合同一方先行违约后能否以限购政策的出台主张免除违约责任

——张某某诉林某某、马某房屋买卖合同案^[11]

关键词：违约行为，损害赔偿，履行利益，信赖利益

问题提出：因合同一方违约致房屋买卖合同未按时履行，后因限购新政出台导致合同履行不能进而解除合同的，违约方能否以限购政策为由主张免除违约责任？

裁判要旨：因合同一方违约致房屋买卖合同未按时履行，后因限购新政出台导致合同履行不能进而解除合同的，违约方对合同履行不能存在过错，由此所致合同另一方之损失，应予以赔偿。违约方以限购政策为由主张免除违约责任的，不予支持。

原告（反诉被告、上诉人）：张某某

被告（反诉原告、被上诉人）：林某某、马某

2015年11月29日，张某某作为乙方（买受人），林某某、马某作为甲方（卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海××有限公司第九分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及其该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积102.76平方米；二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计3300000元，并在附件（三）付款协议中明确约定了乙方的首期房款付款方式、付款期限和贷款支付方式。合同第五条约定了违约责任：（1）甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。（2）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。

同日，上述协议各方签订《协议书》一份，协议书中载明：一、在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为3300000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；二、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计700000元，其中乙方应于签订买卖合同后当日内直接支付给甲方部分装修补偿款共计210000元，乙方应于双方申请产权过户前直接支付甲方部分装修补偿款440000元，剩余装修补偿款计50000元留作尾款待甲、乙双方交房当日由乙方直接支付给甲方；……五、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款计700000元无息一次性返还给乙方；六、双方其他事项仍按《上海市房地产买卖合同》约定履行；七、其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。

2016年2月28日，由林某某、马某作为甲方，张某某作为乙方签订《补充协议》一份，协议约定：一、签署本协议七天内乙方再向甲方支付首付款600000元；二、甲方同意乙方的贷款金额由原来约定的2310000元降低为1710000元；三、甲方签署本协议后应于三日内去贷款银行预约还贷，甲方向乙方提供房屋的“抵押结清证明后”，乙方必须于拿到该结清证明后三十日内将贷款审批通过，否则乙方须以现金或转账的方式于过户当日将上述贷款额度支付给甲方；四、甲方同意过户日期为甲方的贷款结清证明出具后三十日内；五、乙方同意，如果银行于2016年4月15日尚未放款给甲方，则乙方向甲方支付5000元赔给原租客；六、双方同意，于产权过户当日交房。签约当日，张某某即按约支付给林某某、马某房款600000元。

上述《房地产买卖合同》 《协议书》 《补充协议》签订后，张某某合计支付给林某某、马某房款为2240000元。

2016年3月20日林某某、马某向张某某发出《解除合同告知书》一份，告知由于林某某、马某的双方家长极力反对，且这是林某某、马某在上海唯一的住房，因此林某某、马某遗憾的通知张某某此房屋不能继续买卖，并通知张某某收到此函之后购房合同解除。请张某某把银行卡号发给林某某、马某，林某某、马某会及时把张某某支付的各种款项的购房款如数地退还给张某某，以便张某某尽快选购其他相应的房屋，以免张某某的损失扩大。给张某某带来的麻烦林某某、马某愿意给予一定的补偿，具体双方可以协商解决。张某某确认收到上述解除合同告知书，但不同意解除合同，并已提起本案诉讼。

2016年3月29日林某某通过转账方式退还2240000元房款给张某某。张某某于2016年4月4日再次将上述房款2240000元转给林某某。

2015年11月20日张某某将其所有的××路××弄××号××室房屋出售给案外人黄某，房屋转让价款为1590000元。张某某与案外人张某、刘某签订租房合同，由张某某承租案外人张某、刘某位于××路××弄××号××室的房屋，租期从2016年1月31日至2016年6月30日，房屋租金每月2300元。2016年4月19日案外人张某出具收据载明：收到张某某从2016年1月31日起的租金合计6900元（3个月），全部为现金。案外人张某系张某某堂哥。

