构建广西地税存量房交易价格评估系统的研究

构建广西地税存量房交易价格评估系统的研究

自治区地税局计算机中心课题组

近年以来，国家进一步加强房地产市场宏观调控，积极推进房产税的改革试点。财政部、国家税务总局自2009年连续三年联合发文要求各地积极推进存量房交易价格评估工作，目前全国大部分地区的工作成效显著，相比之下广西则明显落后于全国。当前广西存量房交易税收征管任重而道远，通过准确把握当前存量房评估的复杂局面，构建全区统一的存量房交易价格评估系统，有效破解存量房评估工作难题，有力促进广西地税事业和谐发展、科学发展，是当前一个迫切需要研究解决的课题。对此，笔者尝试以科学发展观为指导，结合广西存量房交易税收征管实际，着重从信息化技术层面入手，对如何构建广西地税存量房交易价格评估系统浅谈几点认识和体会。

一、构建存量房交易价格评估系统的主要涵义

税务机关应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管，简称为存量房评估，其中存量房交易是指住宅类、商业类、工业类等房地产交易行为，包括买卖、交换、赠与、继承、投资等交易形式。房地产价格评估技术因具有比较完整的理论体系作支撑和批量评估的特点，在实践中已被社会各方面广泛接受和认可，具备较强的公信力，纳税人的遵从度较高。加强存量房评估不仅可以有效堵塞税收漏洞，加强依法征管，还可以充分发挥税收杠杆效应，确保国家各项调控政策得到有效贯彻，有力促进存量房交易市场的健康发展。

构建存量房交易价格评估系统，主要指通过建设信息技术支撑平台，采集房地产基础信息建立健全房地产基础数据库，应用存量房交易批量评估的技术标准，对现有存量房按照所处城市、区域、方位、小区、类型、环境、年份、楼层、朝向、档次、结构等客观因素，运用现代数理统计方法及房地产估价技术，按照评估价格与买卖合同价格的“孰高原则”确定计税价格，由计算机软件实现自动比对房屋信息、自动评估交易存量房的价值、自动计算计税价格和自动计算税费，满足存量房评估业务实际需要。存量房交易价格评估系统的实质是加强信息采集，建立存量房估价模型，运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易的申报价格。

二、近年全区地税系统应用存量房评估软件的基本情况

（一）取得的成效

近年以来全区各地存量房评估的做法不尽相同，有的委托物价部门进行应税物价格鉴证，有的通过中介机构进行评估等。全区地税系统应用计算机评估软件进行评估，比较典型的有钦州市地税局应用总局丹东版评税软件和北海市地税局应用自主开发的评税软件，两者均取得了一定的成效：

1．钦州市地税局在自治区地税局组织下开展应用总局丹东软件的试点工作，在2010年经过大量开创性的艰辛工作，钦州市地税局基本完成丹东评税软件本地化改造任务，在系统试行时数据采集录入工作能够有序进行，初步实现了评税功能。通过试点，一是初步培养了专业队伍，二是相对熟悉了评税业务流程、采集标准、评估技术等，三是尝试建立了本地部分房屋的基础数据库。

2．北海市地税局立足于本地实际，通过自主开发评税系统，建立存量房基准价数据库，实现评税系统根据基准价格和修正系数自动核定计税价格，比较贴近实际成交价格，实际应用后逐步趋于成熟稳定。从2011年8月上线运行以来，系统运行稳定，办税效率提高，社会反应平静，存量房交易税收管理秩序良好，平均每宗存量房交易行为核增税款近8000元，初步取得较好效果。

（二）亟待解决的问题

在肯定成绩的同时，必须要清醒地看到，广西地税存量房评估工作与全国税务系统相比仍较落后，存量房评估工作尤其是评税软件的应用仍然存在不少亟待解决的问题。

1．钦州市地税局试用的总局丹东版评税系统还不够成熟，主要表现为评税系统得出的评估值与市场价格偏离较大。个中原因是丹东版系统需要设置的指标和系数过多。由于对整个房地产数据库信息准确性、全面性要求过高，且本地化改造等经费投入巨大，既不符合广西地税实际应用要求，也不能很好满足推广应用需要。

2．北海市地税局自主开发的存量房评税系统仅能满足中小城市的应用，要在全区地税系统全面推广应用，不仅要对其功能做比较大的修改完善，而且需要全面升级其技术平台。主要原因是因为北海评税系统的技术平台以开源软件和自由免费软件等产品为基础，与金税工程（三期）要求的技术不一致，不仅在大型应用中总体安全性及稳定性不高，对大数据量存储、大型事务处理和大并发用户访问等方面的支撑能力欠缺，与当前主流技术相比有较大差距，同时也不符合全区地税信息化建设的一体化要求，与全区地税现有税收业务系统技术平台不统一、兼容性差，使得系统间整合和拓展存在很大困难，如在全区全面推广应用，日常运维将十分被动。

3．广西地税存量房评估工作相对起步较晚，税收征管基础还比较薄弱，管理手段也相当落后。比如组织机构和人员素质、房地产估价技术应用水平、信息化支持等，都必须加强。

从以上分析来看，自治区地税局在钦州试点应用国家税务总局丹东版评税系统已证明并不适合广西实际，北海市地税局自主开发的评税系统也不适宜在全区推广应用，同时近年广西地税在开展存量房评估实际工作中还面临着如社会信息化支撑程度低、税收征管基础薄弱、管理手段落后、部门协调配合机制不完善等实际困难。因此，通过构建适合广西实际的全区存量房交易价格评估系统，破解当前广西地税存量房评估工作的难题，显得非常迫切。

三、构建广西存量房交易价格评估系统的必要性

当前，全区地税系统存量房评估工作正面临以下新形势。

（一）近年来国家进一步加强了房地产业的宏观调控

国家房地产宏观调控的税收政策主要集中在房地产交易环节的营业税和契税方面，即针对个人买卖住房实施差别化税收政策，引导居民合理消费住房，抑制投机炒房行为。但当前市场中，存在相当数量的纳税人通过低报成交价格，逃避纳税，降低了实际税负，致使税收政策效果大打折扣。

（二）在上海、重庆市房产税试点基础上国家将进一步加快推进房产税改革

目前我国财产税尚未建立完整、科学的体系，现行房产税征管远远落后于房地产市场的发展，地方税制改革迫在眉睫，建立符合我国国情的房地产税制体系，是税制改革的一项重要内容。党的十六届三中、五中全会均对房地产税制改革做了重要论述，为房地产税制改革指明了方向。国家税务总局认为上海、重庆房产税改革试点运行总体情况稳定，社会反应平静，在配合房地产市场调控、引导住房合理消费等方面发挥了一定作用，达到了预期的效果。沪渝试点迈出了房产税改革的第一步，让公众对住房在保有环节征税有了一定的认识和心理准备，为今后在全国范围内推开对个人住房征收房产税做了有益探索。

