搜集有关房地产开发建设的成本

一、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料

在运用成本法估价时，不论当地房地产价格的构成如何，首先最为关键的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，要做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。一般来说，应搜集下列项目的相关资料，并对之进行具体测算。

1.土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税费等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种。

（1）通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（2004年11月3日国土资发［2004］238号）等的规定，在农地征收中发生的费、税主要有：

①征地补偿安置费用。征地补偿安置费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。

②征地管理费。征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。

③耕地占用税（占用耕地的）。根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（1987年4月1日国发［1987］27号）的规定，占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税义务人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。各地耕地占用税的适用税额标准，由各省、自治区、直辖市人民政府在《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定的税额标准幅度以内，根据本地区的实际情况具体核定。

④耕地开垦费（占用耕地的）。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

⑤新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直辖市规定。

⑥政府规定的其他有关费、税。部分省、自治区、直辖市还规定收取教育附加费、防洪费、南水北调费等等。具体费、税项目和收取标准，应根据国家和当地政府的有关规定执行。

（2）通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等的规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁中发生的费税主要有：

①房屋拆迁补偿安置费用。该费用由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成，主要包括被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、各种补助费和补偿费。

②房屋拆迁估价服务费（房地产价格评估费）。这是房地产估价机构提供房屋拆迁估价服务向作为委托人的拆迁人收取的费用。

③房屋拆迁服务费。这是房屋拆迁企业提供房屋拆迁服务收取的费用。

④房屋拆迁管理费。该费用以拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.3%—0.6%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。

⑤政府规定的其他有关费、税。

（3）通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

2.开发成本

开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税费等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项。

（1）勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用。

（2）基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通讯、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。

（3）房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、假山、绿化等。

（4）公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。

（5）开发建设过程中的税费。

3.管理费用

管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

4.投资利息

这里所说的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益就如同一种成本一样。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途。因此，当我们考虑使用某一资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。从这第二种最好的用途中可以获得的益处，是机会成本的正式的度量。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。因此，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。

此外，从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。

5.销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。

6.销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，它又可分为下列两类：

（1）销售税费及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称为“两税一费”）。

（2）其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。

7.开发利润

现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税费后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点。

（1）开发利润是所得税前的，即

开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费

（2）开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。

（3）开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列几种。

①计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即

②计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即

③计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即

④计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即

在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数及与其相对应的利润率来测算，所得出的结果都是相同的。