发展与将来

国内房地产行业受到土地储备及宏观调控的影响，正在面临深刻的转型，需要寻求新的可持续发展机会。产业地产将资源进行全面整合，使房地产开发和城市及其产业发展融为一体，为我国房地产业提供了广阔的发展空间，成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。

产业地产是一种新兴的产业形式。关于产业地产的定义，业界也有不同的说法。华中师范大学经济学院的黄砺认为，所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提高城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。

产业的点式发展向着链、网状发展是产业地产内部的重要特征和表现（见图1-7）。

图1-7　产业演变轨迹

据相关房地产投资基金的报告数据显示：工业地产的投资回报率一般为8%～12%，并且由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，产业地产项目具有保值增值属性。产业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。

国内有一部分企业，为了寻求多元化发展，开始建造自己的产业园区，如2010年雅戈尔新兴科技产业园开始筹建。与此同时，国内一些传统从事住宅和商业地产的开发商在楼市调控的压力下，也相继进入产业地产领域。如2010年3月，与广州白云机场货栈相邻的富力国际空港物流园挂牌运营，标志着富力地产正式进军产业地产，而合生创展的惠州产业园项目也即将运作。分散公司需要承担的市场风险，是房地产企业朝多元化发展的结果。各级地方政府也积极推动产业园区的发展，全国范围内的产业地产投资开发浪潮已基本成形。

中国产业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段（见图1-8），伴随着国内经济建设稳健快速发展。

图1-8　国内产业地产的三个发展阶段

产业地产的运营范畴不再局限于单一的住宅开发或者商业地产开发，而是充分结合土地资源、项目所在地政策与产业经济发展规划、经过科学分析判断而进行的综合性土地项目开发，地产商作为土地资源的运营者处于整个产业价值链的组合与配置环节，实施相关的专业开发与配套服务设计、建设、运营，在规划的战略期内，实现多赢、共同促进的局面，赢取长期、持续的高附加值收益的项目运营模式。

通过对目前国内产业地产梳理，除了大家所熟悉的工业地产、旅游地产、养老地产等产业地产外，近年来也出现了许多新概念产业地产，其中涉及的主题产业有以下几类。

1. 临空产业地产

临空经济是依托国际机场，尤其是国际性、枢纽性大机场的人流、物流优势而发展起来的区域经济形态。临空经济是地区性经济发展的发动机。每年100万人次航空旅客运输量相当于产生1.5亿美元的经济效益和3000个就业岗位。由于临空的区位优势、交通利好以及相关配套的成熟，衍生出依赖机场基础设施和产业环境的相关行业的无意识聚集，称之为“临空产业”，其产业的集聚效应也非常明显。

机场邻近地区和外围辐射地区，包含有高新技术产业、会务展览、商业贸易、物流仓储、教育科研等，具有高附加价值行业，符合产业地产开发价值最大化的方向，是产业地产开发的重点吸引对象。近年来，北京、上海、广州、成都、重庆、西安等大中城市，都在围绕机场大力提倡临空经济圈，发展临空产业。

2. 文化创意产业地产

从2006年开始，北京、上海相继宣布将文化创意产业作为城市发展的核心手段之一。文化创意产业以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及众多行业。

深圳、上海于2004年即带头建立文化创意产业基地，随即北京、广州、南京、杭州、苏州、青岛等城市纷纷打造文化创意产业园区。目前，上海已建或在建的文化创意产业园区包括田子坊、M50、创意仓库、合金工厂、海上海、车博会等50多个。作为文化中心，北京目前已形成石景山北京数字娱乐产业示范基地、中关村创意产业先导基地、长安街沿线文艺演出聚集区、什刹海文化旅游区等在内的十余个文化创意产业聚集区。

3. 总部经济产业地产

总部经济，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

在具备总部经济发展的条件后，总部经济将会产生税收贡献、消费带动等多种效应，带动区域经济的发展，因此许多城市竞相发展总部经济，以推动地区性经济的快速增长，在大型企业全球化布局的形势下，总部经济还可以提升城市全球性的知名度和影响力。