林某某的个人城镇基本养老保险缴费的记录从2014年4月至2016年3月属于正常缴费，累计至2015年年末个人账户记账情况：缴费月数为32个月，本息储存总额为7340.30元，截至上月累计缴费月数为34个月。马某的个人城镇基本养老保险缴费的记录从2014年4月至2016年3月属于正常缴费，累计至2015年年末个人账户记账情况：缴费月数为25个月，本息储存总额为5932.50元，截至上月累计缴费月数为27个月。

涉案房屋系由林某某、马某于2012年5月29日从案外人吕某、洪某以2000000元的价格购买所得，林某某购房之时提供了其作为上海市闸北区兴京食品商店的个体工商户完税证明单，完税记录从2010年1月至2012年5月，连续缴税。

2016年3月24日上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳建康发展的若干意见》，沪府办发〔2016〕11号文件，其中关于从严执行住房限购政策中载明：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

张某某观点：为买卖闵行区××路××弄××号××室房屋（以下简称涉案房屋），原、被告签订上海市房地产买卖合同、协议书及补充协议，上述合同系双方真实的意思表示，双方均应恪守。原告按约履行了合同义务，按期支付了相应的购房款，因房屋价格上涨，被告提出涨价要求，原告未予同意，导致被告不愿继续出售系争房屋。被告在2016年3月20日发出的解除通知函中也仅提及系家庭矛盾导致被告不愿出售系争房屋，而非被告在诉讼中主张的置换房屋不能，同时，上海市相关购房政策的变化发生在3月24日，晚于被上诉人发出解除通知函的时间，且购房政策的变更并不属于情势变更，本案中即便存在被告无法另行购房的情形，也属于商业风险，相应的责任应由被告自行承担。张某某起诉请求判令：1.林某某、马某继续履行买卖合同，及时办理房屋过户手续；2.并自2016年3月3日起至房屋过户止，每逾期一日向张某某支付总房价款万分之五的赔偿金，暂计至2016年3月24日为40000元；3.林某某、马某自2016年4月4日起至房屋过户时止，赔偿张某某每月在外租房的费用2300元。二审中，张某某坚持其在一审中的诉讼请求，同时也认为，即便一审法院认定合同解除，但一审法院确定的补偿数额过低，原告为购买涉案房屋，出售了名下原有的房屋，交易期间，房屋价格有大幅度上涨，原告提起一审诉讼时，其直接损失已达146万余元，二审时的直接损失已达231万余元，如合同不能继续履行，其损失巨大，30万元远远不能弥补所遭受的损失。

林某某、马某观点：原告张某某并未完全按约履行，其没有在合同约定的日期前完成银行贷款审核，也没有证据证明其可以全款支付购房款，故系原告违约在先。被告需出售涉案房屋后另行购置房屋，现因购房政策的变更导致被告无法另行购房，如合同继续履行，被告在上海将无房居住，严重影响被告的工作、生活，因此系政策变更导致被告无法继续履行合同，本案纠纷应当适用情势变更原则，要求被告继续履行合同的费用过高，并且明显是不公平的。原告提供的中介公司的微信聊天记录等证据，不符合法律规定的证据形式要件，不应得到采信，被告不存在因涉案房屋价值上涨而要求解除合同的行为。同时，本案合同的解除系因国家政策变更，不可归责于双方，被告并无过错，被告自愿补偿一定金额给原告，但被告并无责任赔偿原告主张的差价损失，被告已及时将收取的购房款返还原告，防止了损失的进一步扩大，原告又将购房款返还被告，相应的扩大的损失，应由原告自行承担。被告向一审法院提出反诉，请求判令：1.解除张某某与林某某、马某就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》 《协议书》及2016年2月28日签订的《补充协议》；2.林某某、马某退还张某某房款2240000元；3.林某某、马某某赔偿张某某损失100000元。

一审法院观点：张某某与林某某、马某所签订的《房地产买卖合同》 《协议书》 《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面、善意地履行。在合同履行过程中，张某某已经按约支付给林某某、马某房款合计2240000元。但林某某、马某以上海市人民政府于2016年3月24日颁布的新政导致其成为禁购对象为由，导致其无法实现出售涉案房屋，进而置换新房的合同目的无法实现。若继续将涉案房屋出售，将导致其无房可住的困难局面。故林某某、马某是否具有合同解除权系本案的主要争议焦点。

