房地产开发业务流程

第二节　房地产开发业务流程

房地产开发基本流程：1．项目的设想及可行性研究；2．项目立项及企业审批；3．项目规划；4．土地使用权取得；5．征地、拆迁；6．工程建设；7．房地产经营；8．物业管理。

房地产企业商品房开发具体流程见图1-3。

图1-3　商品房开发工作流程图

一、房地产开发企业基本生产环节

（一）立项

主要是开发项目决策阶段，前期准备阶段（如：获取土地使用权；征地拆迁；申办并取得《房屋拆迁许可证》；规划设计；建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。

（二）开发

主要是工程建设阶段，申办工程《施工许可证》，招标建筑单位进行工程施工。

（三）竣工

主要申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》；申办建设工程规划验收；对工程质量、建筑面积、可售面积进行申请界定。

（四）销售

项目销售阶段，如：商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理；收取首付比例金额，签订房产销售合同，进行权属登记。

二、房地产开发企业具体生产经营流程

（一）前期准备

房地产开发公司前期准备工作主要有取得土地、房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划等。

房地产开发公司通过招标、拍卖、挂牌获得土地，应办理好土地出让手续和规划，并委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金，并缴纳土地出让金。取得土地部门核发的《国有土地使用证》。

同时，按照前期规划方案设计，进行项目行政审批，还应取得以下部门核发的证件：

1.取得发改委核发的《建设项目投资计划书》；

2.规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3.土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。

（二）开发建设

开发建设包括项目工程建设和建设工程竣工综合验收备案两部分内容。开发建设是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过相关部门进行验收，达到销售状态。开发建设是房地产开发的重要阶段。

这个阶段主要取得：

1.取得政府用地审批和建设规划许可证后，向发改委申请列入年度开工计划；

2.向建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表；

3.到招投标管理部门，办理招标批准手续，确定施工队伍；

4.向建委申领《建筑工程施工许可证》。

（三）项目竣工

工程竣工综合验收是指由开发商提交有关完工产品的决算说明和相关附件，由政府主管部门（如：规划、市政、水利等其他需要参加验收的部门）按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

项目竣工后，房地产开发企业报请政府主管部门进行项目竣工综合验收，取得《建设工程验收备案证明》。

（四）销售阶段

房地产企业的销售是指房地产开发商通过对开发项目的销售，以实现预期投资收益的行为。销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。

所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。

现房销售是指房地产开发企业经竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房屋价款的行为。

预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。现房销售即开发商在取得竣工验收合格证后进行销售。由于预售房屋可以提前回笼资金，目前开发商大多采用这种销售方式。

商品房预售开发商必须先取得政府主管部门核发的《商品房预售（销售）许可证》，才可以进行房屋预售。