价格与房地产价格及其形成

2.1　价格与房地产价格及其形成

2.1.1　价格、成本及价值的界定

马克思主义者认为，价格是商品价值的货币表现，成本是商品价值的组成部分，而所谓价值是指凝结在商品中的抽象的人类劳动。

1）价格

所谓价格，是指和平转让或获得若干种商品或服务的条件或代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现，虽然不一定用货币形式来索取或偿付。

2）成本

根据美国会计学会（American Accounting Association，简称AAA）所属的“成本与标准委员会”对成本的定义，“成本是为达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。”具体来说，人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现即为成本。

随着商品经济的不断发展，成本概念的内涵和外延都处于不断地变化发展之中。企业为进行生产经营活动，购置各种生产资料或采购商品而支付的价款和费用，就是购置成本或采购成本；而在经营决策中，为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的经济价值则被称为机会成本。在生活中，有些机会成本是可以用货币进行衡量的。例如，农民在获得更多土地时，如果选择养猪就不能选择养鸡，养猪的机会成本就是放弃养鸡的收益；但有些机会成本往往无法用货币衡量，例如在图书馆看书学习还是享受电视剧带来的快乐之间进行选择。

成本本质上属于商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分，是为实现一定的目的而付出资源的价值牺牲，可以是多种资源的价值牺牲，也可以是某些方面的资源价值牺牲。

3）价值

价值是指凝结在商品中的抽象的人类劳动。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，而狭义的价值仅指交换价值。使用价值是指物品的有用性或效用，即物品能够满足人们某种需要的属性；交换价值是一种使用价值同另一种交换价值相交换的量的比例或关系。使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定没有交换价值；但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。作为商品的房地产，即有使用价值又有交换价值。在房地产估价中通常所指的价值是指交换价值，即房地产估价是评估房地产的交换价值。

理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在充分了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易条件下形成的价值称为市场价值；而凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。非市场价值不是一种价值，是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼，其主要类型包括快速变现价值、谨慎价值、再用价值、残余价值、投资价值等。

在房地产估价中，卖者急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值；为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值；在现状利用状况下的价值即为在用价值；在非继续利用条件下的价值即为残余价值（如即将转让的餐厅）；投资价值通常是指从某个特定或具体的投资者角度来衡量的价值，它是建立在主观的、个人因素基础上的价值，其大小会因投资者的不同而不同。

2.1.2　房地产价格与一般商品价格

在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格自然可定义为：房地产价格是人们和平地转让自己的房地产或获得他人的房地产的条件或代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示，也可以用实物、劳务等其他形式来表示。

房地产作为整体，其价格与其他的商品价格相比，既有相同的地方，也有不同之处。相同之处在于：都是价格，用货币的形式来表示；都有价格波动，受供求关系的影响；都按质论价，质优价高，质劣价低。不同之处则构成了房地产价格的特征，主要表现为：

1）房地产价格实质的权益性

房地产在交易中不能发生自然地理位置的转移。也就是说，它不能按照购买者或租赁者等的愿望，从一个地点移动到另外一个地点，房地产交易后发生移动的只是与房地产有关的各种权益，如所有权、使用权、收益权、抵押权等。并且通常房地产价值量大，使得人们对房地产权益的转移更加慎重，因而房地产权益转移的过程和程序较一般商品复杂得多。

实物状态相同的房地产，权益状态可能有很大差异，价格或价值也会有较大的不同；甚至实物状态尚好的房地产，由于土地使用年限较短、产权不完全或权属存在争议等情况，价格或价值会较低；相反，实物状态差的房地产，由于产权清晰、完全，价格或价值可能较高。即使同一宗房地产，由于转移的权益不同，其价格也会明显不同。

从这个意义上说，房地产价格实质上是房地产权益的价格。这个特征的存在，要求在对房地产估价时，一定要充分了解房地产的权益状况，考虑权益状况对房地产价格的影响。

2）房地产价格形式的双重性

房地产价格形式具有双重性，即房地产价格既有交换代价的价格（通常称之为售价），也有使用和收益代价的租金。

由于房地产寿命长、价值大，同一宗房地产不可避免地会存在买卖和租赁两种交易方式和两种市场，某些类型的房地产，如普通住宅、经济适用住房的主要交易方式是买卖，交易市场是买卖市场；而另外一些房地产，如商务写字楼、高档公寓、宾馆酒店等的交易方式则主要是租赁，交易市场是租赁市场。因而，房地产会有销售价格和出租租金两种价格形式。

房地产价格与租金之间存在一定的转换关系，就如同资本的本金与利息的关系一样。如果要求取房地产价格（相当于资本本金），需要将租金（相当于利息）资本化（资本化率相当于利息率）；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。