针对上述争议焦点，一审法院认为：限购与限贷是政府目前调控房地产市场的两大主要手段。2010年4月，由于“新国十条”的出台，各地根据其房地产现状逐渐出现“限购令”，其主要目的是打击房地产市场的投机行为，稳定房屋市场价格。2016年3月24日上海市人民政府为了促进房地产市场平稳健康发展，出台了新的限购措施，即提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。按照该限购政策，结合林某某、马某目前的社保缴纳记录，其已经在上海不具有购房的主体资格。虽然购买商品房是普通的民事法律行为，但是在当前的调控政策之下，具备购房资格是从事该民事活动的准入门槛，不具备交易主体资格的房屋买卖合同，将一律无法办理权属变更手续。而林某某、马某出售涉案房屋的目的是进行改善性的置换购房，并不属于投机性购房，故若继续履行买卖合同，将会导致林某某、马某在上海无房居住的困难、尴尬局面，故一审法院认为若继续维持合同的效力，则会对林某某、马某而言显失公平。而张某某系上海人，不属于限购、禁购的对象，其即使无法购买涉案房屋，其仍可以在上海市购买其他住房。

首先，在当前国家日益加强宏观调控的背景下，部分房屋买卖双方可能会预见到国家会采取一些政策调整，但对于政策何时颁布、具体采取何种措施，远远超出了一般正常人的预见范围，因此，更为严格的限购政策调控对于一般交易当事人而言具有不可预见性。其次，限购政策调控的发生，虽然是房屋交易当事人无法避免的，但调控未直接影响房屋买卖合同的效力，而只是改变了合同履行的环境。而本案中，若上海市人民政府不出台上述更为严格的限购政策，作为林某某、马某并不会成为置换购房的限购对象，故一审法院认为，双方当事人在签订涉案房屋买卖合同在先且签订合同时双方主体均符合当时政策要求，然新的限购政策出台在后，按照新的政策规定林某某、马某属于限购对象，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方当事人都可以诉请解除合同，故一审法院认为林某某、马某有权主张解除合同，但林某某、马某的解除合同的行为，确实也给张某某造成了一定的损失，故林某某、马某应当对于受损的张某某给予一定的补偿。虽然林某某、马某在诉讼中自愿对张某某给予一定的补偿，但一审法院认为林某某、马某自愿给予的补偿并不足以弥补张某某的损失，考虑到房价上涨的因素，故一审法院确定以300000元的补偿为限。上述合同解除之后，林某某、马某应及时返还张某某已经支付的房款2240000元。法院判决：一、解除张某某与林某某、马某就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》 《协议书》及2016年2月28日签订的《补充协议》；二、林某某、马某于判决生效之日起十日内返还张某某购房款2240000元；三、林某某、马某于判决生效之日起十日内支付给张某某补偿款以300000元计；四、驳回张某某的本诉诉讼请求。

二审法院观点：张某某与林某某、马某就买卖涉案房屋签订的协议及合同，系双方真实的意思表示，双方均应恪守。在双方约定的办理过户手续日前，林某某、马某要求解除合同并返还已收取的购房款，而上诉人认为双方的交易应继续履行，双方的争议在于涉案房屋买卖合同及协议能否解除。涉案房屋买卖合同及协议履行过程中，上诉人并不存在违约行为，而被上诉人未按约履行办理产权过户等合同义务，故系被上诉人违约致涉案房屋买卖合同及协议未能继续履行，相应的后果应由被上诉人承担。但正如一审法院所述，在履行过程中，上海市房屋限购政策进一步收紧，如继续履行，则导致被上诉人不具在沪购房资格，而上诉人系上海市户籍人口，仍具有相应的购房资格，故基于公平原则，一审法院认定涉案房屋买卖合同及协议应予解除，法院予以认同。

