第一节 房地产开发概述
一、房地产开发的概念
房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。我国《城市房地产管理法》第二条把房地产开发定义为:在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发活动在人们的生活中占据的地位越来越重要。随着经济的发展，时代的进步，房地产开发的范围越来越广，程度越来越深，内容越来越丰富。领会房地产开发的概念，我们要注意理解以下两点。
(一)房地产开发的前提是取得国有土地使用权
我国土地所有权按归属不同，可分为国家所有和集体所有。只有在国有土地上可以进行房地产开发，农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有在由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。对此我国《土地管理法》第四十三条有明确的规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”
(二)房地产开发包括土地开发和房屋建设两种行为
房地产是房产和地产的总称，与此对应，房地产开发也包括土地开发和房屋建设两种行为。土地开发是指在土地上进行基础设施建设的行为，把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地，把生地变为熟地。土地开发也被称为“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”是指将开发区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。“七通一平”包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通信通、煤气通、热力通和平整场地。房屋建设，是指经过开发或不规则开发，在具备建设条件的城市土地上建筑各类房屋，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房。
二、房地产开发的特征
作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发具有以下特点。
(一)投资大、耗力多
房地产开发具有投资大、耗力多的特点。开发一个项目，往往需要投入大量的人力、财力，花费巨大，动辄上亿。
(二)周期长
房地产开发要经过多个程序，具有周期长的特点。开发一个项目，从最初立项到交付使用，需要很长的周期，多的长达好几年。
(三)高风险、高赢利
因为房地产开发需要投入大量的人力、财力，而且周期性长，所以风险也很高。但是房地产开发的利润也是很可观的。
三、房地产开发的分类
按照不同的标准可以将房地产开发分为不同的类别，具体分类有以下几种。
(一)按照房地产开发的规模为标准划分
按照房地产开发的规模为标准，可以将房地产开发分为单项开发、小区开发和成片开发。
单项开发是指开发规模小、占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发形式。
小区开发与单项开发相比，规模较大，占地也较大，投资较多，建设周期较长，一般分期、分批开发。小区开发，一是指新城区开发中的一个小区综合开发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善;二是指在旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对独立的街坊的更新改造。
成片开发是指面积更为广阔、投入资金巨大、项目类型和数量众多、建设周期长的开发项目。例如海南洋浦开发区、上海浦东开发区等都是著名的成片开发项目。
(二)按照房地产开发的内容为标准划分
按照房地产开发的内容为标准，可以将房地产开发分为土地开发、房屋开发和房地产开发。
土地开发包括土地开发和土地再开发。土地开发是把生地变为熟地的开发活动，即“三通一平”或“七通一平”。土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，调整用地结构，完善基础设施，以提高土地使用功能和开发利用资金效益。
房屋开发也包括房屋开发和房屋再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括基础工程建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发是指为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。
(三)按照房地产开发的范围为标准划分
按照房地产开发的范围为标准，可以将房地产开发分为新区开发和旧区开发。
新区开发包括新区土地开发和新建建筑开发。新区土地开发是对生地进行基础设施建设。新建建筑开发是在已经开发的土地上直接进行房屋建设的方式。新区开发的目的是为城市的各项事业提供基础条件。
旧区开发也被称为旧区改建，是对基础设施、房屋质量差、不符合城市规划的地段进行改建，包括旧房和基础设施改造及建设。旧区开发的目的是为了发挥城市的整体功能，以适应现代化城市生产和生活的需要。
(四)按照房地产开发的目的为标准划分
按照房地产开发的目的为标准，可以将房地产开发分为经营性开发和自用性开发。
经营性开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发的房屋、基础设施等作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。
自用性开发是指房地产开发者为了满足自己生活、经营或消费需要而进行的开发。
除了以上几种标准外，按房地产开发机构不同可以将房地产开发分为政府开发和非政府开发;按房地产开发企业资本结合方式不同，可以将房地产开发分为合作开发、合资开发和独资开发。
四、房地产开发应注意的问题
(一)严格按照用途、期限开发
房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的用途和动工开发期限开发土地。我国《城市房地产管理法》第二十六条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”
(二)扶持开发居民住宅
《城市房地产管理法》第二十九条规定:“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。”《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
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