房地产价格体系

三、房地产价格体系

（一）房地产价格体系的基本概念和构成

房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。房地产价格形式应该包括三部分，一是土地价格；二是房屋价格；三是房地价格。具体分类见表2-1。

表2-1　我国房地产价格体系

资料来源：曹振良：《房地产经济学通论》，北京大学出版社2003年版，第347—349页。

（二）房地产价格体系的特点

房地产价格体系是一个对立统一的有机整体，具体表现为：

1.具有统一性和不可分割性

房屋不能脱离土地而存在，它必须根植于土地之上；房屋再生产的各个环节也是统一的整体，这就决定了地价和房价之间也是统一的不可分割的整体。房价和地价都是房地产价格链条中的一个环节，前导价格和后续价格之间是不可分割的。

2.具有系列衔接性和连锁反应性

土地部门和房屋部门是首尾相接的两个部门，土地部门的基础性和房屋部门的连锁性使房地产价格体系呈现系列衔接性和连锁反应性。地价的变动直接影响着房价的升降，房价的涨落也会带动地价的浮沉，二者相互影响、相互制约。

3.具有竞争性和互相制衡性

地价与房价是直接存在连锁关系的两个价格，二者之间不仅存在统一性，更具对抗性。一方面是因为这两个价格的变动必然牵涉到土地经营者和房屋经营者两个经济主体之间的利益分配，从而形成互相对抗的力量；另一方面，任何一个价格的形成都是供需双方竞争均衡的结果，任何一方的要求都要受到对方的制约。因此，在房地产价格体系中各种价格既存在竞争，同时又处于相互的制约之中。

（三）房地产价格体系的内在耦合

在房地产价格体系中，从横向可分为比价关系，从纵向可分为差价关系。

1.比价

商品比价是指在同一市场、同一时间、不同商品价格之间的比例关系。房地产价格体系中的比价关系包括：（1）地价与房价之间的比价关系。地价是房价的重要组成部分，为了使房地产资源得到最佳配置，地价与房价之间应保持合理的比价关系。一般经验数据为20∶100。（2）不同用途土地之间的比价关系。土地按其用途可分为农业用地、商业用地、工业用地、居住用地等，不同用途土地之间价格应保持合理的比例，只有这样，土地的功能分区才能得以实现。农业用地、工业用地、商业用地价格之间的比例，一般经验数据为1∶100∶1 000。（3）同一所住房出租和出售价格之间的比价关系。租售价格之间保持合理的比价关系，可使买房者和租房者在自己经济条件许可的范围内做出最佳选择。如果按月房租计算，经验数据为1∶100；如果按年房租计算，经验数据为1∶8。

2.差价

商品差价是指同一商品在流通过程中由于购销环节、购销地区、购销季节和商品质量不同而形成的价格。房地产价格体系中差价关系包括：（1）同一用途的土地或相同质量的商品房在不同的地区价格也不同，经济发达地区地价高，经济落后地区地价低，这是空间因素作用的结果，是地区差价。（2）不同质量、不同标准的商品房的价格要保持合理的差价关系，使房价与各收入阶层之间的承受能力相适应。（3）同一块土地、同一所住房在不同的经济发展阶段价格不同，这是时间因素在起作用，是时间造成的差价。

上述房地产的差价、比价关系的形成并不是人为的，而是市场机制作用的结果，是各经济主体从自身利益最大化的目标出发，在市场上竞争的结果，当然这种结果必须以符合国家土地利用总体规划为前提，在政府的宏观调控下形成的。在研究房地产价格时应该从纵向和横向的角度进行分析，只有如此，才能更完整、更全面把握房地产价格的形成和运行。