根据以上形势发展需要，国务院要求进一步加大应用房地产价格评估技术、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，财政部、国家税务总局对此非常重视，自2009年起连续三年联合部署要求存量房评估的试点和推广，并于2011年9月下旬由国家税务总局在武汉举办了全国地税局主要领导研讨班，通报、研究和部署存量房交易评估工作。从武汉会议通报的情况看，大部分省的存量房评估工作快速推进，组织有力、措施多样、成效显著。相比之下，广西存量房评估推广工作明显落后于全国，截至2011年10月底，广西是全国除西藏之外未进行全面动员部署的三个省区之一，时间滞后、形势严峻。

为此，自治区地税局于2011年10月10日召开了局务会议对存量房评估工作进行了专题研究和部署，并于11月15日在北海召开全区地税系统存量房评估工作现场动员会，进一步统一思想认识和明确工作目标，明确了关于进一步全面完善升级北海市地税局存量房评估系统并在全区地税推广应用的工作部署，并将该项工作列入了2012年全区地税工作要点。自治区地税局紧接着于2011年12月上旬组织工作组对全区地税存量房交易评估的业务需求进行了梳理，制定了在北海版评估系统基础上重新构建适用于全区地税评估系统的业务需求，并结合广西地税实际制定了工作方案，着手构建广西地税存量房评估系统的相关工作。

四、构建广西地税存量房交易价格评估系统的工作目标和内容

广西地税存量房交易价格评估系统建设分为二期。一期建设实现对住宅类房产的评估，评估对象包括有电梯公寓楼、无电梯公寓楼、公寓别墅、自建独栋带商铺、自建独栋不带商铺、车库、车位等7类住宅类房产；二期建设实现商业类和工业类房产的评估。

（一）工作目标

根据全区地税存量房评估业务需求和国家税务总局确定的软件系统开发技术标准，对北海存量房交易评估系统进行全面的升级完善，开发出一套技术上与金税工程（三期）一致、功能上满足广西地税需求、数据上全区集中并与核心税收征管系统数据共享的存量房交易评估系统，并完成系统在自治区地税局的部署，保证系统在3月1日前试点运行，7月1日在全区地税全面上线运行。

（二）工作内容

为完成上述工作目标，做好了如下工作：

1．按照全区地税应用和数据自治区级大集中模式搭建系统运行平台，要求平台能够安全存储全区范围内全部的房产基础信息和房产交易信息，能够并发处理全区地税的存量房交易评估业务。

2．根据系统完善的业务需求，按照全区地税应用和数据自治区大集中模式，对系统数据结构进行科学规划，将北海存量房交易评估系统所用的redis数据库升级为“广西地税信息系统”所用的Sybase大型数据库，使系统数据存储及处理能力更强，运行更加安全稳定。

3．将北海存量房交易评估系统迁移到金税三期工程所采用的Java　EE架构上，开发语言改为目前主流的Java语言。在完成开发技术升级后，根据系统完善的业务需求，对系统进行功能扩充与完善。

4．2012年3—4月进行系统的试点应用，试点目的：一是在实际应用中对系统进行检验和完善，二是积累全区推广应用的经验。

5．从2012年5月开始，组织全区地税的培训，保证系统7月1日全面上线运行。

6．从2012年7月开始，转入日常运行维护，保证系统的正常运行。

五、构建广西地税存量房交易价格评估系统的工作组织及安排

由于已有北海评估系统做基础，为节约投资，培养锻炼技术人才，方便今后维护，系统建设工作采取以我为主、社会力量为辅的方式进行，具体工作组织及工作安排如下：

（一）工作组织

由于广西存量房评估系统建设工作量较大，如仅靠自治区地税局计算机信息管理中心和北海市地税局的技术力量，不但工作难以完成，而且也不利于系统在全区范围内推广后的持续运行维护，因此需要在全区地税系统抽调技术和业务骨干组成专项工作组来具体开展该项工作。工作组由自治区地税局一把手任组长，业务分管副局长和信息化分管副局长任副组长，并下设以下两个工作小组。

1．技术工作小组：技术工作小组负责软件的开发、系统的部署、软件操作的培训及推广应用的技术支持，成员以少而精并结合培养锻炼新人为原则，在全区地税抽调熟悉数据库技术和J2EE架构开发技术、责任心强的技术人员及有培养潜力的技术人员组成。

另外，由于广西地税技术人员对金税三期工程采用的J2EE三层架构开发技术还没有熟练掌握，为保证系统开发的质量，需要根据各阶段开发工作的需要，在社会上聘请一些专家做技术指导。

2．业务工作小组：业务工作小组负责需求的确定、系统的应用测试及系统推广应用的组织，成员根据各阶段工作需要从全区地税抽调。

（二）工作安排

构建全区地税存量房交易价格评估系统关键在于评估软件的开发和基础信息的采集。这两项工作关系密切，为确保工作能按期顺利开展，有利于技术和业务部门之间协作，系统开发分为基础信息采集端和管理端两大模块。第一阶段，用两个月左右的时间开发评估系统的基础信息采集端，集中力量构建房地产基础信息数据库；第二阶段，由技术部门组织系统管理端功能开发，建立评估技术标准体系和开发评估功能，同时由业务部门牵头组织进行基础信息数据的采集录入，建立健全全区房地产基础数据库。

1．运行平台搭建。由于系统刚运行时业务量和数据量都较小，而新采购设备需要至少4个月的时间，为保证系统如期上线运行，系统运行平台搭建所需软硬件设备先在自治区地税局数据处理中心现有设备中统筹调配，一是在现有小型机中划出两个分区，一个用于做数据库服务器，另一个用于做WebLogic中间件服务器；二是在现有存储磁盘阵列中划出一个10TB的空间，用于系统数据的存储；三是利用“广西地税信息系统”现用的Sybase数据库作为支撑系统运行的数据库管理体系。系统运行平台搭建由自治区地税局计算机信息管理中心负责，2011年底前已完成。

2．总体设计。系统总体设计直接关系到系统开发的质量和系统的生命周期，因此，系统总体设计是系统开发最为关键的工作，包括数据结构设计、系统架构设计、系统功能模块划分等方面。系统总体设计计划在北海存量房评估系统架构的基础上，由自治区地税局计算机信息管理中心和北海地税局存量房评估系统开发技术人员根据钦州工作组提出的业务需求和金税工程三期的技术标准进行设计，2011年底前已完成。

