四、无形资产的评估技巧
（一）专利权评估
1.专利权的特点及其转让形式
专利权是指经政府专门机构根据国家有关法律批准授予专利所有人制造和销售一项发明的定期专有权利。专利可分三种类型：即发明专利、实用新型专利和外观设计专利。
获得专利权的技术发明成果是劳动的产物，它凝结着发明者的创造性的脑力劳动，运用到生产中去，可能转化为生产力，产生经济效益和社会效益。所以，专利权具有价值和使用价值，是一种无形的财产权利。
专利权的特点：（1）独占性，也称排他性，同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经允许不得进行盈利性实施；（2）地域性，任何一项专利只在一定范围内有法律效力；（3）时间性，我国专利法规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型和外观设计的保护期限为10年；（4）可转让性，专利权可以转让，一经转让，原发明者不再拥有专利权，由购入者继承。
就专利权转让而言，一般包括两种情形：一种是刚刚研究开发的新专利技术，专利权人尚未投入使用就直接转让给接受方；另一种情形是转让的专利已经过长期的或一段时间的生产，是行之有效的成熟技术，而且转让方仍在继续使用。
专利权转让形式很多，但总的来说，可以分为全权转让（所有权转让）和使用权转让。使用权转让往往通过技术许可贸易形式进行，这种使用权的权限、时间期限、地域界线和处理纠纷的仲裁程序都是在许可证合同中加以确认的。显然，不同的转让形式，其市场条件、收益获得情况以及收益分割情况也不相同，其评估结果也不相同。
2.专利权的评估程序与方法
资产评估机构接受委托者委托以后，一般按下列程序进行评估。
（1）证明和鉴定专利权的存在。作为被评估的专利权，应具有其明确的、核心的、区别于其他已有技术的实质性内容。证明和鉴定专利权的存在，首先应由企业提供有关专利权的详细说明，特别是关于该专利权先进性和实质性内容的资料；关于该专利权的产权界定资料，资料包括权利要求书、专利证书、有关法律性文件等；然后，应由有关专家鉴定该项专利权的有效性和可用性。当然，专利检索也是实施鉴定的重要环节。
（2）确定评估方法，搜集相关资料。专利权评估最常用的方法是收益现值法，有时也会用到重置成本法。方法的运用不在于其表达形式，更重要的是有关技术指标和参数的确定，因此，搜集相关资料并加以选择整理是一项重要的工作。需要搜集的资料主要有：
①该项专利权的研制、开发成本。如已使用过的专利，还应搜集前三年为本企业创造的效益资料。
②关于该项专利的先进性、适用性与经济合理性的有关权威部门的鉴定与证明文件。
③技术成熟程度和预期寿命。
④预期在何种生产规模下该专利的应用可能产生的效益。
⑤市场预测情况，包括市场需求、占有率、同行业或同类产品的竞争情况、行业平均收益率等。
⑥该专利的转让情况，包括转让方式、转让次数、地区等。
⑦预期定价范围。
上述资料中许多部分需要由委托方提供和协助提供。评估人员在此基础上还应对上述资料、信息加以整理和分析。这些分析包括：
①技术状况分析，包括技术先进性确认、技术成熟程度和寿命周期分析等。就技术成熟程度而言，一项技术的成长具有四个阶段，即开发、发展、成熟和衰退四个时期。虽然同是被授予专利的技术，但其成熟程度差异很大。有的已经过工业化试验阶段，不需再作进一步的二次开发；有的却不够成熟，仅仅完成了开发，对于批量生产中的许多问题，如原材料来源问题、政策性问题等都尚未考虑到，在运用中风险较大。
寿命周期分析即专利的可能有效利用的年限。尽管专利权按发明专利、外观设计和实用新型规定有不同的法律保护期限，但这一期限在评估时仅供参考。在科技发达的今天，技术更新的周期加快，一项新产品占领市场的时间多则七八年，短的只有一两年，这反映了技术寿命的长短。即使是同类专利权（如发明专利），其更新时间也是不同的。
②收益能力分析。收益能力高低是评估专利权价值高低的重要标准。收益能力的分析，应结合未来预测期内的投资量、生产规模、产量、价格、销售额、成本、利润的预测进行。
③市场分析。包括应用该项专利技术的产品市场需求总量分析、市场占有率分析、风险分析等。
④投资可行性分析。
通过分析确定各有关技术参数、指标，最后进行评定估算，确定评估值。
（3）完成评估报告，并加以详尽说明。评估报告是专利权评估结果的最终反映，但这种结果是建立在各种分析、假设基础之上的。为了说明评估结果的有效性和实用性，评估报告中应详尽说明评估中的各有关内容，这些内容主要包括：
①专利技术成熟度。如该专利技术已经付诸实施，应说明其实施运用情况，包括技术本身先进程度、有无转让记录、实施中若干问题；如该专利尚未实施，应说明评估值测定中的依托条件，包括技术本身、受让方条件、市场预测等。
②接受方可受度的分析。成熟的专利技术对接受方的要求，即可受度。包括对接受方基础设施、技术素质、投资规模、资金需求等方面的要求和预测。
这些分析说明有助于说明评估结果的有效性和适用性，也是用以说明报告者承担法律责任和义务的区间，同时也为买卖双方提供分析的依据。
专利权评估主要采用的方法是收益现值法，一些特殊情况下也可以采用重置成本法。
收益现值法应用于专利权评估，根本的问题是如何寻找、判断、选择和测算专利权评估中的各项技术指标和参数，即专利权的收益额、折现率和获利期限。
专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益。对于收益额的测算，通常可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。
采用利润分成率测算专利技术收益额，即以专利技术投资产生的总收益为基础，按一定比例（利润分成率）分成确定专利技术的收益。利润分成率反映专利技术对整个利润额的贡献程度。利润分成率确定为多少合适，据联合国工业发展组织对印度等发展中国家引进技术价格的分析，认为利润分成率在16%—27%之间是合理的。1972年在挪威召开的许可贸易执行协会上，多数代表提出利润分成率为25%左右较为合理。美国一般认为10%—30%之间是合理的。我国理论工作者和评估人员通常认为利润分成率在25%—33%之间较合适。这些基本分析在实际评估业务过程中具有参考价值，但更重要的是对被评估专利技术进行切合实际的分析，确定合理的、准确的利润分成率。
（二）非专利技术评估
非专利技术，也称专有技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。从法律上讲，它不是一种法定权利，而知识是一种自然权利。非专利性技术具有实用性、新颖性、价值性和保密性等特点。
非专利性技术与专利性技术比较，有以下区别：（1）非专利性技术具有保密性，而专利技术在专利法规范围内是公开的。（2）非专利技术范围很广，而专利性技术通常包括发明、外观设计和实用新型三种。（3）专利技术有明确的法律保护期限，非专利技术没有法律保护期限。
非专利技术的评估程序与专利权评估程序基本相同，可参照专利权评估程序评估非专利技术。
