房地产价格信息的搜集

第三节　房地产价格信息的搜集

一、房地产价格信息概述

（一）房地产价格的含义

人们对价格的定义通常有两种：一种表述为价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示；另一种表述为价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种表述，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。在实际操作中，房地产价格通常用货币表示。

（二）房地产价格的形成条件

房地产与其他经济品一样，之所以有价格（价值）是因为它有用、稀缺，并且人们对其有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。

1.有用性

一种物品有用，是指它能用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，粮食能充饥，房子能居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁，从而不会有价格。

2.稀缺性

一种物品稀缺，是指它的数量没有多到每个人都可以随心所欲地得到它，说其稀缺，并不意味它是难以得到的，仅仅意味它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对稀缺，不是绝对稀缺。房地产显而易见是一种稀缺品。价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。

3.有效需求

人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不同，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其需求不仅有自用需求，还有投资需求甚至投机需求。

（三）房地产价格的特征

房地产价格的特征主要包括以下几个方面：

1.既有价格，又有租金

房地产因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式，因此房地产同时有两个价格，一是有交换代价的价格，经济学上称为源泉价格；二是使用代价的价格，经济学上称为服务价格，即租金。所以房地产价格也有广义价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义价格（仅指买卖价格）。

2.受区位影响很大

房地产因其不可移动的特性，建成后在使用过程中其价格受周边环境影响很大，如规划、环境、交通、生活设施等的变化都对房地产价格产生重要影响。

3.更多体现权益的价格

房地产在交易过程中并没有实物的移动，而是其所有权、使用权等权益的转移。实物状况相同的房地产，权益状况可能不同，如土地剩余期限短、产权不明确或权属有争议的价格会较低，反之则会较高。

4.形成时间长

由于房地产价值量大，造成交易当事人对影响房地产价格的周边环境、质量、功能、新旧程度、产权状况、物业管理、市场行情等情况不易在短期内了解，从而使房地产交易价格通常在短期内难以达成。

5.易受个体差异影响

房地产在交易过程中，由于市场信息搜集困难，缺少近似交易案例以及交易当事人议价能力的差异，往往使得交易价格的最终形成易受当事人个体差异的影响，如售房人急需用钱、购房人偏好、感情冲动等。

（四）影响房地产价格的主要因素

影响房地产价格的因素包括：相关政策、供求关系、权益状况、实物状况、区位状况、周边环境、心理因素等。从经济学角度讲，影响房地产价格的主要因素是房地产市场的供给与需求，即供求关系。供需分析也是房地产经纪人员掌握市场均价、研判价格趋势、制订销售计划的重要方法。供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场波动所体现出的价格水平高低变化，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反力量共同作用的结果，其中待租售的房地产（包括新房和存量房）形成了市场的供给，房地产消费者（购房人或承租人）形成了市场的需求。其他因素的影响，要么通过影响供给，要么通过影响需求，要么通过同时影响供给和需求来实现对房地产市场价格的影响。

当市场中的房地产供给量与需求量相等时，所形成的价格被称为均衡价格。如果供给或需求发生变化，就会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态，这种情况下，市场力量就会起作用，要么增加供给，要么减少需求，或者两者同时产生而幅度不同，而最终会将价格回归至均衡价格水平。均衡理论是价格原理的核心内容，它指出，均衡是市场价格运行的必然趋势，价格总是围绕其波动而最终趋向于均衡价格。

二、几类重要的价格信息

在房地产经纪人员搜集价格信息的过程中，有几类重要的价格信息，对寻找市场均衡价格区间起到了关键作用。

1.新建商品房销售价格

目前，房地产市场周期仍处于上升通道，新建商品房销售价格对市场均衡价格的影响举足轻重，某种意义上甚至起到“锚定”价格的作用。一方面，新房价格易于从官方网站获取；另一方面，新房价格都是真实的成交价格，信息质量非常高。另外，存量房业主在销售时，需要面对新房销售的强有力竞争，其供给价格不得不向新房靠拢。

2.存量房销售价格

市场均衡价格受时间和区域限制，随着房地产市场成熟度的提高，新建商品房在部分成熟区域的开发量必然减少，这就使得新房销售价格难以获取，而存量房销售价格成为市场均衡价格的重要参考。获取存量房销售价格的两个主要渠道，一是登记中心申报的成交价，二是房地产经纪机构成交的合同价。从信息质量上讲，官方信息往往存在当事人避税的情形，而低于实际成交价，需要房地产经纪人员对其进行修正；机构信息虽然质量高，却往往因为保护消费者隐私和市场竞争的原因，难以获得。

3.金融机构掌握价格

随着房地产价值的不断提高，市场中越来越多的交易需要通过金融信贷支持才能完成，这使得金融机构掌握有越来越多的成交价格信息。这类价格信息的质量，也因为受低利率信贷政策和消费习惯改变的影响，呈现高于实际成交价的情形，同样需要房地产经纪人员对其进行修正。

4.存量房挂牌价格

这类价格信息虽然不属于市场成交价格范畴，但因其易于搜集、数量巨大、反映供给趋势的特点，对房地产经纪人员搜集市场均衡价格有重要指导意义。通常，这类信息在网络、报媒中大量存在，一部分由业主自行发布，另一部分由房地产经纪机构受托发布，价格信息往往高于真实成交价。