3．软件开发。软件开发由抽调的技术人员分工完成，工作分四个步骤进行。

（1）集中技术工作小组进行软件开发的详细设计，明确开发任务及技术标准后，进行任务分解和工作分配。

（2）根据开发需要采取集中与分散相结合的工作方式完成开发任务。

（3）集中进行软件联调及内部测试。

（4）由业务工作小组进行软件的应用测试。

4．软件试点应用。2012年3月开始，在全区选择两个市进行软件的试点应用。业务工作小组负责试点工作的组织和各项配套工作规程及制度的制定，技术工作小组负责软件操作培训和软件运行的技术保障。要求2012年5月30日前已完成试点工作。

5．全区地税全面推广应用。2012年上半年进行软件推广应用的培训及组织各地进行系统试运行。培训采取分级培训的方式进行，工作组负责培训各市师资，各市师资负责培训本市操作员。同时系统建设工作转入工作机制保障和运行维护的日常保障。

六、建立广西地税存量房交易批量评估的技术标准

建立适合广西地税实际的存量房批量评估技术标准，具体明确估价对象、估价方法和适用范围、技术路线、估价流程、数据采集标准、估价模型等各类估价要素和事项，是构建广西存量房评估系统的基础。

（一）评估方式

主要以市场比较法理论为基础，以计算机手段为依托，采用批量评估为主，个案评估为补充的方式进行。市场比较法是应用替代原理，通过市场上类似房地产的正常成交价格来推断评估对象的评估价值的方法。市场比较法适用在同一供求范围内并在估价时点的近期、存在着较多类似的房地产交易实例的房地产。结合同一地区的房地产交易情况，已建成的居住用房适用市场法评估。

（二）技术路线

广西存量房交易价格评估系统采用“片区＋评估小区＋基准价格＋修正”的技术路线，即先对应税房地产按用途分类，建立评税小区，然后在每个评税小区内根据房屋类型设定标准房地产，在评税小区内选取可比实例来评估标准房地产计税价值。在此基础上建立修正系数体系，将应税房地产与标准房地产进行比较，将应税房地产与标准房地产之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度，并对标准房地产价格进行修正，得出应税房地产计税价值。技术路线主要包括批量评估流程设定、评估区位体系划分、基准价格确定方式选用、修正系数体系建立四大部分内容。

1．批量评估流程设定。

2．评估区位体系划分。

（1）划分片区。每个设区的市经过调查，结合实际情况将本市范围的县（市、区）按地域和价格区间划分为不同的片区。片区划分方法有4种：一是按税收管辖权进行划分，通常按照县（市、区）局的管辖范围实施；二是运用道路网络进行区分，也就是边界区分要求按有明确名称的道路进行划分；三是按经济繁荣程度进行划分；四是按地理位置相近原则进行划分。片区划分要求做到无遗漏、无空白和不重叠，每个片区一般要求有2个以上（含2个）小区，但如不采用划分片区的方式，可将各县（市、区）默认为1个片区。

（2）划分评估小区。采用划片分区确定评估小区的形式反映该区域的各种类型房屋的基准价，划分评估小区主要参照以下原则：

①在每个片区内把房屋类型相差不大、经济繁荣程度比较接近、地理位置分布相邻的划为同一评估小区。如：可以将1个以上（含1个）物业小区划分为一个评估小区，也可以把1个物业小区划分为不同的评估小区，最小划分单位支持到幢（栋），如有需要可以把单幢（栋）楼房作为一个评估小区。

②为评估小区采集包括小区代码、小区名称、所属片区、边界、内含街道、其他边界、包含的物业小区、经济繁荣程度、相邻景观、房屋类型、基准价格等数据项信息，其中：边界、内含街道、包含的物业小区等内容为地址属性数据项，主要是为实现标准房和存量房通过房屋坐落地址比对所属评估小区所使用；边界和内含街道这两项数据项拆分为道路、门牌号规则、门牌起始号、门牌终止号等四部分来分段采集，目的是为了存量房和标准房通过房屋坐落地址实现与评估小区的准确比对匹配；包含的物业小区数据项主要是采集存储评估小区包含的各个物业小区及具体幢（栋）号信息。

3．基准价格确定方式选用。

（1）采集、选取和确定标准房

①每个评估小区选取相应数量标准房实例。标准房实例应符合四个条件：一是与所在小区内的其他住房是相同房屋类型；二是与所在小区内的其他住房建筑结构相同；三是标准房实例的交易日期应在1年以内；四是标准房实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。没有标准房实例的，选用按上述原则选取标准房价格。存量房根据房地产在市场布局、建筑工艺、建筑形式上呈现的差异分为工业、商业、住宅等三大类，其中对住宅类存量房按照用途分为有电梯公寓楼、无电梯公寓楼、公寓别墅、自建独栋带商铺、自建独栋不带商铺、车库、车位等7类房产，采集标准房时要按照每一类房屋来采集，确保所有的房屋类型都采集齐全。

②信息采集单位通过调查、数据信息采集、分析，在每个评估小区范围内选择标准房实例，进行计算分析，形成标准房及标准楼层价格和各楼层之间修正系数（或修正额）的意见，经过存量房评估领导小组办公室审定后，用于市场比较法进行房屋价值评估。

（2）确定基准价。选取标准房实例之后，对这些标准房实例的成交价格进行修正系数换算处理，以单位平方米售价为小区房屋基准价。对基准房价实行动态跟踪，及时更新维护，保证基准房价始终与房地产市场发展相接轨。原则上基准价每半年调整一次，但当存量房价格受市场影响波动较大时，应及时调整基准价。

存量房评估时通过采集存量房的物业小区、坐落地址和房屋类型等数据项信息与评估小区自动比对获取基准价格，再根据估价模型计算其交易价格评估值。

4．修正系数体系建立。根据广西存量房评估实际需要，对房地产评估有较大影响的因素包括房屋朝向、使用年限、所在楼层、相邻景观、顶层房屋、交易日期、建筑结构、建筑密度、建筑面积、宽深比、临街宽度、容积率、临街状况和浮动比率等14种，各地可以结合以上14类评估因素对本地房地产价值的影响程度，选取其中对房地产价值影响较大的因素作为修正系数（全区统一规定其中前4项为必选项，后10项为自选项），并经科学论证确定每一项修正系数的取值。修正系数按行政区域（市、县、区）和房屋类型进行分类设置，每一种类型房产均有对应的修正系数，以确保修正系数体系的针对性和计算结果的科学性。

（三）估价模型

估价模型指根据市场比较法基本原理，运用数理统计的相关知识，把影响房地产价值的规律性因素总结起来，以变量的形式固定下来，形成与评税结果（因变量）的数学表达式。广西住宅类存量房批量估价模型确定为：