非专利技术的评估，就是对非专利技术的价值所进行的评定估算。在非专利技术的评估中，应注意四个方面的问题。
第一，非专利技术的使用期限。非专利技术由于是依靠保密手段进行垄断，不受法律保护，因此没有法定的有效期限。但是，非专利技术作为一种知识和技巧，会因技术进步，市场变化等原因，不可能永远保守秘密或无限期地使用，终究会被先进的技术所代替，所以，非专利技术是有期限的。不过，这个期限并非法定的，而是企业综合分析各种相关因素确定的。正确地确定非专利技术的合理有效的使用年限是评估非专利技术价值的一个重要问题。
第二，非专利技术的获利能力。非专利技术其所以有价值就在于它具有高于一般技术的获利能力。因此，评估是应充分地研究分析非专利技术的相关资料，正确地确定非专利技术的直接获利能力和间接获利能力。这是准确地评估非专利技术价值的关键。
第三，非专利技术的发展情况。某项技术在国内发展及其更新换代速度越快和市场可替代的技术越多，则非专利技术价格越低；若某种非专利技术可研制或被替代的技术较少，则非专利技术价格会抬高。
第四，非专利技术取得的成本。无论是自创非专利技术还是外购非专利技术，其成本的高低，也会影响非专利技术的评估价值。评估时应注意研究如何取得非专利技术的实际成本。
非专利技术的评估方法与专利权的评估方法基本相似，一般可采用：
（1）成本——收益现值法。这种方法既适用于自创非专利技术的价值评估，也适用于外购非专利技术的评估。在以改变经营方式和产权转让为目的的企业，总体资产评估时多用这种方法。
（2）重置成本法。重置成本法在实际运用过程中可以分解为许多具体的计算方法。
（3）相对值计价法。在非专利技术转让中，多用这种方法对非专利技术进行评估。
（三）商标权评估
商标是指企业在其生产经营的商品上或其提供的服务中使用的，以特殊的视觉、听觉、触觉、嗅觉等认知方式标记，并使之区别于其他企业所生产经营的同类商品或提供的同类服务的特殊标志。
1.商标的分类及商标权的特点
商标的作用表现在：商标表明商品的来源，说明该商品或劳务来自何企业；商标能把一个企业提供的商品或劳务与其他企业的同类商品或劳务相区别；商标标志着一定的商品质量；商标反映向市场提供某种商品的特定企业的声誉。消费者通过商标可以了解这个企业形象，企业也可以通过商标宣传自己的商品，提高企业自身的知名度。
从经济学角度，商标的这些作用最终能为企业带来客观的超额收益。从法律角度来说，保护商标也就是保护企业拥有商标获取超额收益的权利。
商标的种类很多，可以依照不同标准予以分类。
（1）按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。我国商标法规定：“经商标局核准注册的商标为注册商标，商标注册人享有商标专用权，受法律保护。”商标权的评估，通常是指注册商标专用权的评估。
（2）按照商标的构成，可以划分为：文字商标、图形商标、符号商标、文字图形、组合商标、气味商标、色彩商标、音响商标、立体商标等。
（3）按商标的不同作用，可以分为商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标、证明商标等。
商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。商标权一般包括排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权等。
商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权，它和专利权一样需要经过申请、审批、核准、公告等法定程序才能获得。但取得商标权与专利权的实质性条件不同。表现在：
（1）专利法规定取得专利权的技术要求是新颖性、创造性和实用性；而商标权取得的条件是具有显著性、不重复性和不违反禁用条款。
（2）专利权有法定的有效保护期限，一般不准续展；而商标权尽管在注册时有一个有效期规定，例如我国商标法规定商标注册的有效期为10年，但可以按照每一期10年无限续展。
商标权的价值是由商标所带来的效益决定的，带来的效益越大，商标价值就越高；反之则低。而带来效益的原因，在于商标代表的企业的产品质量、信誉、经营状况的提高。表面上看来，商标价值的形成来自于设计和广告宣传，但实际并非如此。尽管在商标设计、制作、注册和保护等方面都需要耗费一定的费用，广告宣传有利于扩大商标知名度，为此需支付很高的费用，但这些花费只对商标价值起影响作用，而不是决定作用，起决定作用的是商标所能带来的超额收益。
2.商标权评估及应注意的问题
商标权是商标所有人在一定期限内依法对这种特定的标志用于其商品上的一种专有权。商标权评估，就是对商标专用权价值的评定估算。商标权评估具有两个明显的特点：
第一，价值内容的综合性。即商标权的价值是由多种因素构成的，因而，商标权价值的评估要多方面分析其构成因素，防止片面性。商标权的价值内容，应该考虑商标创立的初始成本（包括商标设计费、登记注册费等）、商标知名度提高过程中的发展成本（包括广告宣传费等）和商标应用的获利能力等因素。
第二，获利能力的质的规定性。一个商标的获利能力是由商标自身的规定性确定的，这种质的规定性主要表现为商品的质量优良、商品的价廉物美、商品的安全可靠、商品的包装精美等，因而评估商标权价值要充分考虑商标所代表的产品的质量。
从理论上讲，商标权的评估也按照市场法、收益法和成本法的顺序进行。当然采用哪种方法评估商标权还要视评估时的具体条件而定，包括市场参照物情况、商标权的超额收益资料及商标权的成本数据等。
商标权的评估，按商标的来源划分，可分为自创商标权价值的评估和外购商标权价值的评估；按商标权转让内容划分，可分为商标所有权价值评估和商标使用权价值评估。
商标使用权价值的评估是对商标所有者将商标使用权让渡给受让人，进行使用期间的使用价值的评定估计。通常用相对计价法计算一项商标使用权价值。
运用收益分成法主要是在商标权出让方以受让方使用商标的产品或服务的销售收入或销售利润的一部分分成作为商标权特许使用费用的情况下，用数学式表示：
P＝∑am/（1＋r）t
式中：P为商标权评估值；a为收益分成率；m为受让方使用商标的产品或服务的销售收入或销售利润；r为折现率；n为商标权剩余特许使用年限数；t为序号。
商标权评估的成本法是在被评估商标权收益不易测算的情况下运用的。由于商标的价值毕竟不是由其成本决定的，因此运用成本法评估商标权时，一定要注意商标的信誉程度及获利能力。商标权评估的成本法中，关键是商标权重置成本的测算，而重置成本测算中广告宣传费用的多少又是关键。而这些参数的选取仍与商标的知名度及获利能力相关。
总之，在评估商标权价值时，应注意如下问题：
（1）商标权评估的内容。由于商标权可以分为商标专有权和商标使用权，因此在评估前首先应分清交易双方是商标专有权的转让，还是商标使用权的转让，根据转让内容确定评估的方法。