3）房地产价格范围的地区性

房地产的不可移动性或位置固定性特征，使房地产价格不可避免地呈现出地区性的特征：原因之一是不同地区的建筑物所占用的土地自然地理条件各不相同，对房屋的功能结构和设备有不同的影响，使得相同质量的建筑物在不同地区价格不同；原因之二是不同地区的房地产其周围的社会经济环境不同，包括社会经济发展的程度，市场发达的程度、供求状况等，这些都会影响到房地产的价格，最终导致不同地区的房地产价格呈现出地区差异性。

房地产价格范围上的这种地区差异性表现为两个方面，一是宏观上的地区差异，主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，相应土地和同质房屋，其价格大城市大于中小城市，沿海城市高于内地城市，市场经济发达的城市高于发展中城市。二是微观上的地区差异，即地段差异，主要表现在同一城市地区范围内，不同地段之间存在较大的房地产差价。一般来说，土地和同质房屋的价格，城市中心区地段高于一般市区地段和郊区地段，街角地和临街地（商业房地产用地）高于附近非街角地和非临街的土地等。

4）房地产价格形成的长期性

房地产的不可移动性、独一无二性等特征造成人们难以在短时间内对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况有比较充分的了解，同时房地产本身的价值量较大，所以房地产的交易双方对房地产的价格都相当慎重，正常情况下，具体的交易价格在短期内也就无法形成。

另外，房地产的自然地理位置不可移动，但其交通地理位置和社会经济地理位置却经常处在变化过程之中；而且，房地产本身的质量、功能、物业管理等情况也在随时间发生着变化。所以房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来能作何种使用，分析各种因素的影响，总结这些考虑结果后才能形成房地产现在或某特定时点的价格。

5）房地产价格表现的个别性

房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。

房地产具有的不可移动性或位置固定性，使得人们不能把房地产拿到同一处进行比较，不能形成完全自由竞争的市场。房地产的独一无二性也使得人们要认识某宗房地产，只能亲自到实地去查勘、感觉和判断。

同时，人们对同一房地产的看法也会有所不同，交易主体在房地产交易过程中的个别因素也存在差异，如交易主体的知识水平、个人偏好、讨价还价能力、购买动机、购买习惯、性格类型等都会影响其对房地产价格的判断。这样就会产生交易主体不同，房地产价格也会有差异的现象。

6）房地产价格变化的敏感性

房地产价格和一般商品的价格有所不同，因为房地产不仅仅是一种商品，更重要的是，它是人类生产、生活的必需品，是人类最基本的生活和消费资料。人类通过对居住性房地产的消费，才能实现生命的各种机能，才能促进社会文明的进步和发展。同时，房地产也是最重要的生产资料之一，人类需要通过使用它来生产生产资料和消费资料，需要通过使用它来进行政治、经济和社会活动等。因此，房地产价格的变化，不仅影响到经济的发展，而且还涉及广大人们的生活，涉及社会稳定和政治局势等方面。从这个角度看，房地产价格是一种十分敏感的价格。

2.1.3　价格与房地产价格的形成条件

西方经济学认为商品价格是商品的效用、相对稀缺性、有效需求3个因素共同作用的结果。房地产价格的形成也符合这一理论。

1）房地产效用或有用性

房地产的效用或有用性，是指房地产能满足人们的某种需要或欲望的能力。如果房地产没有效用，人们就没有占有它的要求或欲望，也就谈不上花钱去租购房地产，房地产也就不会有价格。显然，不同的房地产具有不同的效用，如商业房地产、工业房地产、住宅房地产，其效用不同，相应的价格也有很大的差异。

2）房地产的相对稀缺性

房地产的相对稀缺性，是指房地产的数量是有限的，不能满足所有人的全部需要和欲望。房地产仅具有效用或有用性还不能使其具有价格。比如像空气这样的物品，没有它人类一天也生存不下去，但由于它数量丰富，供给充足，人们随时随地都能自由取用，因而它也就没有价格。因此，房地产要形成价格，还必须要具有稀缺性。只有稀缺，人们才会争相占用它；只有稀缺，人们才会通过价格来限制对它的需求；也只有稀缺，人们才肯付出金钱去占有或使用它。

3）房地产的有效需求

房地产的有效需求，是指由于有购买力而形成的对房地产的需求，或者是有购买力支持的对房地产的需求。这种需求是不但愿意购买或租赁而且有能力购买或租赁的需求。有了有用性和相对稀缺性，房地产并不一定有价格。有用性和相对稀缺性只是房地产价格形成的必要条件，要使房地产真正具有价格，还必须再加上房地产有效需求这一充分条件。

综上所述，任何一个房地产价格的形成都要同时具备有用性、相对稀缺性和有效需求3个条件。影响房地产价格的具体因素都是通过这三者起作用的。不同房地产价格的差异性、同一房地产价格的变化性，归根结底都是由于这三者的程度不同及其变化引起的。