房地产开发企业资质申办流程

第二节　房地产开发企业

一、房地产开发企业分类

按房地产开发企业的经营性质来划分，可以将其分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司三种。

房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的房地产综合开发企业。它有独立健全的组织机构及与企业等级相适应的专业技术人员和经济管理人员。为了加强房地产业的管理，促进房地产开发经营的健康发展，原建设部于1993年公布并于2000年修订的《房地产开发企业资质管理规定》，将房地产开发专营企业分为四个资质等级，并明确规定了各等级的资质标准。

房地产开发兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。原建设部于1993年公布的《房地产开发企业资质管理规定》第一次提出了上述房地产开发兼营企业概念。由于兼营企业不核定资质登记，且兼营业务与专营业务很难区分，所以1995年1月原建设部发布的《城市房地产开发经营管理暂行办法》取消了兼营企业的提法。2000年修订的《房地产开发企业资质管理规定》也取消了兼营企业的概念，第2条和第3条规定，依法设立具有企业法人资格的经济实体，必须取得房地产开发资质等级证书才能从事房地产开发业务。自此，其他企业如果兼营房地产开发，也必须取得相应的开发资质，与专营房地产开发企业没有什么不同。

房地产开发项目公司是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业，其经营对象只限于批准的项目。被批准的项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。该类房地产开发企业在领取营业执照之日起30日内持有关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，最低条件不得低于四级资质企业的条件，有效期1年。同时，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。这类企业一般经营期限短，经营方式灵活，风险也比较小，许多合资、合作经营的房地产开发企业即属于此种类型。

二、房地产开发企业的设立条件

（一）专营房地产开发企业的设立条件

《城市房地产管理法》第30条规定了设立房地产开发企业的条件。根据该条规定，设立房地产开发企业应具备以下五个条件：

1.有自己的名称和组织机构

房地产开发企业须有自己的名称，只有这样才能成为特定的市场主体。房地产开发企业只准使用一个名称，在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似。房地产有限责任公司、房地产股份有限公司的名称中必须分别含“有限责任”和“股份有限”的字样。企业名称在企业设立登记时由工商行政管理部门核准。

房地产开发企业作为独立法人，要有健全的组织机构，包括完整的、系统的经营决策层，职能明确、分工合理的生产经营组织以及相应的分支机构和下属机构。只有健全的组织机构，才能正确形成法人意志，避免由于房地产开发企业的个别部门和人员的变动，而影响房地产开发企业的主体资格。我国法律对设立一般房地产开发企业应具备什么样的组织机构没有明确规定，但对设立房地产开发有限责任公司、股份有限公司则规定应按《公司法》执行，设立股东会、董事会和监事会等组织机构。

2.有固定的经营场所

固定的经营场所一般是指企业主要办事机构所在地。固定的经营场所是房地产企业进行开发活动的中心，是对外进行联系，开展经营活动所必需的场所，也是国家对企业进行监督管理的必要条件，因此“有固定的经营场所”是房地产开发企业设立的重要条件之一。

3.有符合国务院规定的注册资本

进行房地产开发经营活动必须具有资本。注册资本的多少在一定程度上反映了企业的经济实力。为保证投资开发房地产的能力，房地产开发的注册资本必须适应房地产开发的规模，不得低于最低限额。由于房地产开发具有投资量大、资金专用期长的特点，房地产开发企业是资金密集型企业，故其经营特点不同于一般的商品流通企业，对其注册资金的要求也比一般商品流通企业的要高。我国《城市房地产开发经营管理条例》作出规定：房地产开发企业须有100万元以上的注册资本。

4.有足够的专门技术人员

房地产开发是一个专门性很强的行业，它不仅需要建筑、设计等方面的专业技术人员，而且还需要经济、法律、会计、统计等方面的专业人员。由房地产开发这一行业的性质所决定，专业技术人员是房地产开发企业必不可少的力量，也是企业正常运转的保证，房地产开发企业的设立必须有足够的专业技术人员。根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条的规定，房地产开发企业设立的重要条件之一，是由4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职技术人员。外商投资设立房地产开发企业的也应符合本条规定的条件。各省、自治区、直辖市人民政府还可以根据本地的实际情况，对设立房地产的注册资本和专业技术人员的条件提出更高的要求。

5.法律、行政法规规定的其他条件

目前，这一规定主要是指设立房地产开发有限公司或股份有限公司以及设立外商投资的房地产开发企业的，必须具备公司法和外商投资企业法有关的规定。如在组织机构方面，《公司法》规定，有限责任公司和股份有限公司，一般须设股东会、董事会和监事会等组织机构。

（二）兼营房地产开发企业的设立条件

满足一定条件的企业也可以兼营房地产开发业务，成为房地产开发兼营公司。房地产开发兼营企业有必要的条件要求：（1）在国家工商行政管理局登记注册的自有资金2亿元以上的非生产型综合公司、信托投资公司和自有资金1亿元以上的工程建设公司，经建设部审批并核发房地产开发资质等级证书，可以在经营管理范围内增加从事房地产开发经营的内容，由国家工商行政管理局核准其经营范围；（2）自有资金2亿元以上的地方性信托投资公司和自有资金5000万元以上的资质一级建筑公司，经省级建设主管部门审查批准并核发房地产开发资质等级证书，可以从事房地产开发经营，由公司原登记发照的工商行政管理机关核准其经营范围。

三、房地产开发企业的程序

房地产开发企业必须按照工商登记要求进行登记，取得营业执照，在取得营业执照后才能具备从事房地产营业的资格。房地产开发企业除了要进行工商登记外，还必须到主管部门备案。《城市房地产管理法》第30条规定，房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。备案是房地产开发企业接受主管部门监管的必要手续，是从事房地产开发的行政合法要件。《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》对该条作了细化。根据《房地产开发企业资质管理规定》第6条的规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：企业营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证书和聘用合同；房地产开发主管部门需要出示的其他文件。

四、房地产开发企业的资质管理

房地产开发企业是房地产开发行为的主体，对其进行资质管理是规范房地产开发行为，保证房地产业健康发展的客观要求。对房地产开发企业的资质管理是加强房地产开发管理的重要内容。根据我国有关法律法规的规定，我国房地产开发企业资质管理法律制度的主要内容为：

（一）资质等级申请制度

根据2000年《房地产开发企业资质管理规定》第6条的规定，新设立的房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内到房地产开发主管部门办理备案手续并在符合规定条件的情况下领取暂定资质证书，有效期1年。申请正式资质等级的房地产开发企业应在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级，由房地产开发主管部门根据企业开发经营业绩核定相应的资质登记。已有资质的开发企业申请更高等级资质的，根据该规定第10条规定，向相应资质审批部门提交申请书以及包括已开发经营项目的有关证明材料、房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书以及执行情况报告等在内的证明文件，由相应资质审批部门根据企业开发经营业绩核定相应的资质等级。

（二）资质等级的条件、审批与年检

房地产开发经营企业按资质条件分为四个等级。各级企业的资质标准为：

一级资质的条件：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。

二级资质的条件：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100％；上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。

三级资质的条件：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100％；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。

四级资质的条件：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100％；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。

房地产开发经营企业不同的资质等级由建设行政主管部门分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。对资质审查合格的房地产开发企业，由资质审批部门颁发相应等级的资质证书。

房地产开发企业变更名称、法人代表和主要经济、技术负责人，应当在变更后的30日内，向原资质审批部门办理变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

（三）禁止越级承接房地产开发企业

开发企业的资质等级是根据法定标准确定的。不同的资质等级代表不同的开发能力。为了保证开发质量，国家不允许房地产开发企业越级承担开发业务，各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。