（2）商标的社会影响力。对商标权的评估应认真了解被评估商标的社会知名度、商品的竞争力、获取超额利润的能力以及商标的社会影响力的趋势，从中评判商标获利能力。
（3）要掌握商标权交易双方的约定的条件和付款方式。交易条件和付款方式不同，也会直接影响到商标的评估价值。
（四）计算机软件评估
计算机软件是指计算机程序、方法、规则、相关的文档及在计算机上运行时必需的数据。又可以表述为：计算机软件是由程序和开发它、使用它、维护它所必需的一切文档组成。
1.计算机软件的特征
（1）智力成果性。计算机软件是人的智力成果，其价值是由软件中凝聚的知识决定的。主要体现在软件中非物质的内容，如思想、方法、算法、诀窍等。
（2）适用性。计算机软件是一种新型技术，具有很强的使用价值。它的应用，对科学技术的进步、经济效益的增长，都起到直接的影响。
（3）应用的多次性。计算机软件在应用过程中，要进行维护、修改及进一步的开发。
（4）思想和表现不可分性。计算机程序的思想与其表现之间没有明显的范围界限，它们互相渗透，难以区分。
（5）可复制性。对计算机软件的复制很方便，既不需要特殊的设备，也不需要耗费大量的时间，在一般的计算机上就可以进行。
（6）可改编性。计算机软件的改编比较容易，只要掌握了计算机程序设计的基本知识，就能予以改编。
（7）寿命期短。计算机软件的寿命期，一般来说，大致是3—5年，较短的仅仅只有1—2年。随着计算机软件产业的迅速发展，软件的技术寿命周期还将大大缩短。
（8）侵权的隐蔽性。由于计算机软件技术特征只体现在运行的过程中，而不表现在运行的结果上，再加上许多计算、设计方法是软件设计人员共享的知识，这就使得计算机软件的侵权具有极大的隐蔽性，即使被人发现，也难以找出证据。
2.计算机软件的分类
计算机软件分为系统软件和应用软件。
（1）系统软件。系统软件是指为了管理、控制和维护计算机及外部设备，以及提供计算机与用户界面等的软件，如操作系统、各种语言及处理程序、数据库管理系统等。按其功能划分，系统软件可以分为：
①控制程序。控制程序是计算机系统的中枢，它用于控制和管理计算机系统内的所有资源。
②通信程序。对网络结构各层次间的通信规程、通信故障进行处理，并对网络进行控制。
③语言处理程序。将各种程序设计语言翻译成计算机的机器语言，包括汇编程序、编译程序、解释程序和各种生成程序等。
④数据库管理程序。是专门处理数据库访问的软件，负责数据库中所有数据的存储、检索、修改以及安全保护等。
⑤软件开发的支援程序。支援程序给软件开发提供良好的环境，从而提高软件开发的效率和质量。
（2）应用软件。应用软件是计算机所有的应用程序的总称，主要用于解决一些实际应用问题。应用软件可以分为：
①公共应用软件。公共应用软件是一种不分业务、行业，在很多方面都能共用的应用软件。例如：进行数值分析、统计分析、模拟、仿真等的数值处理软件；进行声音、图像、图形、文献等信息的处理；进行信息检索；关于自然语言处理、模式识别、专家系统等人工智能方面的应用软件；CAL、CAD、CAM、DSS、MIS等能通用于大众应用领域的软件系统。
②按业务、行业分类的专门应用软件。例如：应用在工业企业的工厂管理系统、生产过程计算机监控系统等；应用于教育方面的学费、学籍管理、计算机题库及自动阅卷系统等。
3.计算机软件的成本构成及影响因素
（1）计算机软件的成本构成。计算机软件作为一种劳动成果，其成本的构成是其价值基础，是评估计算机软件的主要手段，其成本包括如下：
①劳务费。是指系统工程师、程序员及开发部门、后勤部门工作人员的人工费，它是软件成本构成中的主要部分。
②软件采购费。是指在购入的软件上增加模块，购入作为基本构造的软件开发支援工具时的通用模块，以及同其他软件共享所付出的费用。
③外协费。是指软件制作时，聘请有关专家或其他人员的费用。
④材料费。是指存放完成软件的磁盘、磁带、包装、打印纸及其他开发用品等的费用。
⑤用机费。是指使用计算机的折旧费、租金及与硬件有关的费用。
（2）影响计算机软件成本的因素。在对计算机软件进行评估时，有许多必须考虑的因素。从硬的方面讲，主要有：
①系统大小。包括：可执行程序机器语言指令的数目；可执行程序代码指令的数目；新编写指令的百分比；系统数据存储量、文件数目等。
②系统复杂性。包括：系统复杂度；界面的复杂度；系统的独特性；困难度；硬件与软件的接口；程序结构的考虑及应用功能、数据结构、报表的数目等。
③程序类型。包括：应用程序的形成，程序所处理的技术问题类型等。
④环境。包括：计算机系统的速度及内存、外存容量；使用的计算机语言；支持开发的软件工具和软件环境；程序员对语言和软件环境的熟悉程度；程序员编写程序的经验等。
从软的方面讲，主要有：软件的类型，即软件是专用软件还是通用软件；软件所处的生命阶段，即计算机软件寿命较短，一般只有3—5年的时间；软件的维护成本和升级能力；同类软件产品的市场竞争状况。
4.计算机软件的评估方法
（1）计算机软件评估的成本法。成本法评估计算机软件是估算软件的成本，加上估计的软件产品的利润分享额，从而估算软件价值的一种方法。基本公式：
某软件评估值＝软件成本＋预期分享利润
预期分享利润＝预期利润×预期利润分享率
公式中预期利润的估算根据软件的预期寿命、同类产品的市场状况等分析计算确定。软件成本的估算有语句行成本估算法和工作量估算法。
①软件成本的语句行成本估算法。语句行（LOC）成本估算法是根据所开发的软件源程序语句行数和每行源程序语句的成本来估算的。LOC技术的第一步是规定所有将要用语句来实现的功能，这些功能将被分解到为实现该功能所需要的源语句行数能进行确切的估算为止。
LOC估算技术为每一项已分解的功能（子模块）提供一定范围的估算值。由于估算一个新软件的源程序语句行属于非确认型问题，所以应使用解决非确定型问题的一些数学工具。一般要提出三个估算数字，即为每项功能提出一个乐观的估算数为a，一个最不利的估算数为b和一个最可能的估算数为c，这种估算常根据历史数据和专家的经验数据作出。当一个估算值的范围被确定以后，也就隐含地指出了不确定的程度。其源程序行数计算公式为：
软件成本＝源程序行数×每行源程序语句的成本
公式中，m为子模块数。
【例8-1】 评估某会计信息系统软件成本，假定该软件包括工资核算、账务处理、成本核算和销售核算四个子模块，开发每行源程序语句的成本为4元，试运用语句行成本估算法评估该软件的成本。
第一步，根据历史数据和经验数据估计各源程序语句行数，见下表8-1：
表8-1 语句行估算表 单位：行
第二步，计算会计信息系统软件成本。
会计信息系统软件成本＝4×13225＝52900（元）
②软件成本的工作量估算法。软件成本的工作量法是把软件开发分成系统分析、系统设计、程序设计和软件测试四个阶段，按每个阶段的工作量和每个工作量的成本来计算。评估步骤如下：
第一，将软件的功能进行分解；
第二，确定每个功能、每个阶段的工作量；
第三，确定每个阶段的工作量成本；
第四，计算每个阶段的成本，进而计算出整个软件的成本。
