的运作方式

第三节　REITs的运作方式

一、REITs的组织体系

REITs在组织体系上,是由基金持有人、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统,可用图4.3简单表示。

图4.3　房地产投资信托基金的组织体系简图

1.基金投资人

基金投资人是基金的持有人和出资者,即基金份额持有人。基金投资人又是受益人,他们是基金资产的最终拥有人。投资者购买了基金份额,便成为基金份额持有人。他们的义务主要是在申购基金份额时足额支付认购款项并对资产负有限责任,即一切投资风险均由投资者自行负担,同时享有以下权利:①赎回或者转让持有的基金份额;②分享基金收益;③向基金管理机构查询有关资料,如公开说明书、财务报告等信息资料;④通过基金份额持有人大会参与一些涉及切身利益的重大问题的决策,并行使表决权。这种大会不同于公司的股东大会,它并不定期而是根据实际需要召开,召开可以采用现场方式,也可以采用通讯方式,基金份额持有人还可以委托代表行使表决权。

2.基金管理人

基金管理人是指具体对基金财产进行投资运作的机构。它主要由基金管理公司担任,但也可由资产管理机构、信托机构等担任。其主要职责是负责基金的设立、募集、投资与管理,进行基金会计核算,确定基金收益分配方案,以及办理由其负责的有关信息披露事项等。其主要任务是依据契约制订基金投资计划,目标是使投资者的资金效用最大化。基金管理人按基金资产总值的一定比率提取管理费,但它并不实际接触基金资产,基金资产由基金保管人持有。

3.基金托管人(保管人)

基金托管人是指依法保管基金财产的机构,也就是财产保管人。它主要由取得基金托管资格的商业银行担任,在实行混业经营的国家,它也可以由资产管理机构或者信托机构等担任。其主要职责是负责安全保管基金资产,执行基金管理人的指令,监督基金管理人的投资运作,以及办理由其负责的有关信息披露事项等。基金保管人是基金资产的名义持有人与保管人。为了保障广大投资者的利益,防止基金资产被基金管理人任意用作其他用途,基金保管人(公司)便应运而生,从而达到“两权分立”,个人投资者的利益得到了保障。在我国基金保管人一般由银行担任。

二、REITs当事人间的关系

REITs的当事人通常包括投资人及基金服务机构、管理人、托管人。由于目前我国基金主要以契约型基金为主,基金当事人的关系以契约型基金为基础进行分析。

1.投资人与管理人之间的关系

在契约型基金的当事人关系中,基金管理人根据有关信托契约的规范文件而组建基金管理公司,从而获得了投资人即受益人所赋予的委托权,即有权负责对所筹集的资金进行具体的投资运用和有权委托基金托管人来保管基金资产。依此权利,基金管理人凭借专业知识和丰富的经验,在不违背现行法律法规及规章制度和立法精神的基础上,本着公正、公平的原则和对基金持有人负责的态度,按照契约规定的目标和原则进行投资决策,谋求所管理基金资产的不断增值,并使基金持有人获取尽可能多的收益^[71]。

而投资人通过其购买受益凭证即基金的行为表明其接受基金契约关系安排,成为契约型基金的当事人之一,参加基金投资并将信托资金交由基金管理人管理,且享有投资收益的分配权,是REITs的受益人。因此,投资人与基金管理人之间的关系是委托人、受益人与受托人之间的关系。

2.管理人与托管人之间的关系

基金管理人在获得投资人所赋予的委托权之后,必须依照基金契约及有关规定与基金托管人签署托管协议,并将全部基金资产交由托管人管理,从而基金管理人和基金托管人就成为委托人和受托人之间的关系。

受托人接受基金发起人的委托,以委托人的名义为基金开立独立账户,其受委托的职责范围包括:负责管理、保管和处置包括现金在内的证券信托资产,监督基金管理人的投资工作,确保基金持有人的权益,但不包括对信托资产的投资操作和运用。

3.投资人与托管人之间的关系

契约型基金投资人和基金托管人的关系是受益人与受托人的关系,而不是公司型基金中的委托人与受托人的关系。基金托管人和基金投资人分别作为受托人和受益人,决定了基金托管人对保障基金投资人的权益负有不可推卸的责任。在契约型基金出现问题,基金持有人利益遭受非市场风险、投资风险而导致损失的时候,基金投资人除向基金管理人索偿外,还可以向基金托管人提出索偿。

三、REITs的运作流程

REITs的运作可分为成立阶段的募集运作和正式运作两个部分^[72]。

1.REITs在成立阶段的主要运作流程

(1)评估资金的需求。基金成立阶段起始于发起人为满足自身需求,进行REITs募集的筹划。主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITs为筹资工具,并考虑投资标的的收益性能否达到必要的报酬等。

(2)接洽承销商。发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4)接洽房地产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签订房地产投资信托管理顾问契约,确定其权利义务关系。

(5)决定保管机构并签订房地产投资信托契约。当所有文件备齐后即可以向证监会申请募集。成立阶段的文件一般包括:基金发行计划、房地产投资信托契约、受益凭证样本、公开说明书、财务报告等。

基金募集申请获得通过后,则由承销商开始运作,并针对投资人开展募集工作,若基金募集成功,即可进入正式运作阶段。

2.REITs在正式运作阶段的主要运作流程

其运作流程见图4.4。

图4.4　房地产投资信托基金正式运作流程

(1)发起人发起设立房地产投资信托基金并向SEC和证券交易所申请上市。

(2)信用评级机构对房地产投资信托评级。

(3)与证券经纪商达成承销协议,由经纪商负责房地产投资信托发售和资金的募集。

(4)投资者通过证券经纪商购买房地产投资信托,将资金投入。

(5)房地产投资信托成立后,聘请管理公司或投资顾问,负责信托资产的管理和投资。

(6)与保管机构达成信托协议,由保管机构保管资产,并担当名义持有人。

(7)信托财产及其各项收益作为独立于保管机构的财产专立账户,由保管机构保管。

(8)保管机构根据指示将收益以红利的方式分配给投资者。

3.房地产投资信托资金的流向

房地产投资信托资金的流向如图4.5所示。

图4.5　房地产投资信托基金资金流向

(1)投资者通过购买股份或信托受益凭证将资金注入房地产投资信托基金。

(2)根据管理顾问公司的投资决策,将资金投向房地产或证券市场。

(3)房产拥有者出售房地产获得资金,房地产投资信托基金完成资金向房地产的投资。

(4)房地产开发商通过抵押或出售房地产获得资金。

(5)房地产投资信托通过证券市场购买抵押贷款债权,或抵押贷款证券,将资金投向房贷市场。

(6)房产开发商通过贷款从房贷市场获得资金。

(7)购房者从房贷市场获得资金。

(8)房地产投资信托购买政府证券,政府获得资金。

(9)投资者取得收益。