1．评估价格＝（基准价＋楼层因素修正系数）×（1±交易日期因素修正系数）×（1±朝向因素修正系数）×（1±使用年限因素修正系数）×（1±景观因素修正系数）×（1±商铺因素修正系数）×（1±建筑类型因素修正系数）×（1±其他因素修正系数）

即：评估价格V＝（基准价＋S×N）×（1±T%）×（1±R%）×（1±L%）×（1±X%）×（1±F%）×（1±H%）×（1±Z%）

2．房地产评估值＝评估价格×待估价对象的建筑面积＝V×M

七、构建广西存量房交易价格评估系统的总体设计思路及对策

系统总体设计采用“统一后台数据库，区分前台应用”的思路，在保持后台数据库统一设计的基础上，将系统应用按照广西地税存量房评估业务实际分为基础信息采集端和管理端，其主要设计思路和对策，包括总体技术架构、业务处理流程、数据库设计、网络平台建设和功能设计等5个方面。

（一）总体技术架构

为确保系统技术的先进性，并与国家税务总局金税工程（三期）顺利接轨，系统开发采用金税工程（三期）要求的Java　EE三层架构开发技术，前台应用程序使用Extjs进行前端应用页面开发和使用SSH框架负责后端处理，后台数据库使用与广西地税税收征管系统一致的Sybase大型数据库；系统应用服务使用WebLogic中间件以自治区大集中方式部署在高性能小型机服务器上，并与广西地税核心税收征管系统充分共享数据；系统基础信息采集端采用内外网两种方式部署，系统管理端采用内网方式部署；系统登录根据广西地税业务系统资源整合和网上税务局规划建设要求，采用内网单点登录和外网统一认证登录两种方式，实现内网用户从广西地税数据大集中分析系统平台登录和外网用户从广西地税门户网站登录。在总体技术架构上确保系统运行稳定、安全、高效，业务支撑能力强，能较好地满足全区地税推广应用要求。

系统应用部署如图1所示。

图1　广西地税存量房交易价格评估系统应用部署图

（二）系统主要业务处理流程

1．业务处理流程图。如图2所示。

图2　系统主要业务处理流程图

2．系统主要业务处理流程设计说明。

（1）各地使用系统采集端完成本地的街道路名、片区、评估小区、存量房和标准房等房地产基础信息数据采集。

（2）各地使用系统管理端设置本地修正系数。

（3）各地使用系统管理端设置本地计税方法。

（4）存量房评估业务前台人员应用系统管理端受理审核功能，进行存量房交易申报资料采集和审核，在系统自动评估交易价格和计算交易双方应缴税款后，保存当前采集资料，打印相应文书给纳税人。

（5）在受理过程中，当征纳双方对评估价格有争议时，由前台受理人员从当前工作转入争议处理流程，提交争议处理岗位按照争议处理机制解决。

（6）在受理过程中当计征税款有减免情况时，由前台受理人员从当前工作转入减免税审批流程，提交减免税审核岗位按照减免税管理机制解决。

（7）前台人员提交受理办结，完成存量房交易申报受理。

（8）税收征管前台人员应用“广西地税信息系统”的申报征收功能，完成存量房交易应缴税款的征收入库。

（三）网络平台建设

考虑到广西地税部分单位需要借助社会房地产评估机构来完成存量房评估数据采集工作，系统的运行不仅涉及地税部门，还涉及社会房地产评估机构，因此网络需要覆盖到相应的房地产评估机构。在充分考虑网络建设成本、网络运行费用、网络运行安全及建设时间等关键因素下，采用两种方式来满足系统网络平台建设需要，一是使用广西地税系统已建成的覆盖全区范围的光纤网络，不需在网络建设方面增加投入就可上线运行系统，完全满足广西地税的日常使用；二是采用互联网，通过在广西地税门户网站增加数据采集版块，让社会房地产专业评估机构通过互联网访问广西地税门户网站完成系统的基础信息数据采集，满足广西部分地区借助社会力量开展工作的需要。

（四）数据库设计

系统数据库设计主要涉及房地产基础信息和交易管理信息两大类信息的存储和处理，其中房地产基础信息包括片区划分信息、评估小区划分信息、存量房和标准房房产信息等，评税管理信息包括修正系数、计税方法、评估信息、计税信息、争议处理信息、减免税审核信息、税款征收入库信息等。

1．房地产基础信息。

（1）片区信息表（CLF＿CJ＿PQXXB）：主要用于存储片区划分信息，按县（市、区）分类存储和处理，包括片区代码、片区名称、片区边界描述、地市、县（区）、所属税务机关、经济繁荣程度、填表单位、填表时间、填表人、采集审核人、采集审核标志、采集审核意见、采集审核时间等主要属性。

（2）小区信息表：（CLF＿CJ＿XQXXB）：主要用于存储评估小区划分信息，按县（市、区）和片区等分类存储和处理，包括评估小区代码、评估小区名称、所属片区、地市、县（区）、小区边界描述、经济繁荣程度、相邻景观、填表单位、填表时间、填表人、采集审核人、采集审核标志、采集审核意见、采集审核时间、税务机关审核标志、税务机关意见、税务审核人、税务审核时间、物业小区等主要属性。

（3）标准房信息表：（CLF＿CJ＿BZFXXB）：主要用于存储标准房房产信息，按评估小区和房屋类型等分类存储和处理，包括评估小区、户名、房产坐落地址、幢（栋）号、建成年份、房屋类型、房屋朝向、房屋结构、装修程度、相邻景观、房屋总层数、标准房所在层、有无电梯、标准房评估价格、标准房审定价格、采集单位、采集人、采集审核人、采集审核标志、采集审核意见、采集审核时间、税务审核时间、价格基准时点、采集时间、市、县（区）、门牌号、单元号、房号、物业小区等主要属性。

（4）存量房信息表：（CLF＿CJ＿CLFXXB）：主要用于存储存量房房产信息，按房产证号、备案证明号、户主名等分类存储和处理，包括评估小区、房产证号、备案证明号、户名、房产坐落地址、县（区）、街道路名、幢（栋）号、房屋面积、建成年份、地市、别墅布局类型、房屋类型、房屋朝向、房屋结构、装修程度、相邻景观、房屋总层数、房屋所在层、有无电梯、上次交易价格、采集人、采集单位、采集审核人、采集审核意见、采集审核标志、采集审核时间、门牌号、单元号、房号、税务审核人、物业小区等主要属性。

（5）小区路名表：（CLF＿CJ＿XQLMB）：主要用于存储评估小区的边界和包含的内含街道，包括小区、街道路名、单双号标志、起始号、终止号、是否是边界等主要属性。