【例8-2】 用工作量估算法评估上例会计信息系统软件成本。假设该软件包括工资核算、账务处理、成本核算和销售核算。各部分的分阶段的工作量、工作量成本及阶段成本计算如下表8-2。
表8-2 工作量成本估算表 单位：元
在上表中，阶段成本＝工作量总计×工作量成本。
按照上表的估算方法，该会计信息系统软件成本为39000元。
③计算机软件价值的估算。以上述会计信息系统为例，假设该软件预计有3年的寿命周期，预计分享利润分别为10000元、12000元、15000元，折现率为15%。工作量法估算的软件成本为39000元，估算该软件的价值。
该会计信息系统价值＝软件成本＋预期分享利润
＝39000＋1000/（1＋10%）＋12000/
（1＋10%）2＋15000/（1＋10%）3
＝39000＋10000×0.8696＋12000×0.7561＋15000×0.6575
＝66632（元）
（2）计算机软件价值评估的市场法
市场法是通过比较类似软件在公平交易下的价格来确定软件价值的一种方法。市场法评估计算机软件主要有下面两种方法：
①直接类比法。如果被评估软件的成本记录不完整，且市场上没有同样软件的交易，则评估时，应选择参照软件。其计算公式为：
软件价值＝全新参照软件市价×调整系数
×（1－已使用年限/预期寿命）
公式中的调整系数，根据被评估软件与参照软件的功能等因素比较确定。
【例8-3】 某企业财务分析软件，其全新参照软件的市场价为20000元，被评估软件预期使用年限4年，现已使用2年，考虑到全新软件的功能，兼容性要好于被评估软件，从而将调整系数设定为0.85。则：
被评估软件价值＝20000×0.85×（1－2/4）
＝8500（元）
②功能类比法。如果在推出一个新软件时，市场上已有同类产品，此时可参照该软件的价值作为确定新软件价值的基础，关键是看两者相比功能的差异。其计算公式为：
新软件价值＝参照软件的市场价格×新软件的功能/参照软件的功能
软件常有新版本出现，此法适用于新版本软件价格的评估。
【例8-4】 设有一个经济计量软件的新版本问世，该软件与旧版本软件相比，内容与运行速度都有所增加，新软件的功能是旧软件的1.5倍，已知旧软件一盘的价格是50元，则新软件的价格可定为50元×1.5＝75元。又设该软件预计可能销售1000盘，则：
新软件的价值＝1000×75＝75000（元）
（3）计算机软件价值评估的收益法
采用收益法评估计算机软件，应着重分析市场需求，市场需求增加，软件价值高；反之则低。另一个是软件更新快，计算收益期限应较短。
【例8-5】 天龙软件公司将自己研制开发的B软件对外转让，通过对该软件未来销售收入、成本、利润预测后，选定收益期3年，折现率为15%，则B软件的评估过程及评估值见下表8-3。
表8-3 B软件评估值计算表 单位：万元
因此，B软件的评估值为23.22万元。
（五）特许经营权的评估
特许经营权，是指获准一定区域、一定时间内经营或销售某种特定商品的专有权利。一般分为两种：一种是政府特许的专营权，如化肥专营权、农药专营权、烟草专营权等等。一种是一企业特许另一企业使用其商号权或在特定地区内经营销售某种产品。如某电视机厂允许另一电视机厂使用其商标和厂名生产电视机等。
特许经营权的评估，就是通过对专营权的价值及其获利能力的评定估算，确定专营权转让的价格。特许经营权的评估方法是：
（1）运用相对值计价法对专营权进行评估。
（2）运用现行市价法对专营权进行评估，其关键在正确选择参照物，如果找到相同的参照物，就可用市价折余法进行评估；如果找不到相同的参照物，就需找到相似的参照物，可运用市场类比法进行评估。
（3）运用有效使用期内超额利润折现法对专营权的评估。
（六）租赁权的评估
租赁权是指在租约规定的期限内，将财产使用权转让给承租人，承租人按照租约规定所获得的财产使用权。它是企业根据合同在一定时间内租用财产的权利。
用于租赁的财产出租后，由于承租方因租赁关系而获得一定额外经济利益，因而租赁权也就构成了无形资产。租赁权的评估，实质上是对财产出租人所拥有的财产所有权的权利价格的评估，由于从出租人那里取得财产使用权需要支付一定的资金，通常又以租金的形式出现，因而租赁权的评估就直接表现为对租赁期内的租金的评定估算。
1.租赁形式
从我国当前的实际情况分析，租赁形式按租赁性质可以分为三种：
（1）融资性租赁。可分为直接租赁、转租、回租和衡平租赁，主要是解决企业、法人单位急需设备的资金短缺问题，其特点是租赁期长，通常在租赁期满后，资产所有权转给承租方。
（2）服务性租赁。出租的设备由租赁公司根据市场需求来选购，购进设备后，再寻找承租人，出租时间较短，主要解决企业、法人单位一些临时性需要的设备。
（3）企业租赁经营。企业所有者将整个企业（包括动产和不动产）出租给个体或集体去经营；除向国家缴纳一定税金和企业按比例提留外，还应向企业资产所有者交纳一定的租金。
租赁期间所有权不发生转移，租赁关系的确定，一般以租赁合同形式正式确定下来。租赁合同主要包括如下内容：①合同当事人名称、地址；②租赁财产的名称、规格、数量；③租赁财产的位置及使用地点；④租赁期限及其起止时间；⑤合同双方的权利和义务；⑥租金及其支付方式；⑦违约责任。
租赁的形式及其租赁合同是对租赁权评估的重要依据。因此，在对租赁权进行评估时，评估人员应当首先弄明白财产租赁权的形式及其租赁合同的主要内容。
2.租赁权的评估方法
由于租赁的性质不同，租赁的财产对象不同，其租金的构成因素也不尽相同，因而评估方法也有所不同。
（1）设备租赁权的评估。设备租赁是企业根据合同取得在一定时期内使用设备的权利。设备租赁权的评估，是对设备租赁期间设备租金的评定计算。设备租金通常包括以下五个方面：①设备的价款，包括设备的原价、运输费用、安装费用、途中保险费等；②预计残值，即名义货价，反映设备预计残余价值；③利息，即出租人为承租购买设备向银行贷款所支付的利息；④手续费：出租人为承租人租赁设备所支出的费用，一般按设备价款的2%—4%提取；⑤保险费，出租人为承租人租赁的设备向保险公司投保所支出的保险费用。
设备租金的计算表达式：
设备租金的租赁费＝设备价款－预计残值＋利息＋保险费＋手续费
由于设备租金的支付，是在租赁期限内按额分次支付的，所以还要根据设备的总使用年限和租赁年限计算出每月（日、次）应交付的租金。数学表达式：
租赁期内应付租金＝（设备价款－预计残值＋利息＋保险费＋手续费）/
设备使用年限÷设备时间利用系数
×设备租赁年限
租赁期内每月（日、次）应付租金＝租赁期内应付租金
÷租赁月数（日、次）
或
租赁期内应付租金＝（设备价款－预计残值＋利息＋保险费
＋手续费）/租赁期（年、季、月）数
设备租赁权一般应按租赁某一设备所支付的租金来确定其价格。
（2）房屋租赁权的评估。房屋租赁权是企业根据合同得到在一定时期内使用房屋的权利，房屋租赁的评估是对房屋租赁期间房屋租金的评定估算。由于房屋租赁权的价值同设备租赁权一样受租金的影响，因而租金的计算可参照设备的租金的计算方法，对房屋租赁权的评估比照设备租赁权的评估方法进行。