5.租赁成交价格

首先，广义的房地产价格就包括租赁价格；其次，从价值评估的收益还原理论来讲，租赁价格是房地产价格的另一种表现形式，它可以通过还原为现值的方式测算出房地产价格。目前，由于租赁市场的分散性特点，其价格主要通过房地产经纪机构租赁成交信息获取，最终以租售比的形式反映市场均衡价格的合理区间。

三、价格信息搜集的方法

价格信息对于房地产经纪人员的业务开展具有关键作用，价格信息的搜集主要有以下几种方法：

1.政府主管部门网站

政府主管部门的网站，是房地产经纪人员了解房地产交易价格信息的主要渠道之一。政府部门所掌握的价格信息有以下两个特点：

①真实有效。此类价格信息都是在政府相关部门进行登记的信息，内容真实有效。

②时效性相对较差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准，较交易当事人签订相关合同时，时间已经相对滞后。

针对从政府主管部门网站搜集到的房地产价格信息，房地产经纪人员应该考虑到时效性问题，在实际操作过程中，应注意与其他渠道搜集的价格信息综合运用。

2.房地产经纪公司的成交情况

房地产经纪公司的成交情况，是房地产经纪人员又一主要的价格信息搜集渠道。房地产经纪公司从事房地产经纪业务，每个月都有许多的成交情况，此类成交情况就是价格信息的有效反映，而且时效性较快。

以此类方法搜集到的价格信息有可能会有一定的误差，因为，房地产经纪机构的成交报告主要以签订的《商品房买卖合同》为依据，就有可能出现签订了合同，最后却没有成交过户的情况。那么，此类价格信息就不具有任何指导意义。

3.通过交易当事人了解信息

房地产经纪人员在跟进客户或是业主时，了解到客户已经购买、租赁物业，或是业主已经将物业出售、出租，应该适时询问房屋的买卖价格或是租赁价格，并记录在案。通过交易当事人了解到的信息，应对其真实性及时效性做一定的评估。

4.相关机构的调研报告

市场调研报告是房地产经纪人员应及时关注的信息。目前，专业的房地产营销代理公司、房地产经纪公司及相关房地产行业机构，都有房地产周报、月报、分析报告等，此类报告大多数是免费的，并且会及时在市场进行公开，房地产经纪人员可以从他们的调研报告中了解相关的价格信息。

5.房地产专业网站

专业的房地产网站也是价格信息有力的提供者。房地产经纪人员可以通过浏览房地产专业网站，查看相关价格信息，包括各区域的买卖均价、成交情况等。

此外，在房地产专业网站上还有很多其他房地产经纪人员的放盘信息，此类信息仅作为房地产经纪人员的参考价格，因为很多房地产经纪人员为了吸引客户打电话询问房源信息，会故意将价格发布得相对较低。

6.报媒房地产专版

在报媒房地产专版上也会出现很多价格信息，一方面，包括一些评论员提供的成交数据、价格情况等；另一方面，也有很多房源广告，也标注有相关的价格信息，房地产经纪人员也可以从侧面了解相关价格情况。

四、价格信息的整理与分析

房地产经纪人员将搜集到的价格信息可按以下情况进行整理分类：

①根据房地产经纪业务的不同，分为买卖价格、租赁价格。

②根据物业形态的不同，分为商业（商铺、写字楼）类价格、住宅类价格（别墅、洋房、小高层、高层等）。

③根据户型的不同，分为一居室价格、两居室价格、三居室价格等。

④根据面积区间的不同，分为60～70 m²的价格、70～80 m²的价格等。

⑤根据物业小区的不同，归类不同小区的价格。

房地产经纪人员应将整理后的价格信息进行简单的分析，学会运用Excel制作价格趋势图，分析价格波动背后的原因。

五、价格信息的应用与更新

（一）价格信息的应用

1.为房地产交易谈判提供价格参考

任何房地产交易都不能脱离市场，价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应该将类似物业的价格信息传递给交易当事人双方，交易当事人再根据房源的个案情况，结合市场状况进行相关谈判，最终实现成交。价格信息在交易当事人谈判中，具备一定的指导功能，也能帮助买卖双方正确认识房源个案的价值。

2.利用价格趋势促进房源和客源的开发

价格趋势是房地产经纪人员促进房源、客源开发的一种方式。价格状态呈上扬趋势，房地产经纪人员可以将信息告知客户，促使其尽快下决定购买物业；价格状态呈现下降趋势，房地产经纪人员可以将信息尽快告知业主，促使其尽快下决定出售物业，避免不必要的损失。

（二）价格信息的更新

在市场经济条件下，房地产成交价格受法律法规、相关政策、市场供需和当事人价格预期、议价能力等多种因素的影响，总是在不断变化，具有一定的时效性。因此，房地产经纪人员应随时关注市场的价格动态，搜集、掌握价格信息的变化，及时更新，以保证信息的时效性。

六、价格信息搜集的常用表单

××小区××年××月出售信息记录表

××小区××年××月出租信息记录表