当然，在本案中，因被上诉人违约致涉案房屋买卖合同及协议未能继续履行，进而再因限购新政出台无法实际履行而解除，故被上诉人对合同解除存在过错。由此所致上诉人之损失，被上诉人应予以赔偿。现上诉人主张房屋差价损失及其他间接损失。根据合同约定，一方违约导致合同解除的，违约方应承担的违约金为总房价款的20%。考虑到在涉案补充协议约定的办理产权过户手续日期前，被上诉人已发函要求解除合同，并于2016年3月29日，将已收取的224万元购房款退还给了上诉人。虽然上诉人于4月4日将224万元购房款再次转给了被上诉人，鉴于被上诉人的还款行为不失为一种止损措施，故因上诉人再次付款而扩大的损失，应由上诉人自行承担。结合合同的实际履行状况，涉案房屋的出售价格为400万元，上诉人支付了224万元购房款，并未付清全部购房款。由此，综合考虑涉案房屋市场价值上涨的情况、当事人的过错程度、上诉人的实际损失、被上诉人已采取减损措施的事实、买卖合同对违约责任的约定情况等因素，法院酌情认定赔偿数额为60万元。一审法院认为由被上诉人补偿上诉人30万元不妥，法院依法予以纠正。据此判决：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初字第8817号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初字第8817号民事判决第三项为“林某某、马某于本判决生效之日起十日内支付张某某补偿款人民币600000元”。

2016年3月，针对楼市价格增长过快的情况，上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（“沪九条”），被称为沪上最严房地产调控。此次房产新政，提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。本案即是在此背景下引发的纠纷。本案涉及的问题有：一、房屋买卖合同及协议能否解除；二、因合同解除给守约方造成的损失，违约方损害赔偿责任的范围及具体认定。具体分析如下：

1.案涉房屋买卖合同及协议能否解除

本案中，出卖人林某某、马某在约定的办理过户手续日前，要求解除涉案房屋买卖合同及协议，并返还已收取的购房款，其行为已经构成违约，而买受人张某某在合同履行过程中并不存在违约行为，林某某、马某的违约行为导致涉案房屋买卖合同及协议未能继续履行，其应承担相应的法律责任。在“沪九条”出台后，上海市房屋限购政策进一步收紧，根据新的限购政策，结合林某某、马某的社保缴纳记录，在涉案房屋出卖后二人均不具有在上海购置房屋的资格，而张某某系上海户籍人口，仍具有购房资格。一审法院基于公平原则，认定涉案房屋买卖合同及协议应予解除，处理妥当。公平原则是法律确立的以公平理念确定民事主体的民事权利、民事义务乃至民事责任的基本原则，是合同法的基本原则。^[12]该原则强调一方给付与他方的对待给付之间应具有等值性，其另一重要内容为风险的合理分配。林某某、马某出售涉案房屋的目的是进行改善性的置换购房，并不属于投机性购房，故若继续履行买卖合同，将会导致林某某、马某在上海无房居住的困难局面，极大地增加其履行合同的成本和风险。

值得注意的是，一审法院在认定合同解除的理由时，认为新的限购政策出台导致林某某、马某成为限购对象，涉案房屋买卖合同无法继续履行，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理。笔者认为，一审法院的此种观点，忽略了出卖人林某某、马某在限购政策出台之前单方要求解除合同的违约行为，有失妥当。也正是基于此原因，二审法院明确指出林某某、马某的行为对合同解除存在过错，并进行了更正。

2.因合同解除给守约方造成的损失，违约方损害赔偿责任的范围及具体认定

我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，因一方违约导致合同解除的，根据履行情况和合同性质，守约方可以要求违约方“恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。具体到本案，出卖人林某某、马某应就其违约行为对买受人张某某造成的损失予以赔偿。

（1）损害赔偿的范围

关于房屋买卖合同解除后引起的损害赔偿利益，实践中有两种观点。一是认为该种利益属于履行利益（积极利益），即合同履行后可以获得的利益，其赔偿结果应包括房屋涨价损失在内的履行利益的损失；二是认为该种利益属于信赖利益（消极利益），即相对人善意无过失的相信合同成立且有效时，因合同无效或撤销之结果所蒙受的损失，其赔偿结果是填补守约方因此所造成的损失，使善意的守约方的经济状态恢复到缔约之前，房屋涨价损失不应包括在内。