近几年，总部经济的概念风靡全国。北京强势打造中关村（丰台）总部基地；上海出台优惠政策，向国内外名企总部频送秋波；广州、深圳强强联合欲做南中国总部中心。据不完全统计，目前青岛、沈阳、大连、杭州、南京、厦门、武汉、西安、重庆等国内各大城市已争相喊出了发展总部经济的口号。

4. 信息产业地产

信息技术的飞速发展和信息产业的迅速崛起，使信息技术及其产业的渗透性和带动性得以充分发挥作用，驱动着产业结构、就业结构的变化，成为推动传统产业改造和产业优化升级的主要力量，在使整个经济和社会向信息化、网络化方向发展的同时，其对产业地产的优势作用也相当明显，如中关村软件园、大连软件园等以信息技术产业先导的开发模式，就对当地产业链的完善，对于同领域物业起到很好的示范作用，同时将产业地产的发展带入新的发展高潮。

5. 生物医药产业地产

被誉为“朝阳工业”的生物医药产业，已成为众多投资者与企业家特别关注的热门领域之一。随着高新技术的迅猛发展，生物医药产业可以与计算机、生物芯片、化学合成、纳米技术等实现融合，并有广泛的应用前景。生物医药产业逐渐摆脱缺乏核心技术的现状，转向以研发为主的发展阶段，因此衍生了许多以高附加值、智力密集型的研发机构和企业。

以研发为主的企业行为转化为高附加值产品，企业的持续快速发展，都将会产生更高的办公环境要求，产业地产若以生物医药产业为依托，中试试验的需求对产业地产的功能性提出更全面的要求，将有良好的市场预期。许多生物医药产业园，吸引了世界级的产业巨头，对产业的引导与推动，有力地促进了物业的升级。

6. 环保产业地产

环保产业，包括环境管理和环保设备制造两大类别，但涉及的范围之广，给予产业地产很大的空间，北京环保产业园、苏州国家环保高新技术产业园、青岛国家环保产业园，各地环保产业园的建设方兴未艾。环保产业成为当前影响产业地产的热门产业之一。

7. 其他产业地产

其他产业包括如重型装备制造业、旅游开发、养生养老等，它们作为国家近阶段鼓励发展的产业类别，形成相关行业的聚集或同行业产业链上下游的有效聚集，也将对于产业地产有积极的推动作用，是目前及其热门的产业定位方向。

1. 产业地产总体发展趋势

（1）政策将强调市场对产业用地的配置作用，促进产业地产价格回归到真实价值。随着一轮轮宏观调控政策的热浪袭来，住宅和商业物业的开发在风口浪尖中徘徊，产业地产领域也发生着深刻变革，在调控中仍保持着强劲的发展势头，迅速蹿升为房地产领域的一颗新星并广备受关注。

（2）国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新，资本运作成为产业地产开发的趋势。当融资成为了开发投资商前行的绊脚石，开发专业度成为难以逾越的门槛，当普洛斯集团（Prologis Group）等外资抢滩中国产业市场，当受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内一些大开发商抢入产业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。

（3）由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。面对这座未充分挖掘的金矿，多少投资开发商摩拳擦掌，在开发银根缩紧、收益受限的严峻现实下，仍未能阻挡产业地产开发的脚步，结束了土地低价时代，回归到市场主导的开发模式，伺机进行产业链优化的产业地产，迎来空前的发展契机，在全国迅速扩张并对二线城市进行了渗透，改写了二线城市的市场格局。

（4）产业地产逐步向产业（集群）地产综合体升级过渡，产业地产开发将进入“产城融合开发时代”。我们应该看到，新经济形势下，全球产业的重组与调整，全国范围内的产业升级改造，这对以产业为依托的产业地产来说，是一个历史挑战，更是一个历史机遇。

2. 开发门槛增高

1）融资成发展难题

产业地产与普通的住宅、商业地产不同，开发周期时间较长，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响，2006年开始，工业用地开始全面实行招拍挂的公开出让方式，工业用地竞争必将更加激烈；加之对工业用地指定最低限价政策，产业地产开发的土地获得成本必将大大增加。面对这一矛盾，传统的银行贷款已经不能有效解决，特别是宏观调控下银行贷款收紧，促使开发商通过其他渠道解决资金压力，融资成为产业地产开发中日益重要的问题。而在外资产业基金的示范作用下，产业地产融资渠道多元化发展。