（6）物业小区表（CLF＿CJ＿WYXQB）：主要用于存储县（市、区）范围的物业小区信息，按照县（市、区）分类存储，提供给采集评估小区的物业小区信息时使用，同时也通过采集评估小区时不断补充其记录数。

（7）街道路名表（CLF＿CJ＿JDLMB）：主要用于存储设区的市、县街道（路）基础信息，提供给采集评估小区边界和内含街道等数据项信息使用，按照设区的市和县分类存储，包括地市、县、街道路名、启用标志等主要属性。

（8）小区房屋类型表（CLF＿CJ＿FWLX）：主要用于存储评估小区各类房屋的基准价信息，按照评估小区和房屋类型分类存储和处理，包括小区代码、房屋类型、幢（栋）号、套数、基准价、采样最低价、采样最高价等主要属性。

2．评估管理信息。

（1）受理信息表（CLF＿JD＿ACCEPTANCE＿DATA）：主要用于存储受理存量房交易申报信息，包括受理编号、受理人、受理时间、交易类型、房产类型、房产证号、备案证明号、房产地址、建筑面积、房屋结构、房屋总层数、房屋所在楼层、房产证发证时间、所属区县、街道路名、小区、坐落地址、合同编号、合同签订时间、建成年份、房屋类型、别墅布局类型、装修程度、建筑密度、宽深比、临街宽度、临街状况、容积率、面向景观、有无电梯、房屋朝向、是否唯一住房、上手交易价格、申报总价、土地证号、土地使用面积、建筑占地面积、土地权属性质、土地取得形式、土地用途、土地使用年限、评估总价等主要属性。

（2）交易双方资料表（CLF＿JD＿TRADERS）：主要用于存储交易双方资料信息，包括受理编号、交易人类型（转让人，受让人）、交易人名称、交易人证件类型、交易人证件号码、交易人联系电话等主要属性。

（3）评税结果表（CLF＿JD＿TAX＿ASSESS＿RESULTS）：主要用于存系统评估计税及征管系统开票征收的信息，包括受理编号、计税金额、税种、税目、法定税率、法定金额、实际税率、实际金额、申报价格算出来的税款金额、减免金额（法定金额与优惠金额的差额）、交易人类型、入库状态、入库时间、票类、票号、开票时间、滞纳金、开票人、开票分局、开票税务所、作废标志等主要属性。

（4）修正系数选用表（CLF＿JD＿BENCHMARKS＿CHOSEN）：主要用于存储评估时选用的修正系数信息，包括受理编号、基准单价、修正后的单价、系数代码等主要属性。

（5）受理资料状态表（CLF＿JD＿ACCEPTANCE＿DATA＿STATUS）：主要用于存储交易申报信息受理的状态，包括受理编号、状态（减免税审批、纳税人确认、争议处理、办结）等主要属性。

（6）上手抵扣票据表（CLF＿JD＿DEDUCTIONS）：主要用于存储用于抵扣计税的费用信息，包括受理编号、票据类型、票据号码、票据金额等主要属性。

（7）文书格式管理表（CLF＿JD＿Doc Format）：主要用于存储文书定义信息，包括文书编码、文书名称、参数所属单元格、参数类型、参数编码、参数值、是否共享、取消标志、适用状态等主要属性。

（8）争议处理管理表（CLF＿JD＿Dispute）：主要用于存储争议处理解决信息，包括地市代码、区县代码、受理编号、受理日期、受理人、争议处理后单价、争议处理后总价、争议处理前单价、争议处理前总价、争议环节、争议处理人、争议处理时间、争议处理备注、办结标志、取消标志、当前状态等主要属性。

（五）主要功能设计

系统基础信息采集端是为实现房地产基础信息采集的业务需求而设计，包括街道（路）、片区、评估小区、标准房和存量房等基础信息数据采集管理等主要功能，提供给负责基础信息采集管理的人员使用；系统管理端是为实现存量房交易税收征管中涉及的受理、评估、计税、争议解决、减免审核、征收、基础参数设置、基础数据采集监控、决策分析等日常评估管理需要而设计，包括纳税资料处理、评估修正系数设置、评估争议处理、计税方法设置、文书处理、基础数据采集监控、查询统计和系统管理等主要功能，提供给广西地税存量房评估业务前台受理人员和后台管理人员使用。

系统主要功能框架如图3所示。

图3　广西地税存量房交易价格评估系统功能框架图

1．基础信息采集。系统为满足基础信息数据采集管理需要设计了三种方式：一是按套人工采集方式，在这种方式下，基础资料可以预先采集，也可以在存量房交易申报受理环节现场采集，要求支持地税部门自行采集和社会房地产专业评估机构外包采集两种模式；二是数据交换方式，由自治区地税局统一建设全区数据交换平台，在该平台建一个房地产信息中间库，供外部门通过调用存储过程接口方式实现房产信息交换，中间库信息经审核后进入系统；三是纳税人网上预填方式，由纳税人在存量房交易申报前登录广西地税门户网站填报存量房信息，由地税部门在网上对资料进行预审，以提高存量房交易办税效率；目前系统一期建设已实现了按套人工采集方式，今后将在二期建设中实现数据交换和网上预填方式。

基础信息采集端主要设计了片区、评估小区、存量房、标准房和街道（路）等房地产基础信息的采集、审核和查询统计等功能，具体如下：

（1）系统采集首先从采集街道路名开始，按照设区的市、县为单位采集本地的街道（路）后，然后再按顺序分别采集片区划分信息、评估小区划分信息、标准房信息、存量房信息等主要房地产基础信息。

①片区管理：实现片区信息的采集、修改、查询、审核等。

②小区管理：实现评估小区信息的采集、修改、查询审核等。

③标准房管理：实现评估小区内各类标准房的采集、修改、查询审核等。

④标准房管理：实现存量房信息的采集、修改、查询审核等。

（2）系统在采集录入基础上，还设计了采集审核功能，设定了基础信息采集后必须由采集单位审核和税务机关审核的操作处理流程，严格规范数据采集管理。

（3）业务应用模式设计：为满足广西地税部门自行采集和社会房地产专业评估机构外包采集两种数据采集业务的工作模式，系统基础信息采集端按照内外网两种应用模式在自治区地税局数据处理中心统一集中部署，其中广西地税部门自行采集时使用内网模式，即通过广西地税系统内网登录广西地税大集中分析系统进入存量房基础信息采集端系统来完成数据采集；社会房地产评估机构外包采集时使用外网模式，即通过互联网访问广西地税门户网站后登录网上税务局进入存量房基础信息采集端系统来完成数据采集。

