房地产价格的特征

二、房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：（1）都是价格，用货币表示。（2）都有波动，受供求等因素的影响。（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现在房地产价格的独特之处。房地产包括土地和建筑物，故首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。

（一）地价与一般物品价格的不同

地价与一般物品价格的不同主要表现在以下六个方面。

1.生产成本不同

一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。例如，一块位置和自然风光较好、适宜建造别墅的未开发土地，价格可能很高，但之前可能并未投入劳动。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价格”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动；地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。

2.折旧不同

一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。当然也有例外的情况，如一座矿山城镇，矿物被开采完后如果没有其他产业兴起，则地价会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。中国大陆有限期的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。因为该地价是一种有限年期的使用权价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回，因此，购地者必须在使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。而如果是土地所有权就无须计提折旧，因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐收回的问题。不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有土地，即购地资本在拥有土地期间总是以土地实物形式存在，可以根据需要将其转化为货币资本而一次收回，还可能取得一定的增值收益。

3.价格差异不同

一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，相同的很多，故其价格较一致。由于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金（如大城市商业中心的土地），有的可能一文不值（如边远的荒漠土地）。

4.市场性质不同

一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。马克思曾说过：“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地），或者至少不能由劳动再生产的东西（如古董、某些名家的艺术品等）的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定⁽²⁾。”

5.形成时间不同

一般物品由于相同点很多，易于比较，有较完全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。由于土地具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。

6.供求变化不同

地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移动性，其供给弹性较小。所以，地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。从全社会的角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的，不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，从而一种用途可以挤占其他用途的土地。如商业可以挤占居住用地，住宅可以挤占工业用地，工业可以挤占农业用地。

（二）房地产价格的特征

房地产价格的特征主要有以下四个方面。

1.房地产价格实质是房地产权益的价格

房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权和其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权有争议，价值较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价值较高。所以，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。

2.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存的状况。有些类型的房地产，租赁甚至是主流，如住宅、写字楼、旅馆。所以，房地产同时有两个价格：一是本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（以下简称价格）；另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（以下简称租金）。一般物品，如家具、衣服，主要是买卖价格，很少有租赁价格。人在现代社会，只有租赁价格——工资，没有买卖价格；人的买卖价格在过去奴隶社会中曾有过。

房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率（相当于利息率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。

3.房地产价格是在长期考虑下形成的

房地产由于独一无二、价值大，如果对房地产的质量、功能、产权、物业管理等情况不了解，交易价格很难在短期内达成。另外，一宗房地产通常与其周围其他房地产构成某一特定地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所以，房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产的现在价格（或某特定时点的价格）。

4.房地产价格一般是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

一般物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，并同时存在众多的买者和卖者，其价格可以在交易市场上形成。房地产由于不能搬到一处作比较，具有独一无二性，要认识房地产，只有亲自到实地查勘，而且由于房地产价值大，相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。