（3）企业租赁权的评估。企业租赁权是企业经营者根据合同的约定从企业所有者那里取得的在一定时间里经营企业财产的权利。企业租赁权的评估是对企业财产在租赁经营期间的租金的评定估算。企业租赁经营的租金计算方法主要有如下几种：
①招标租金法。这是运用招标的方式，对招标人提出的租金数额进行比较鉴别，科学合理地确定租金。
②二次租金法。由于受主客观因素的影响，采用一次确定租金的做法容易发生与实际情况不符，导致租金偏高或偏低的偏差。为了避免这种弊端，可采用二次租金法。即把租赁的前一二年作为第一次租金阶段，通过这一阶段的经营实践，企业经营效益达到比较正常的水平后，采用第二次计算租金的方法，对第一次租金进行调整，时间为2—3年。这样可以使租金的确定比较合理，更符合实际。
③固定成本法。这是指以企业购建固定资产的成本为依据确定租金的方法。由于劳动力不能出租，流动资金贷款要支付利息，所以租赁经营使用的主要是企业的固定资产。从管理会计角度看，固定资产属于固定成本的范围。承租前，企业固定资产的投资多是用投资贷款形式并付一定利息购进的。所以租赁时，除应收回折旧外，还包括固定资产的经营收益和所投资利息。因而固定成本法计算基数租金的数学表达式是：
基数租金＝年折旧额＋年固定资产净值利润率－原年投资利息
年折旧额＝（固定资产原值－预计残值＋预计清理费用）/
预计使用年限
年固定资产净值利润率＝年利润/年固定资产净值
在计算固定资产净值利润率时，如果承租前企业的经营状况不正常，就不能采用现行租赁企业固定资产净值与利润对比。因为，在企业经营发生亏损或微利的情况下，这一指标不会出现负值或较小值，这样计算的结果显然不符合实际。在这种情况下，就应采用同行业的平均先进水平的指标作为计算的依据。这里还应注意的是原年投资利息是指固定资产投资使用贷款每年所支付的利息。
④固定租金法。这是指确定租赁期间每一年的基本租金，承租人上交的租金不因企业利润的增减而上下浮动。其计算表达式：
第一年度租金计算表达式：
第一年度租金＝企业租赁前一年留利金额（或租赁前一年与历史
最好年度企业平均留利金额）×企业素质系数
×市场动态系数
各租赁年度计算表达式：
各租赁年度租金＝上年租金×（1＋递增率）
⑤基数递增租金法。这种方法是指由租赁双方商定各租赁年度的基数利润和基数租金，使基数租金同实现利润等比例增长；但利润不下降时，基数租金不得减少，承租人也应照交基数租金。其数学表达式为：
基数利润＝固定资产净值×固定资产利润
×企业素质系数×市场动态系数
基数租金＝固定资产净值×固定资产净值企业留利系数
×企业素质系数×市场动态系数
×（1－承租人在完成基数利润时允许个人分得的
收入占企业留利的比例）
实际租金＝基数租金×租赁期实现利润总额/
租赁年度合同确定的基数利润
固定租金法、基数递增租金法一般适用于国有企业计算租金。
3.租赁权的评估技巧
【例8-6】 假设某企业向租赁公司租赁一套设备，每年租金为10万元，剩余租期为5年，假定剩余5年租赁期中该设备年平均产值为1000万元，销售成本为800万元，该设备在产值中的贡献率与其他生产因素的贡献率相比为50%。求该设备租赁权的价格。
用收益现值法计算，
每年该设备创造的价值＝（1000万元－800万元）×50%
＝100万元
设折现率为15%，
该租赁设备所创利润折现累计＝100万元×（1＋0.8696＋0.7561
＋0.6575＋0.5718）
＝100万元×3.86
＝386万元
设备租赁权的评估价＝386万元－（剩余5年每年租金
×折现系数之和）
＝386万元－10万元×3.86
＝347.4万元
【例8-7】 假设某市有一商场因经营不善在得到出租人的同意后，出让其租赁权，原租赁合同约定后20年的租金应分摊5000万元，该商场地处繁华市区，占地面积1000平方米，营业面积5000平方米，租赁期尚剩20年，求商场租赁权价格。
具体计算方法是用收益现值法计算出此商场继续经营20年所能得到的收益再减去20年的租金。
用收益现值法分两段测算承租商场在追加投资1000万元后继续经营情况下的收益。据测算，该商场今后5年内的净现金流量分别为120万元、880万元、1250万元、1410万元、1394万元和1400万元。这样前5年的净现值在扣除追加投资的报酬（内部报酬率定为12.5%）后折现累加的结果是：
前5年的收益（以内部报酬作折现率为12.5%）：
P1＝（120＋1000×12.5%）/（1＋12.5%）＋（880＋1000
×12.5%）/（1＋12.5%）2＋（1250＋1000×12.5%）/
（1＋12.5%）3＋（1410＋1000×12.5%）/（1＋12.5%）4
＋（1394＋1000×12.5%）/（1＋12.5%）5
＝2888.6（万元）
后15年的收益：
P2＝（1400－1000×12.5%）×（7.2414－3.5606）
＝4693（万元）
式中7.2414为20年的折现系数，3.5606为前5年的折现系数。
继续经营20年的收益现值为：P＝P1＋P2＝7581.6（万元）
该商场租赁权的价格为：7581.6万元－5000万元＝2581.6（万元）
【例8-8】 设定某大型工业企业因有与外商合资或出租的意向而欲对企业进行整体资产评估。如用收益现值法，收益期设定为10年，并分两阶段进行计算，前5年根据每年的预测利润额得到企业净现流量值而折现相加，后5年的计算是以第5年的收益现值作为永久性收益的数值，亦即以第5年的收益现值为基数，再加算5年并折现相加。这两阶段的价格相加就是该企业资产的总评估价格P。
再根据租赁合同约定的年租金额，以10年为期，每年以评估企业整体资产时的折现率折现，折现后的租金额相加，即为当年一次支付10年租金时应付租金额R。
该企业整体租赁权的价格似乎等于P与R的差值，但P与R计算收益现值的时限不一定甚至不可能一致，因此不可简单相减。应以R的年限为参考，确定P的年限，可能出现P需分段处理，其分段数视现金流量值而定。
（七）土地使用权评估
土地使用权是指土地所有者依据国家的法律和地方政府的规定，凭借对土地的所有权将土地使用权在一定时间内让渡给需要土地使用者，并要求土地使用者支付一定的费用的权利。
由于土地所有者从土地使用者那里取得报酬后，并未丧失其对土地的所有权，只是暂时将土地使用权让渡给土地使用者，因此，这种报酬的取得实际上是一种权利的价格。从而，土地使用权也就构成为无形资产。所以说，土地使用权的评估，实质上是对土地所有者的土地所有权的权利价格的评定估算。
1.土地使用权评估的程序
一般来说，土地使用权评估可按下列程序进行。
（1）明确委托项目的基本事项。①明确评估标的。即土地的状况，是生地还是熟地，是否是附有建筑物的土地，等等。②明确评估目的。在土地使用权评估中，涉及对土地使用权转让，对土地使用权进行公开拍卖，或者以土地使用权价值偿还债务，或者是债权人通过获得土地使用权价值而以债权换股权等。在不同的情况下，对土地使用权评估的过程会产生不同的影响。