2．基础数据采集监控。数据采集的质量是关系到系统能否正常运行的关键因素，基准价和修正系数是数据采集的核心部分，日常应用中非常有必要通过加强监控确保数据采集质量来切实提高系统应用成效，为此系统设计了基准价采集监控和修正系数采集监控功能，具体如下：

（1）基准价采集监控：主要实现对各地标准房采集情况的日常监控，按照市、县（区）、房屋类型等组合条件查询统计应采集的标准房、未采集标准房、未审核的标准房、已审核标准房、最高基准价、最低基准价和平均基准价等内容，同时进一步还详细展示相应的明细情况。

（2）修正系数采集监控：主要实现对用户已经设定的修正系数进行完整性、有效性、合理性的自动检查，以确保修正系数不重复、不遗漏、无交叉、没有明显的逻辑错误。采用了多种方法对修正系数进行检查，一是检查是否存在未设置的修正系数；二是检查每项修正系数设置是否有遗漏；三是检查同一房屋类型是否存在重复、重叠的设置记录；四是检查参数值是否在有效的取值范围之内，检查参数值之间的逻辑是否正确等。对于检查结果，分为“提示”、和“错误”两种等级，如结果并不存在明显错误，但计算机判断有可能需要修改时，对用户输出为“提示”等级，如发现明显的错误，必须进行改正时，则输出“错误”的提示，两种提示用不同的图标加以区别，方便用户查找。

3．评税管理。为满足评估价格和计算税款的业务需要，系统设计了包括纳税资料受理审核、减免税审核、计税方法设置、修正系数设置、文书处理等功能，实现交易存量房信息受理审核后自动比对评估小区生成基准价、自动比对修正系数值评估计税价格、自动比对计税方法计算税费和打印税收征管文书等一系列主要评税业务需求。

（1）受理审核。受理审核功能是存量房交易价格评估和计算应缴税费的核心部分，主要围绕着如何通过采集存量房交易信息比对存量房所在的评估小区获得基准价和如何得到相应的修正系数值及计税方法来实现估价和计税来设计，具体实现思路为：

①受理存量房交易申报时，评估小区是必填的项目，若找不到跟当前受理房产所在的评估小区，则无法办理受理事项，必须进一步完善评估小区的基础采集。受理采集录入项使用红色星号标记必填项，其中必填项主要由房产所在城区设置的修正系数及计税方法决定，在填写录入项的过程中系统会有相应的提示，如不填写完整就无法将受理流程进行下去。

②采用两种方法比对存量房所在的评估小区获得基准价，第一种是在系统录入房产证号或备案证明号，自动比对系统中已存储的房产基础信息数据库，检索出唯一对应的存量房资料，从存量房资料里的房屋类型和评估小区信息获得基准价；第二种是在房产证号和备案证明号不全或比对不正确的情况下，通过采集存量房房屋类型、房屋坐落地址（拆分为市、区县、街道和门牌号）、物业小区等三部分信息比对评估小区获得基准价：首先根据房产物业小区比对评估小区，当比对正确时就获取基准价，否则根据街道（路）和地址门牌号码比对评估小区。

③根据采集的存量房信息比对系统设置的修正系数计算实体修正系数值。

④根据采集的存量房信息比对系统设置的计税方法获取相应计税方法。

⑤系统根据基准价、修正系数值、建筑面积等应用估价模型计算评估单价和评估总价。

⑥系统根据评估总价、计税方法计算交易双方的应缴税费。

⑦设置保存受理资料功能。如果不再需要修改，则点击“保存”按钮，并在左侧选择需要打印的文书。如果有减免税要申请审批，就点击“提交减免税审批”；如果没有，则需要征求纳税人是否同意本次评估结果，纳税人对评估结果有异议的，点击“提交争议处理”将当前受理事项转入争议处理流程；如果纳税人对评估结果没有异议，则点击“受理完结”并通知纳税人缴纳相应的税款。

⑧设置提交争议处理功能，当纳税人对评估结果有异议的进入争议处理程序处理。

⑨设置提交减免税审批功能，当有减免税款情况，转入减免税审核程序处理。

⑩设置受理办结功能，结束受理审核处理流程。

打印制作相关文书。

（2）减免税审核：实现对前台受理人员已提交减免税审核流程处理的信息按照减免税管理机制进行把关审核，通过系统自动调取前台受理的信息进行核对，核对时显示的信息内容、操作方法与受理审核功能一致，确认后保存资料和打印相应文书，最后输入减免税审核意见后完成。

（3）修正系数设置。系统设计包括房屋朝向、使用年限、所在楼层、相邻景观、顶层房屋、交易日期、建筑结构、建筑密度、建筑面积、宽深比、临街宽度、容积率、临街状况和浮动比率等14种修正系数设置功能，各地根据以上14类评估因素对本地房地产价值的影响程度，选取其中对房地产价值影响较大的因素作为修正系数并确定相应取值，广西地税规定前4项为必选项，后10项为自选项。修正系数按行政区域（市、县、区）和房屋类型进行分类设置，每一种类型的房产均有对应的修正系数，确保修正体系的针对性和计算结果的科学性。系统对修正系数的指标和各个系数分别设计如下：

①修正系数指标设计。参数值：与存量房采集指标作对比的值，如修正系数“房屋朝向”，参数值为“东”、“南”、“西”、“北”等，相邻景观则为“临公园”、“临广场”等；对于逐层设置的“所在楼层”参数，则为需要修正的楼房所在楼层。当参数值分为起、止两个值时，其含义为大于或等于参数值（起），小于参数值（止），如使用年限，设置为5－10年时，起含义为大于或等于5年，小于10年（不含10年）。修正方式：存量房采集指标与参数值的比较计算方式，系统中分为5种，分别为直接对比、上加下减、上减下加、双向递增、双向递减，其中后4中修正方式仅适用于不采用逐层设置方式的所在楼层参数，其他参数默认都为“直接对比”，且不允许修改。修正值类型：分为数值和比例两种类型。修正值：该值为对存量房基准价的修正，填写系数的具体修正值，当修正值类型为比例时应填写百分数，如120%填写120，90%填写90。房屋类型：适用哪一类房屋，房屋类型为有电梯公寓楼、无电梯公寓楼、公寓别墅、自建独栋带商铺、自建独栋不带商铺、车库、车位等。适用楼高：房屋总楼层数，楼高起止的含义与参数值的起止定义不同，其含义为大于或等于起值，小于或等于止值，如设置为5－8，则楼房总高度为5、6、7、8层的房屋均包括在内。