2）开发专业度提升

新形势下产业地产的发展必须日渐规范，接收并按照新的理念和新的开发模式进行运作。专业化开发模式要求项目在统一的产业规划布局下，把房地产作为配置载体，由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发，通过统一规划和专业设计，为入驻企业提供相应的经营用房，同时提供相应的配套设施和物业管理，实现土地的集约配置效应。

产业地产与普通房地产开发最大的区别是前者以产业发展为主导的房地产开发，目前产业地产开发出现的专业化发展方向是发展的必然趋势。

3. 新理念

产业地产新的发展理念应是围绕生态、环保、智慧、低碳和可持续发展的，是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样是未来产业地产追求的价值核心。

产业地产在集群化的布局中能把产业链条中的上下游企业聚集在一起，在高度集约利用土地资源的同时，做到更大的人才聚集、产业聚集，从而降低整体运作成本，提供工作效率。如此一来，企业便会在市场竞争中获得更大的优势。同时，区域发展因为产业集群，形成了区域竞争力和区域发展优势，从而奠定良性发展机制，形成人才、市场、资金、技术等的创新开发与聚集，推进可持续产业升级。

4. 产品进一步升级

随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生改变，产业地产不再单一地进行最基本的工业厂房、物流基地的开发，而是顺应产业主导的方向，探寻产业升级的发展需求，向研发、办公、展示用房等其他产业需求升级。

除在产品类型方面的升级外，开发商在产品的具体设计方面也从客群需求出发，结合自身条件和开发经验，从产品的体量、功能设计、生态发展等角度入手进一步提高自身产品的品质。如部基地、BDA国际企业大道等项目都是产品升级的典型案例。

产品在追求更高的附加值时除了本身的核心价值外，应注重相应的配套服务和政策服务体系（见表1-5）。

表1-5　地产产品增值的维度

5. 产业园区的社区化

产业地产发展日渐规范的另一个重要的发展趋势是产业园区硬软环境的完善，即出现了产业园区的社区化。产业地产不仅向纵深方向的发展显著，提供配套服务的横向发展也应跟上产业发展的步伐。

由于产业地产规划和产品的升级，产业园区内的工作人员和工作性质都出现变化，不再是单纯的生产性质，相应的对园区硬环境的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，对居住、休闲、商业等相关配套设施的需求迅速发展，出现了工业邻里中心。

产业园区在产业各部门特别是研发、办公等部门的不断入驻后，已形成了比较完整的产业内部循环系统，各部门及各种资源需要建立相应的平台进行资源整合，建设好软环境，来满足不断发展的企业的行为需求。

核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱动力，常见的有两种体系化模式（见表1-6）。

表1-6　社区化体系两种模式

6. 产业园区的功能综合化

产业地产经过不断发展演变，服务范围扩大，功能不断完善综合化（见表1-7）。

表1-7　产业地产功能发展阶段比较

当前受宏观政策的调控影响，产业地产虽准入门槛提高，开发专业性更强，但不可否认的事实是，经过新一轮的洗牌，产业地产已经步入良性发展轨道。长远角度看，产业地产的兴起是城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化以及政府、开发方规划引导的产物。产业地产的“产业＋地产”的运作模式，决定了它的专业程度和开发特性，产业先行，如何顺应产业地产的本质切入产业地产领域，成为产业地产向前发展的关键问题。

1. 土地价值发掘不足

一般的产业地产开发，大多是由土地供应方低价将土地出让给开发方，开发方出资建设一些低档厂房，出售或者出租给企业进行生产，在这种开发模式下，企业缴纳的税款是土地唯一的价值体现。对于土地供应方而言，片面地追求税收，而忽视了土地价值的充分利用，无形中导致了土地的低价值利用。

2. 低端重复建设和同质化

众多的中小城市没有考虑产业集聚规律，争相建设工业开发区或者高新开发区，建筑形式多以工业厂房为主，没有形成比较优势和产业利益互补，没有进行有效的产业集聚，同业竞争、同项目竞争明显，由于同质化竞争产生重复建设，效益低下。

