海亮地产”以总价30．6亿元（楼面价15992元／
）拍得苏州工业园区湖东地块，使其成为“新地王”的同时，也开启了周围乃至园区房价一路上涨的序幕。
二、争议焦点
本案主要的争议焦点为：
1．张某某是否构成违约？张某某关于姚某违约在先的抗辩理由是否成立？
2．如张某某构成违约，违约责任如何承担？
3．由于姚某在诉讼中亦同意解除合同，因此双方对合同解除不持争议。
三、判决结果
经审理，法院认为：
1．现有证据不能证明姚某曾作出付款期限承诺，张某某抗辩意见不予采纳。同时认定签约后张某某拒不履行合同并擅自要求解除合同，已构成违约。
2．姚某根据合同约定主张20%计33万元违约金，张某某认为约定过高，要求降低，但双方均未申请房屋价格评估以确定实际损失，违约金最终由法院酌定。
3．最终一审法院判决张某某返还2万元定金并支付15万元违约金，姚某胜诉。张某某不服提起上诉，二审法院维持原判。
四、案件启示
2015年下半年开始，由于政策及市场调节等原因，苏州市特别是工业园区的房价开始快速大幅上涨，二手房一夜涨价十多万元甚至几十万元的情况也不在少数，由此频现二手房买卖出卖人毁约现象，最终也导致法院受理的此类案件数量出现井喷式增长。
当然，此类案件中确有部分出卖人具有解除合同的合法理由，但出卖人坐地起价、随意毁约的案例客观上占了较大比例。本案就属于较典型的后面一种类型。
笔者作为本案买受人一方的代理律师，认为本案的裁判结果体现了以下两方面的指导思想及警示意义：
首先，倡导合同当事人应遵守“诚实守信”这一合同基本原则，禁止随意涨价、恶意毁约的不诚信违约行为。同时，此类违约行为将受到相应的制裁，包括支付违约金，判令继续履行合同等。
其次，裁判违约金时会考虑守约方实际受到的损失（参考同地段一定期限内房屋的涨价幅度），而非完全按照合同约定判定违约金。这既体现了违约金以补偿为主的性质，使守约方也不能因此类案件而超常获利，更体现了“公平合理”这另一合同基本原则。
五、法条链接
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
作者：江苏名仁律师事务所张吉律师
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