我国保障性住房融资面临的问题

1.保障性住房存在较大资金缺口

保障房政策是国家为解决中低收入人群住房问题所采取的福利性政策，因其成本收益特性决定了中央层面的预算资金以及地方层面的配套资金成为保障房建设的支柱，需要财政的充分支持。然而与保障房巨大的资金需求相比，政府财政供给则处于尴尬的境地，中央财政支持不足、不稳定，地方配套资金落实困难，各地区间资金筹集严重不平衡等问题不断显现，亟待解决。未来5年我国将新建3 600万套保障房，面对1.3万到1.4万亿元左右的资金需求，2011年中央财政用于保障性安居工程的资金仅为1 000多亿元，各地方政府基于中短期“成本——收益”的考虑及现阶段控制地方融资平台风险的制约，消极对待保障房建设，投入的资金比较有限。同时根据2007年国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，地方政府土地出让净收益用于保障房建设的比例不少于10%。然而土地出让金属于预算外收入，地方政府对其有巨大的操作空间，对于“净收益”，地方政府往往自行解释，以大部分土地出让金用于动拆迁和配套成本为推托，降低保障房资金安排，导致地方配套资金落实困难。

2.融资渠道单一，银行依赖度高

尽管政府有提供资金，但绝大多数的资金还是要靠社会机构来筹集，其筹集的方式更是七成集中于银行贷款。融资集中于银行贷款很容易受政策的影响，不利于保障性住房长久稳定的建设。同时银行对于保障房的融资顾虑多，贷款要比一般的商品住房困难得多。以2011年保障性住房建设所需的1.3万亿元资金为例，其中有1/4需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而在银行信贷额度偏紧的情况下，保障性住房建设却得不到银行贷款的垂青。贷款难，体现在担保抵押环节。按照规定，银行贷款要求有房产或土地进行抵押。但公租房、廉租房是不能被用来抵押的，而政府手中的土地有限，很难满足银行贷款要求。另外，公租房、廉租房等租赁型保障性住房的投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期至少要18年。但是，银行对待公租房、廉租房贷款时限仅为15年。

3.现有融资模式的担保机制不完善

主要体现在以下几方面：一是项目土地抵押受限制，保障性住房的土地大部分为划拨土地，部分城市的国土部门无法办理抵押手续，或即使办理了抵押登记，由于土地用途限于建设保障房，未来处置过程中可能存在障碍；二是保障房的转让对象受限制，保障房的产权为有限产权，转让人需满一定年限后才有权转让，受让对象也需要符合购买保障房的条件；三是转让价格受限制，这使得银行在处置保障性住房时获得的偿债资金较少。

4.保障性住房对社会资金缺乏吸引力

一方面大多数中小型银行出于风险和资金利用效率的商业原则，对这一领域持谨慎态度。值得关注的是，在保障房建设中，商业银行贷款主要集中在经济适用房和两限房方面，这种销售类的保障性住房，建设周期短，现金流稳定，贷款收益虽然不高，但是风险较低，已经形成较为完善的贷款方式，银行参与积极性比较高。而对于公租房和廉租房这类不能直接销售的项目来说，由于租金低，回收成本困难，又要长期占用银行的资金，银行普遍没有大规模介入，目前主要依靠政府财政支持。

另一方面，由于保障房的投资风险大，企业持观望态度的比较多。建设保障性住房的利润偏低，一般净利率为3%～5%左右，而商品房的净利率都在10%以上。所以，开发商基于利润的考虑不可能对保障性住房有多大兴趣，而且前几年保障性住房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消，资金成本大幅提高，盈利前景不容乐观。

同时，由于保障房投资回报期长、投资利润空间小、管理运营相对复杂，因而保障房建设对民间资本的吸引力也比较弱。在与收益率较高的商品性住房市场相比，民间资本介入保障性住房市场动力明显不足。此外，现有优惠政策不确定性较大、制度创新仍需细化，这也成为民间资金进入保障性住房建设的重要障碍之一。以公共租赁房为例，政府给予民间开发商的税收减免、资金支持等优惠政策缺乏翔实的实施细则，往往会随时局的变化而变化，而且租赁价格是由政府在建成后根据时局来决定的。由于缺乏稳定的投资预期，使得民间开发商不敢贸然进入保障房建设领域。

5.监管力度缺乏，实施效率低下

保障性住房的融资，不仅包括资金的筹措，还包括资金的运作。由于保障性住房资金规模庞大，加之资金投入的社会属性，使得资金的运用也亟需规范的管理与运作。尽管保障性住房建设在全国各地区如火如荼地进行，但在资金管理和项目实施等方面仍存在问题。一方面，政府在投资保障性住房建设上存在着“缺斤短两”等现象。许多地区仍未按照规定将土地出让净收益、住房公积金的增值收益用于安居工程建设。据统计，2010年地方土地出让收入高达2.9万亿元，但其中仅有463亿元用于廉租住房保障支出，占比不足1.6%。未来5年，中国政府计划建设3 600万套保障房，资金筹措成为一大难题。地方的巨额土地收入如不能及时输血保障房，保障房的建设情况令人生忧，亟需严格的监管约束机制；另一方面，保障性住房资金投向存在偏差。2011年我国在新建的1 000万套保障性安居工程中大体的分配情况如下：两限房和经适房200多万套，棚户区改造房400多万套，公共租赁房220多万套，廉租房160多万套。作为保障性住房的主体，用于公共租赁房和廉租房资金安排较少，资金应更多地向其倾斜。