3. 缺乏可持续发展能力

为了追求优惠税收和低成本而聚集的企业，没有产业聚集的趋势，不能健康发展。产业园区被经营者定位成低档厂房，其招商本身就缺乏规划性和统一性，对入住企业没有一定的要求，加之一些企业为了追求低成本，入住企业档次参差不齐，产业结构混乱。

4. “伪产业地产”开发泛滥

不少项目实际上借产业地产开发之名，行房地产开发之实。造成这种情况的主要原因是：一方面在园区开发房地产受到政策的限制，开发企业对政策监管采取变相的被动抵触；另一方面，产业地产专业门槛高，开发企业自身不具备相应的专业能力，只有沿用传统地产开发模式。

传统思维、模式运用到产业地产开发所造成的直接后果：

（1）产品延续了住宅或者商业开发模式，与所定位的产业需求难以形成对接；

（2）降低了土地价值和资源使用效率；

（3）降低了投资收益。

产业地产的市场表现为项目的操作周期延长，产品在市场中难以得到消化。最终导致开发企业的投资获利困难或者是分期开发难以推进，土地长时间被闲置。

5. 配套规划建设不平衡

很多产业地产只管引进产业，没有均衡考虑商业、居住等必要的合理性配套需求，使区域发展出现失衡。为园区配套的住宅市场开发中，普遍情况是配套住宅大部分都被园区外的购房者购买。一方面园区原有产业定位以工业、制造业为主，蓝领占园区人口比例较大，支付能力较弱。另一方面，园区住宅产品在开发企业的市场思维主导开发下，以中高档项目为主，对应的人群是城区富裕人群。由此造成人口对流循环，给交通带来极大的压力，如北京的亦庄开发区。

6. 产业落地的硬、软环境缺失

比较突出现象是，中小企业的异地注册办公。很多国内的中小企业，往往出于享受优惠政策的考虑，将企业的注册地安排在各类园区，而实际办公、经营场所在园区以外的城市商业区。

这种现象集中体现了产业园区在中小企业办公用房方面的不足。一方面产业园区适合中小企业的办公用房不足，导致项目的可选择性和产品价格、产品品质方面的竞争力与市区写字楼存在差距。另一方面，办公用房的软环境建设落后，缺少社会、人文、企业发展环境等方面的柔性因素，不利于企业的发展。这些因素制约了产业链下游的服务行业落地在产业园区，长此以往还将对产业园区整体的产业聚集产生负面影响。

7. 如何合理定位产业

产业地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，这给地方政府支持产业地产发展充分的理由。全国性的产业结构升级，对第三产业及新兴产业的政策鼓励与引导，各大中城市兴起了对新兴、高增长、高附加值、无污染、节能环保、可持续发展的产业类别发展的狂热追捧。由于此类产业独有的特征，现有的工业物业已经不能满足其办公要求，引发对现有物业升级版的大量现实需求，也成为当前产业地产的主要增长因素，同时可以看到，由于合理的产业定位，各产业为主导的专业园区取得了较好的成效，并带动了区域经济乃至城市的发展。

8. 如何规避开发成本，提高开发收益

面对地根、税根、银根收紧的地产调控政策，产业地产的开发商、投资商们陷入融资难的困境，一地难求的开发商，进入资金困局的中小型开发商，拿地的开发方也面临着开发成本提高的严峻考验，部分地方的开发商由于难以筹措资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。

如何规避开发成本，渡过难关，开发商们使出浑身解数：部分开发商全部或部分转让房地产项目股权，甚至整体出让土地；“投靠”地产投资基金；用好项目来向国际基金和国内私募基金融资；甚至开始寻求与原材料供应商、房屋中介合作。

有关业内专业人士表示，当下的房地产开发投资商，企业债券、上市融资、合作开发、委托贷款、典当乃至产权交易都是可以利用的一些新型融资渠道，但必须了解各个渠道本身的特点及其风险。

由于利益的驱使，开发商们将更注重开发投资渠道的选择与组合，如何提高开发收益是产业地产投资商们当前最值得深思的问题。内地发展商难以依赖银行渠道融资，进一步拓展融资渠道成为必然，海外基金在此时介入更易于寻找战略合作伙伴，私募基金已进军产业地产领域，多元化的投资融资渠道初显端倪。