（2）现场勘察，搜集资料，选择评估方法。现场勘察是评估人员就评估对象的基本情况进行实地勘察，以查明评估对象的位置、面积、形状、周围环境等与委托方提供的资料是否一致。在现场勘察中，还应注意研究国有土地使用权证书、国有土地使用权出（转）让合同、地产规划、地产状况等土地资料。根据收集到的资料和现场勘察情况，判断选择评估方法并搜集与评估方法相关的数据资料。这些资料包括：城市基准地价文件及图表；城市用地分类表；城市地价区类划分文件；土地所在地区土地级别；土地取得时所支付的征地、拆迁与安置费用等；城市土地典型地价水平；土地出（转）让、出租案例；政府对基础设施建设配套费的有关规定；土地所在地区物价上涨指数和地价上涨指数；其他相关资料。
（3）评定估算土地使用权评估结果，撰写评估报告书。根据勘察、委托方提供资料和评估人员搜集资料以及选择的评估方法，便可以确定土地使用权的评估价值，并出具评估报告书。
2.土地使用权评估的市场法
市场法，又称市场比较法，是将评估对象与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的已知价格，修正得出评估价格的一种方法。
市场比较法的理论依据是交易中的替代原理。只要有足够的交易数量，则通常可以反映市场的常态，即如果在市场上有足够的交易案例，其综合结果可以作为市场价格的最佳指标。运用市场法时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。
其基本公式为：
评估价格＝比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）
×（评估对象区域因素值/比较案例区域因素值）
×（评估对象个别因素值/比较案例个别因素值）
×（评估基准日价格指数/比较案例价格指数）
市场比较法评估土地的操作步骤：
（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。搜集的交易资料包括：交易价格；交易日期；交易实例在交易时的状态，如土地坐落位置、用途、面积；土地状况；地上附着物状况；周围环境条件；交易双方及成交情况等。评估人员搜集这些资料的途径一般有：查阅政府有关部门关于房地产的交易资料；查阅报刊等媒体有关房地产的交易信息；查访房地产经办人；同行交流等。
在广泛搜集大量交易案例的基础上，根据评估标的情况，确定比较交易案例。选取的供比较参照的交易案例，与评估标的应具有相关性和替代性，应符合下列要求：与评估标的用途应相同；与评估标的交易类型应相同；交易案例应为正常交易或可修正为正常交易；与评估标的所处地区的区域特性及个别条件要相近；交易时间与评估基准日应接近或可以进行比较修正。
（2）进行交易情况修正。交易情况修正实际上就是要剔除比较案例交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几方面：有一定利害关系的主体之间的交易；交易时有特别动机，如急于出售或购买；买方或卖方不了解市场行情；其他特殊交易情形。
（3）进行交易日期修正。比较案例的成交时间与评估标的交易时间不一致，时间差异会造成地价的变化。因此，应修正比较案例成交时间与评估标的交易时间差异对地价的影响。
（4）进行区域因素修正。区域因素修正内容主要有繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。
（5）进行个别因素修正。个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街、形状、地形、地质等。例如，土地使用年限可用下列公式计算：
K＝［1－1/（1＋r）m］÷［1－1/（1＋r）n］
式中：K——年期修正系数；
n——比较案例土地使用权剩余年限；
m——待估土地使用权剩余年限；
r——折现率。
再如土地容积率的修正，在正常情况下，应首先搜集城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。然后，用比较案例容积率与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。计算公式为：
容积率修正系数＝待估土地容积率与地价相关系数/
比较案例容积率与地价相关系数
一般来说，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。实际操作中一般可以采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理，得到最终评估结果。
3.土地使用权评估的收益法
收益法，又称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。其理论依据是地租理论和生产要素分配理论，土地、劳动、资本是产生收益的三大要素，属于土地的收益可以从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后获得，然后将土地收益以一定的还原利率还原计算，确定土地价值。基本公式表示为：
P＝A/r×［1－1/（1－（1＋r）n）］
式中：P——土地使用权价格；
A——土地年净收益；
R——土地还原利率；
n——土地收益年限。
（1）土地收益额的估算。土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为价格评估的依据。
土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。求取土地年纯收益时，通常按下列步骤进行：
①计算总收入。在房地合一状态下，最有效使用可获得的总收入，如租赁收入。
②求取总费用。总费用主要包括房地产税金、维修费、管理费、保险费、租金损失准备费等。
③求取总收益。总收入减去总费用即可得到总收益。
④确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋现值、房屋还原利率运用相应公式计算获得。
⑤求取土地纯收益。房地总收益扣除房屋纯收益，即可获得土地纯收益。
（2）土地还原利率及其测算。土地还原利率实际上是土地投资报酬率。还原利率可以通过下列方法求得。
①租价比法。利用收益还原公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。通常，为避免其偶然性，往往需要抽取多宗土地，求得其纯收益与价格之比的平均值。下表8-4是一个求取还原利率过程的案例。
表8-4 土地租价比测算表
土地还原利率＝（11.8%＋12.1%＋11.4%＋12%）/4
＝11.83%
②安全利率加上风险调整值的方法。安全利率即无风险报酬率，可以选择国债利率或银行一年期定期存款利率作为安全利率。风险调整值根据评估时社会经济环境对地产投资的影响确定，风险调整值可能是正值，也可能负值。这种方法的公式为：
土地还原利率＝安全利率＋风险调整值
