房地产开发企业的资质

二、房地产开发企业的资质

《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”为贯彻该规定，建设部于2000年3月29日颁布了新的《房地产开发企业资质管理规定》。依该规定，房地产开发企业按照企业条件被划分为一、二、三、四这4个资质等级。

（一）各资质等级企业的条件

1.一级资质等级企业的条件

具备一级资质等级企业的条件如下：（1）注册资本不低于5 000万元。（2）从事房地产开发经营5年以上。（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%。（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（9）未发生过重大工程质量事故。

2.二级资质等级企业的条件

具备二级资质等级企业的条件如下：（1）注册资本不低于2 000万元。（2）从事房地产开发经营3年以上。（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%。（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（9）未发生过重大工程质量事故。

3.三级资质等级企业的条件

具备三级资质等级企业的条件如下：（1）注册资本不低于800万元。（2）从事房地产开发经营2年以上。（3）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%。（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（8）未发生过重大工程质量事故。

4.四级资质等级企业的条件

具备四级资质等级企业的条件如下：（1）注册资本不低于100万元。（2）从事房地产开发经营1年以上。（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%。（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（7）未发生过重大工程质量事故。

（二）资质等级的申请核定

新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件。（2）企业章程。（3）验资证明。（4）企业法定代表人的身份证明。（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同。（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：（1）企业资质等级申报表。（2）房地产开发企业资质证书（正、副本）。（3）企业资产负债表和验资报告。（4）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件。（5）已开发经营项目的有关证明材料。（6）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告。（7）其他有关文件、证明。

（三）资质等级的分级审批

房地产开发企业资质等级实行分级审批制度。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。

（四）资质等级的变更、注销和年检

企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照手续后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

（五）各资质等级企业可承担的房地产项目

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。