②修正系数设计。一是顶层楼层、房屋朝向、建筑结构、临街状况、相邻景观等5个系数采用下拉选择固定值的采集录入方式。二是使用年限、交易日期、建筑密度、建筑面积、宽深比、临街宽度、容积率等7个参数的参数值分为起止两个值，在录入时必须注意相同的房屋类型参数值不应重复或重叠，如最末一条记录无需设置参数值（止），可为其设置一个较大的数字，如“9999”。三是所在楼层系数分为逐层设置与非逐层设置两种设置方式，对不同的房屋类型和楼高，可以选择不同的设置方式，但相同的房屋类型和楼高，只能有一种设置方式。不需逐层设置：可选择的修正方式有上加下减、上减下加、双向递增、双向递减四种，程序自动取得评估小区标准房的基准楼层作为运算的参数值。举例：某分局楼高为10－20层的有电梯公寓楼设置修正系数：以5楼为基准楼层，价格往上每层增加基准价的1%，往下每层减少基准价的1%。需要逐层设置：如需按楼层逐层设置修正系数，则参数值中应输入楼层，修正方式应为“直接对比”且不允许修改。四是浮动比例系数设计：当市场出现较大幅度的变化，暂时无法调整小区的基准价时，可通过该参数调整评估价，可以设置的幅度权限为正负40%，如评估价在评估结果的基础上上浮10%，输入10，如评估价在评估结果的基础上下调10%，则输入－10。

（4）计税方法设置。为满足全区各地执行存量房交易税收政策的实际业务需求，系统设计了按照行政区域（存量房属地）、纳税主体（转让方、受让方）、税种、税目、实际税率、法定税率、计税依据（评估总价、评估总价抵扣相关费用）等分类情况进行计税方法设置的功能，各地可以根据本地实际情况来方便地设置各类存量房交易税收政策执行规则（简称为计税方法），完成计税方法设置后，系统在评估环节就可以根据采集录入的存量房交易信息来自动比对相应的计税方法，并根据计税方法自动计算税款。设置计税方法的流程如下：

①确定计税方法的适用范围，选择具体的地级市和县（区）。

②确定纳税主体，即由存量房交易的哪一方（转让方或出让方）为纳税义务人。

③确定存量房交易应缴纳的税种和税目。

④确定税率，分为法定税率和实际税率，当有减免情况时，实际税率为实际执行的税率，如无减免则应与法定税率一致。

⑤确定计税依据，分为按评估总价全额计税和按评估总价抵扣相关费用差额计税。

⑥根据税收政策执行具体规定确定适用条件，适用条件由若干指标的逻辑关系组成，包括交易类型、权属转移类型、房屋类型、建筑面积、房屋结构、房屋总层数、房屋所在楼层、合同签约日期、建筑密度、宽深比、临街状况、容积率、相邻景观、房屋朝向、唯一住房、土地使用面积、建筑占地面积、持有年限、顶层楼层和评估单价等等，与存量房交易申报采集的指标相对应，简称为录入项。录入项之间可以灵活组合以满足实际需要。

4．争议处理。根据广西地税争议处理办法规定，存量房评估过程中，当纳税人对主管税务机关核定的计税价格有异议，主管税务机关可以通过直接约谈的方式与纳税人协商解决，如约谈后仍有异议的，则按照争议处理程序办理，采取一级分局审理、二级专业评估、三级合议定案的“三级复审机制”予以解决。系统根据以上业务要求设计了包括一级争议解决、二级争议解决、合议争议解决和争议反馈处理功能，具体如下：

（1）一级争议解决：由主管税务机关对纳税人提出的争议申请理由进行认定，如果不属于正当理由，维持原评估结果，填写争议处理意见，主管税务机关前台人员将争议处理意见告知纳税人，如果纳税人无异议，则争议处理办理结束，否则，由一级争议处理机构提交二级争议解决程序处理。

（2）二级争议解决：由县（市、区）地税局组织专业的评估机构进行个案评估。二级争议处理机构可以重新核定计税价格，上下浮动不超过系统评估价的10%，同时填写争议处理意见，由主管税务机关通过争议反馈功能告知纳税人，如果纳税人无异议，则争议处理办理结束，否则，由二级争议处理机构提交三级争议程序处理。

（3）三级争议解决：由设区的市地税局牵头成立合议委员会商定最终的计税价格，合议委员会所有成员结合地税部门提供的材料以及房地产市场交易状况进行论证，并以会议纪要的形式确定最终的计税价格。三级争议处理机构可以重新核定计税价格，上下浮动不超过系统评估价格的20%，同时填写争议处理意见。市地税局负责人在《争议申请表》签署意见，退主管税务机关，主管税务机关前台人员将争议处理意见告知纳税人，主管税务机关以合议委员会的定案结论作为依据，征收相关税款。

（4）争议处理反馈：主要是为了满足主管税务机关能够方便、实时了解争议事项的办理情况以便于及时将争议处理意见反馈给纳税人，同时也便于把纳税人的争议解决意见反馈给争议处理机构而设计。应用该功能，主管税务机关前台人员可以查询到争议处理解决机构作出的争议处理意见，及时与纳税人沟通，同时把沟通意见及时反馈给争议处理解决机构。

5．查询统计和决策分析

（1）基础数据查询：根据所属辖区、所属片区、小区名称、房屋类型等查询条件查询已采集的片区、小区、标准房、存量房等房地产基础信息。

（2）修正系数查询：查询监控各区（县）的修正系数设置情况，包括选用了哪些系数作为修正系数和各个修正系数的详细设置情况等。

（3）基础数据统计：根据所属辖区、所属片区、小区名称、房屋类型等查询条件统计已采集的片区、小区、标准房、存量房等房地产基础信息。

（4）交易情况统计：根据申报时间、房产类型、房屋类型等查询条件对所有交易的情况分地市、县（区）进行成交套数、成交总面积、申报交易额、系统评估总额、评估后交易额、交易额增长率、申报税额、评估后税额、税额增长率、滞纳金、减免总额等内容的详细统计，准确地掌握各地存量房交易税收征管情况，满足各级地税部门加强税收统计分析的实际需要。

（5）交易情况分税种统计：在以上交易情况统计的基础上，再进一步分税种统计，着重监控分析各地区各税种的缴纳情况，统计指标包括申报总额、评估后总额、增长率、减免额等。

（6）交易情况分析：为准确分析和评估当地基准价和修正系数的科学性和合理性，确保存量房交易税收征管工作成效，系统设计了对各地存量房交易的受理业务数量、发生争议数量、评估价比纳税人申报价高的数量及比重、评估价比纳税人申报价低的数量及比重等方面情况进行分析统计的功能，以利于各地对基准价和修正系数的维护更新。比如某地区发生争议的比例明显偏高，则该地区有可能存在基准价格偏高和修正系数存在不合理的情况；如某地区评估价比申报价低的比例明显偏高，则极有可能该地区的基准价格已经比较偏低，业务上需要考虑重新合理地调整基准价格到正常水平。

