房地产开发企业资质办理条件

第二节　房地产开发企业

一、房地产开发企业的概念和特点

关于房地产开发企业的定义，《城市房地产管理法》第三十条规定:“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”《房地产开发企业资质管理规定》第二条规定:“本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。”

可见，房地产开发企业有以下几个特点:第一，房地产开发企业必须依据法定的条件和程序设立;第二，房地产开发企业以营利为目的;第三，房地产开发企业的经营业务范围是房地产开发和经营;第四，房地产开发企业是具有法人资格的经济组织。

二、房地产开发企业的分类

按房地产开发企业的经营性质为标准来划分，可以将房地产开发企业分为专营企业、兼营企业和项目公司3大类。

房地产开发专营企业，是房地产开发的主要力量，它指的是以房地产开发经营为主的企业。按照《房地产开发企业资质管理规定》房地产开发专营企业分为4个资质等级。

房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产开发经营业务的其他企业。对兼营企业虽然不定资质等级，但也必须要具备法定条件。

房地产开发项目公司，是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业，其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。

三、房地产开发企业的设立条件和程序

(一)房地产开发企业的设立条件

设立房地产开发公司应满足以下几个条件。

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的经营场所。

(3)有符合法律规定的注册资本。依据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，我国房地产专营开发企业分为4个资质等级。其中，一级资质注册资本不低于5 000万元;二级资质注册资本不低于2 000万元;三级资质注册资本不低于800万元;四级资质注册资本不低于100万元。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本作出高于以上的规定。

(4)有足够的专业技术人员。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定，房地产开发企业须有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的专业技术人员的条件作出高于以上的规定。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。例如，设立房地产开发有限责任公司或房地产开发股份有限公司的，还应严格按照《公司法》的规定。如果设立外商投资的房地产开发企业的，还必须符合《外商投资企业法》的有关规定。

(二)房地产开发企业的设立程序

1．登记

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

2．备案

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:①营业执照复印件;②企业章程;③验资证明;④企业法定代表人的身份证明;⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同;⑥房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

四、房地产开发企业的资质管理

(一)资质管理

房地产专营公司应当按规定申请核定资质等级，未取得资质等级的企业，不得从事房地产开发经营活动。

兼营企业不定资质等级，但开发业务也要经省级以上建设行政部门批准。

项目公司也不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件并核发一次性资质证书。

(二)各级资质企业条件

房地产专营公司按资质不同，分为四个等级。各资质等级企业的条件如下。

1．一级资质

一级资质就具备的条件:①注册资本不低于5 000万元;②从事房地产开发经营5年以上;③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;④连续5年建筑工程质量合格率达100%;⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;⑨未发生过重大工程质量事故。

2．二级资质

二级资质就具备的条件:①注册资本不低于2 000万元;②从事房地产开发经营3年以上;③近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;④连续3年建筑工程质量合格率达100%;⑤上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;⑨未发生过重大工程质量事故。

3．三级资质

三级资质就具备的条件:①注册资本不低于800万元;②从事房地产开发经营2年以上;③房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;④连续2年建筑工程质量合格率达100%;⑤有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;⑥工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;⑦具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;⑧未发生过重大工程质量事故。

4．四级资质

四级资质就具备的条件:①注册资本不低于100万元;②从事房地产开发经营1年以上;③已竣工的建筑工程质量合格率达100%;④有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人;⑤工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;⑥商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;⑦未发生过重大工程质量事故。

(三)房地产开发企业资质等级实行分级审批

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。

房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。