（3）土地收益年限及其测算。土地收益年限是指从评估基准日开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
4.土地使用权评估的成本法
成本法，又称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来确定土地使用权价格的一种方法。其计算公式为：
土地使用权价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息
＋利润＋土地增值收益
成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善、土地成交实例不多、无法利用市场法等其他方法时采用。同时可在对既无收益又很少有交易的公园、学校、公共建筑、公益设施等特殊性的土地评估时采用。
成本法评估土地使用权的操作步骤：
（1）估算土地取得费。土地取得费是为取得土地使用权而支付费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。
①征用集体土地。征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。
②购买和征用城市土地。购买和征用城市土地，需交纳土地使用权出让金或者地价款、向原土地使用者支付拆迁费用等。
（2）估算土地开发费。土地开发费主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
（3）估算税费。税费主要包括耕地占用税和土地增值税等。通常，耕地占用税包含在土地取得费中，土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。
（4）估算利息。投资利息是土地评估时考虑的资金时间价值，主要包括两部分：土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；土地开发费利息是以整个开发费（或资金投入）为基数，假设资金在开发周期内均匀投入，计息期按土地开发期限的一半计算。
（5）估算利润。利润是开发商投资的回报，利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，并通过合理的利润率计算。
（6）估算土地增值收益。土地增值收益是政府出让土地除收回成本以外，还应使国家土地所有权获取的增值收益。土地增值收益可以按以下方式计算：
土地所有权收益＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息
＋利润）×增值收益率
其中，收益率一般在20%—25%之间。
（7）计算地产功效损失
尽管土地使用权不存在实体性贬值，但是由于土地使用权出让年限是有限的，随着地产的使用，其土地使用权会逐年减少。因此，对土地使用权价格评估时应当考虑已经使用年限和剩余使用年限因素，计算地产功效损失。其测算方法可采用使用年限法，其公式如下：
地产功效损失率＝实际已使用年限÷法定使用年限×100%
（八）商誉的评估
商誉通常是指企业在一定条件下，能获得高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。这是企业由于所处地理位置优越、历史悠久，或人员素质高、管理基础好、经营效率高，与同行业其他企业相比较，可以获得超额利润。
也就是说，商誉首先应当是一种获利能力，这种能力的发挥能影响企业经营效益的高低、获利的大小。如果获利能力能使企业获得高于一般利润水平的利益，那么商誉则表现为正值；如果获利能力造成企业获得低于一般水平的收益，商誉则表现为负值。商誉属于一种不可确指的无形资产。
1.商誉的特点
一般来说，商誉具有如下特点：（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售；（2）商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价；（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值；（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。
2.商誉评估的步骤
对商誉进行评估，其步骤分为：
（1）做好商誉评估前的准备工作。商誉评估方法的运用需要依据充分的信息资料和数据。评估者进行评估时，除了自身所具有的知识、经验，还需要委托者的全面配合，提供充分、可靠的资料。这些资料主要包括：
①委托方概况。包括企业发展历史沿革，企业现状及预期状况、经营业绩、知名度等。
②企业生产经营概况。包括企业主要产品质量、产量、工艺流程，产品和企业所获荣誉，企业经济效益。
③企业员工人数、组成、文化素质与管理水平。
④委托方前5年的资产负债表与损益表。
⑤委托方经营发展战略。特别是今后5—10年的发展规划。
⑥未来若干年（5—10年）财务预测。包括产销量、价格、销售收入、生产成本、期间费用、利率、折旧、税金、损益等。
⑦委托方所在行业竞争情况。委托方在市场竞争中的有利和不利因素；预测竞争格局，垄断或部分垄断市场的可能性；市场开发预测及新产品开发前景及自身投资能力。
⑧营业外收入及支出的项目及其变化趋势。
⑨国内同行业平均收益率。
（2）确定商誉评估方法。由于商誉辨认不甚明显，其价值也难于确指，某些形成商誉的个别因素，不能用任何方式或公式单独计价，所以，商誉的价格只有把企业作为一个整体来看待时才能按总额予以确定。商誉的价格即是企业作为整体价值同所有可鉴别的无形资产和有形资产相比的差异。这种差异的确定与企业的获利能力相关，因而商誉价值的评估适用于采用收益现值法。
①割差法。这是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定企业商誉评估值的方法。其基本公式是：
商誉的评估值＝企业整体资产评估值－企业的各单项资产
评估值之和（含可确指无形资产）
企业整体资产评估值可以通过预测企业未来预期收益并进行资本化获取；对于上市公司，也可以按股票市价总额确定。
商誉的评估值可能是正值，也可能是负值。当商誉为负值时，有两种可能：一种是亏损企业，另一种是收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业。商誉为负值时，对商誉的评估也就失去意义。可见，商誉价值的评估，限于盈利企业或经济效益高于同行业或社会平均水平的企业。
【例8-8】 某企业拟进行股份制改造。根据企业过去经营情况和未来的市场趋势，预计未来5年的净利润分别为32万元、35万元、40万元、38万元和40万元；假设从第六年开始，以后各年的净利润均为40万元；折现率和本金化率均为10%。假定企业各单项资产评估价值之和为300万元，试估算该企业商誉的价值。
第一，采用收益法确定该企业整体价值。