（六）配套制度建设

为实现全面统一广西地税评估业务需求，有效规范业务操作流程，确保广西存量房交易价格评估系统建设工作能够顺利组织实施，自治区地税局认真制定了《广西壮族自治区地税局存量房评估办法》、《广西壮族自治区地税局存量房评估税收征收管理业务操作办法（试行）》、《广西壮族自治区地税局存量房评估计税价格争议处理办法（试行）》、《广西地税存量房交易价格评估系统业务需求》和《广西地税存量房交易价格评估系统操作规范要求》等系统建设必需的配套管理制度。

八、目前广西地税存量房评估系统建设取得的主要成效

广西地税存量房交易价格评估系统建设项目于2011年12月份立项，从2012年2月组织实施，于2012年10月中旬全部完成。系统建设克服了时间紧、任务重等不利因素，在实施过程中遇到了技术力量不足、技术支持不够、部分业务需求不明确和业务指导不到位等实际困难，工作曾一度比较被动，但在工作组全体成员的共同努力下，系统建设最终能够顺利完成，并取得了较好成效：

1．广西存量房交易价格评估系统的成功建设，为我区地税系统信息化建设作出了突出贡献，使广西地税信息技术人才队伍建设继“广西地税信息系统”开发之后再次取得重大突破，具有重要的里程碑意义。系统建设采用以内部技术力量自主开发为主和借助社会力量协助开发为辅的方式，为广西地税系统锻炼和培养了第一批掌握Java等金税工程（三期）开发技术的骨干人才，这批信息化技术人才在系统建设项目实践中顺利地实现由掌握传统C／S两层架构技术到掌握当前主流B／S／S三层架构技术的成功转型，对确保今后广西地税与国家税务总局金税工程（三期）顺利对接，切实提高信息化技术支撑能力意义重大。

2．进一步健全广西地税系统软件开发管理体系。系统建设在广西地税系统税收业务应用软件开发方面，创新了一系列项目管理方法：首次在项目管理中引入了敏捷开发方法、在自治区地税局数据处理中心建立了广西统一的Svn版本控制管理平台和Vss文档管理平台、初步建立了软件代码评审机制等，为确保系统建设质量发挥了关键作用。

3．为适时全面推进税收业务系统的资源整合和网上税务局建设打下了良好的基础。系统在广西地税系统目前推广应用的所有税收业务系统当中率先成功完成了内网单点登录和外网统一认证登录的开发，实现了内网用户从广西地税大集中系统平台登录和外网用户从广西地税门户网站登录。

4．系统实现了同时在广西地税系统内网和互联网环境部署应用的创新，既可以支持广西各级地税机关通过内部网络访问，也可以支持社会房地产专业评估机构通过互联网访问，较好满足了广西部分市借助社会专业评估机构开展工作的需要，切实提高评估权威性和有效节省社会专业评估机构与地税部门联网的建设成本。

5．系统采用依靠广西地税技术力量自主开发为主的方式，不仅切实节约了开发成本，有效节省了系统建设时间，而且还增强了系统推广应用的运维主动性，确保牢牢把握今后全区存量房评估工作的主动权。

九、广西存量房交易价格评估系统在全区推广应用的主要预期成效

通过以上当前主要成效的分析，我们可以充分自信地预计，系统下一步在全区地税全面推广应用以后，必将对广西地税各项税收业务工作，尤其是存量房税收交易征管发挥重要作用，主要预期成效如下：

1．进一步有效堵塞存量房交易税收漏洞，夯实税收征管基础，努力实现应收尽收。据测算，系统应用后，平均每笔交易实现的税收比实施以前可增长30%—40%。

2．有效化解征纳矛盾，明显减少纳税争议，纳税人满意度显著提高。广西地税存量房评估通过全区统一建设推广的评估系统进行计税价格核定，原理科学、依据真实、结果准确，纳税人易于接受，将有效化解征纳矛盾、减少纳税争议。

3．全面提升办税效率，优化纳税服务水平。系统输入存量房交易申报资料，即可自动生成评估价值和税款，将极大简化一线人员的工作程序，有效减少人为操作失误，有效降低劳动强度。

4．统一了全区地税的执法标准和执法行为，将有力促进优化日常管理、防范税收风险目的的顺利实现。原基层一线征管人员在存量房评估工作中有较大的自由裁量权，容易发生廉政问题，现通过依托先进的信息技术，运用科学的估价方法，建立全区统一的存量房交易价格评估管理系统，对存量房交易申报价格进行科学评估，从根本上制约了税收执法的主观随意性，有效地杜绝了人情税和关系税，使税务机关的公信力明显提升，有利于营造依法、公平纳税的良好环境。

5．进一步规范存量房交易的税收秩序，发挥税收宏观调控作用，积极促进广西房地产市场健康发展。通过应用评估技术建立全区统一的存量房交易价格评估系统，可以建立健全完善、规范的纳税人申报制度，引导纳税人提高诚信纳税意识，真实申报，取得良好的社会效应，有效遏止了二手房地产交易中普遍存在的通过低报交易价格避税的现象，有利于营造公平、合理、公正的税收环境。

6．为房地产税制改革、构建地方税体系作出基础性贡献。在房地产交易环节应用评估技术，既加强了房地产交易环节税收管理，夯实了交易环节的征管基础，又在征管实践中检验了房地产评税技术，为今后房地产税制改革提供了实用技术和数据基础。一是有利于各地政府财政、税务及相关部门乃至社会各方面认识、了解房产税制改革的征管要求以及评估技术的原理运用，为房产税制改革做好思想准备；二是推动建立财政、地税、国土、房产等部门协助配合机制，搭建政府部门间信息共享平台，为房产税制改革做好组织准备；三是探索适合我国国情的评估技术和方法，为房产税制改革做好技术准备；四是在征管实践中锻炼和培养评估人才，为房产税制改革做好人才准备；五是建立健全全区统一的房地产基础信息库。系统全面推广应用后，将通过收集和完善房地产信息、积累评估数据，逐步实现建立健全全区统一的房地产基础信息数据库，为房产税制改革的数据测算和税率设计做好相关准备。

课题组负责人：李早春　　　　　　　　　　　　

课 题组成 员：唐运球　蒋　楠　陈志军　何思阳

　　　　　　　陈品高　王其莉　何　凡　邰　阳

　　　　　　　唐永梅　刘　营　宋　捷　林　达

　　　　　　　梁　剑