笔者认为，从司法实践的角度，房屋买卖合同因合同一方根本违约而解除的，守约方一般有权要求违约方赔偿包括房屋涨价损失在内的履行利益的损失。理由为：第一，信赖利益损害赔偿更多的是对缔约过失、先合同义务等引起的损害的赔偿，其功能重在填补；而房屋买卖合同的解除系在合同成立且有效的前提下，在履行过程中因某种原因导致合同目的不能实现而出现的法律后果，该后果造成的更多的是履行利益的损失；第二，在当前房价上涨过快的情况下，出卖人提价违约现象屡见不鲜，在因出卖人违约导致合同解除的案件中，如果将损害赔偿范围仅限制在信赖利益，那么对违约方而言，其虽对守约方做出了赔偿，但其违约行为将带来更多的经济利益，由此可能导致出卖人效率违约，不利于保护善意买受人的利益，也不利于维护诚实守信的市场交易秩序。^[13]因此，对买受人进行履行利益损害赔偿救济，加大出卖人的违约成本，更符合现阶段的司法要求。

（2）预期利益损失的认定规则

《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”笔者认为，因违约而导致合同解除产生的损害赔偿，其性质仍然是因违约所造成的损失，与合同履行请求权之间具有债的同一性。因此，该条法律规定在因违约而解除合同发生的损害赔偿中也适用。

关于合同履行后可获得的利益（即预期利益）的认定，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。……”该条规定确立了可得利益损失的适用规则。具体到本案，双方当事人在合同中约定，一方违约导致合同解除的，违约方应承担的违约金为总房价款的20%，总房价款为400万元，因此违约金应为80万元。二审最后的判决结果确定的赔偿数额为60万元，究其原因为：出卖人林某某、马某在涉案补充协议约定的办理产权过户手续日期前，已发函要求解除合同，并于2016年3月29日，将已收取的224万元购房款退还给了张某某，该还款行为可以认定为是一种减损措施。张某某收款后于4月4日将224万元购房款再次转给林某某，由此导致的损失属于张某某不当扩大的损失，该项损失应由张某某自行承担。另外，结合合同的实际履行状况，涉案房屋的出售价格为400万元，张某某支付了224万元，并未付清全部购房款。基于上述情况，二审法院综合考虑涉案房屋市场价值上涨的情况、违约方的过错程度、守约方的实际损失、违约方已采取减损措施的事实、买卖合同对违约责任的约定情况等因素，酌情认定赔偿数额为60万元。

（3）本案涉及的其他问题

①房屋涨价损失是否属于可预见的损失

有观点认为，出卖人在签订房屋买卖合同时无法预见到房屋涨价的数额，买受人因房屋升值的损失不属于可预见的损失。笔者认为，可预见性规则只要求违约方预见到损害的类型或者损害发生的趋势，并不要求具体的数额，实践中不仅在房屋买卖合同中，在一些其他类型的合同中对具体损失数额的预见都较为困难。在当前我国房价增长较快的形势下，房屋涨价损失是完全能够预见的，因此，房屋涨价的损失属于出卖人在签订合同时可以预见的损失。

②房屋差价损失的计算

《合同法》第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，当事人双方在房屋买卖合同中约定了违约金或者违约损失的计算方法的，应依合同约定确定。

在房屋买卖合同中没有约定违约金或违约损失的计算方法的，笔者认为，可以比照合同解除时类似房屋的市场价格与买卖合同成交价的差额，综合考量违约方是否具有减损措施、守约方是否具有扩大损失等行为予以确定。在一房二卖的情况下，可以认定出卖人签订的后买约合同的价格高于先买约合同的价格部分即为买受人的可得利益损失。但当后买约合同价格明显低于当时的市场价格时，可仍然依据市场价格确定可得利益损失的数额，防止出卖人与后买约合同的相对方恶意串通损害先买约合同相对方的利益。