企业整体价值＝32×（1＋10%）－1＋35×（1＋10%）－2＋40
×（1＋10％ ）－3＋38×（1＋10％）－4＋40
×（1＋10％）－5＋40÷10％×（1＋10％ ）－5
＝32×0.9091＋35×0.8264＋40×0.7513＋38
×0.6830＋40×0.6209＋40÷10%×0.6209
＝387.28（万元）
第二，估算该企业商誉的价值。
商誉评估价值＝387.28－300
＝87.28（万元）
②超额收益法。这是通过将被评估企业收益水平与同行业平均收益水平相比较，并将其差额本金化，从而确定企业商誉评估值的方法。因为商誉是一种公认的获利能力，商誉价值的大小与企业的收益水平相关。一个企业的超额收益越高，说明这个企业商誉价值越大。
采用这种方法的基本公式是：
商誉的评估值＝（企业预期年收益额－行业平均年收益率
×该企业单项资产评估值之和）/
适用的本金化率
或
商誉的评估值＝该企业单项资产评估值之和×（企业预期年收益率
－行业平均年收益率）/适用的本金化率
【例8-9】 某企业的预期年收益额为20万元，该企业的各单项资产的评估价值之和为80万元，企业所在行业的平均资金收益率为20%，问该企业商誉的价值是多少？
商誉的评估值＝（20－20%×80）/20%
＝20（万元）
（3）商誉评估应注意的问题。由于商誉本身的特性，决定了商誉评估的困难性。商誉评估的理论和操作方法争议较大，现在虽然尚难定论，但在商誉评估中，至少下列问题应予以明确。
①商誉评估在产权变动或经营主体变动时进行的。在企业持续经营的前提下，如不发生产权变动或会计主体的变动，尽管该企业可能具有商誉，但却无需评估商誉以显示其价值。
②不是所有企业中都有商誉，商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中。一个企业在同类型企业中超额收益越高，商誉评估值越大。因此，在商誉评估过程中，如果不能对被评估企业所属行业收益水平全面了解和掌握，也就无法评估该企业商誉的价值。
③商誉评估必须坚持预期原则。企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小的标志。这里所说的超额收益指的是企业未来的预期超额收益，并不是企业过去或现在的超额收益。特殊情况是，在评估过程中，对于目前亏损的企业，经分析预测，如果其未来超额收益潜力很大，则该企业也会有商誉存在。
④商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上，因此，商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，并非因企业为形成商誉投资越多，其评估值就越高。所以，商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行。
⑤商誉是由众多因素共同作用形成的，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。
⑥企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。有观点认为，企业负债累累，不可能有商誉。这种认识是偏颇的。市场经济条件下，负债经营是企业融资策略之一。从财务学原理分析，企业负债不影响资产收益率，而影响投资者收益率，即资本金收益率。资本金收益率与资产收益率的关系可以表述为：
资本金收益率＝资产收益率/（1－资产负债率）
在资产收益率一定且超过负债资金成本的条件下，增大负债比率，可以增加资本金收益率，并不直接影响资产收益率。资产收益率高低受制于投资方向、规模以及投资过程中的组织管理措施。商誉评估值取决于预期资产收益率，而非资本金收益率。当然，资产负债率应保持一定的限度，负债比例增大会增大企业风险，最终会对资产收益率产生影响。这在商誉评估时应有所考虑，但不能因此得出负债企业就没有商誉的结论。
⑦商誉与商标是有区别的，二者反映两个不同的价值内涵。企业中拥有某项评估值很高的知名商标，并不意味着该企业一定就有商誉。为了科学地确定商誉的评估值，注意商誉与商标的区别是必要的。
首先，商标是商品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。商标与其产品相结合，它所代表的产品质量越好，市场需求越大，商标的信誉越高，由此带来的超额收益越大，其评估值也就越大。而商誉则是与企业整体密切相关的，企业经营机制完善并且运转效率高，企业的经济效益就高，信誉就好，其商誉评估值也就越大。可见，商标价值来自于产品所具有的超额获利能力，商誉价值则来自于企业所具有的超额获利能力。
其次，商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以单独存在，并可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织。
再次，商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。
尽管商誉与商标的区别可以列举许多，但商誉与商标在许多方面是密切关联的，二者之间有时存在有相互包含的因素。例如，与商誉相对应的企业超额收益中包含有商标作用的因素，这也是必须在评估中加以分析确定的。
⑧商誉作为不可确指无形资产，是整个无形资产中除了可确指无形资产以外的部分。我国现行有关制度列示的可确指无形资产主要有专利权、非专利技术、商标权、版权、专营权、土地使用权等。目前在实际操作中，对于诸如客户名单、销售网络、优惠融资等，是否可以单独列示并评估，还是将它们作为商誉形成的内容，做法不一，亟待规范，以避免商誉内涵界定不清而造成评估价值失实。我们认为，如果进行单项资产的转让或投资，可以分别就客户名单、销售网络等进行评估作价，但此时无须评估商誉价值。但如果进行整体评估，从而确定商誉评估值时，商誉评估值中显然包含了客户名单、销售网络等形成因素。在这种情况下，就不应该再单独评估诸如客户名单等的价值。总之，诸如客户名单、销售网络等应作为形成商誉的因素，只是在特殊情况下可以单独评估处理而已。
⑨商誉评估值是否入账，如何入账，尽管属于会计计价的问题，不是评估本身的问题，但与评估直接相关联，有待于进一步研究。同时，还需要进一步研究的是：商誉在企业合资时如何影响双方权益；实行股份制改造以及股票发行、上市时，商誉与股票溢价发行、市价变动的关系等。因为商誉价值只有在产权变动、企业主体变动时才显现出来，在有些人看来是凭空增加了一笔财富，因此在数量上往往不注重，随意性较大。在此前提下由于评估缺乏科学性导致商誉价值低估，是造成资产流失的一个不可忽视的途径。另外，商誉是否计价入账，直接对股票溢价幅度以至未来的分配产生影响，这也是亟待解决的问题。
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