房地产开发项目建设监理招标投标

四、房地产开发项目建设监理招标投标

根据建设部和原国家计委联合颁布的《工程建设监理规定》，项目法人一般通过招标方式择优选定监理单位。对房地产开发工程建设监理实行招标，有助于房地产开发企业获得高质量的监理服务。

（一）工程建设监理招标类型

房地产开发建设监理招标，按照招标项目的范围可分为全过程监理招标、设计监理招标、施工监理招标。

1.全过程监理招标

全过程监理招标是从房地产开发项目立项开始到建成交付的全过程的监理。这对投标人的要求很高，不仅要有会设计懂施工的监理人才，还要有能从事房地产开发建设前期服务的高级咨询人才。通常所说的全过程监理招标，一般是指从设计开始到竣工交付过程中的监理。全过程监理招标目前在我国还比较少。设计施工全过程监理最大的优越性是监理工程师了解设计过程、熟悉设计内容及设计人员，这对协调设计与施工关系，处理施工中的设计问题非常有利。

2.设计监理招标

招标人仅是将房地产开发项目设计阶段的监理服务发包，设计监理投标人一般都要求有设计方面的背景或特长。当设计监理服务让业主满意后，设计监理中标人在完成设计监理任务后也有的被邀请参加施工监理投标。

3.施工监理招标

施工监理是我国在推行建设监理制过程中，实施最早且最为普遍的监理工作，同时施工监理招标在建设监理招标中也是最早开始的。随着施工监理市场竞争的日益激烈，施工监理招标在施工阶段监理委托中被广泛采用。

（二）工程建设监理招标文件的编制

1.工程建设监理招标文件的主要内容

为了指导投标人正确编制投标文件，招标人编制的招标文件应包括以下内容和资料：投标人须知，包括答疑、投标、开标的时间、地点规定，投标有效期，投标书编写及封装要求，招标文件、投标文件澄清与修改的时限规定等；工程项目简介，包括项目名称、地点和规模、工程等级、总投资、现场条件、计划开竣工日期等；委托监理任务的范围和工作任务大纲；合同条件；评标原则、标准和方法；招标人可向监理人提供的条件，包括办公、住宿、生活、交通、通讯条件等；监理投标报价方式及费用构成；项目的有关资料；投标书用的表格等。

2.工程建设监理招标文件编制要点

监理招标文件编制的重点工作是编写监理任务大纲，拟定主要合同条件，确定评标原则、评标标准和方法。

监理任务大纲是监理投标单位制订监理规划、确定监理报价的依据，其主要内容有监理工作纲要和目标，总监理工程师及监理人员，监理工作计划，投资、进度、质量控制方法，合同管理和信息管理方法，监理工作报告等。

监理任务包括监理内容和目标。监理内容是在监理过程中的具体工作，如协助业主进行设计、施工招标、确定分包商、审批设计变更、审批工程进度、工程合同款支付签证、主持质量事故鉴定与处理等；监理目标主要是投资目标、工期目标和质量目标；此外，还包括业主授权，主要是指审批设计变更、停复工令、采购及支付等权利。

监理合同条件一般采用监理合同标准文本内容。

评标原则除应遵循客观、公平、公正、科学等评标的最基本原则外，主要依据招标的目标而定。监理招标的标的是“监理服务”，与工程项目建设中其他各类招标的最大区别表现为监理单位不承担物质生产任务，只是受招标人委托对生产建设过程提供监督、管理、协调、咨询等服务。鉴于标的具有的特殊性，招标人选择中标人的原则是“基于能力的选择”，但依据招标项目的不同、投标人的不同，可以有不同的评标原则，如选择最优秀的监理中标人或选择取费最低的监理中标人或在监理能力和监理费用中取得平衡的最合适的监理中标人。

评价标准就是体现投标人的能力和报价的一种综合，使招标人能在投标人的能力和报价中取得一种平衡。确定评价标准之前必须先有评价指标或评价的内容，评价指标应包括投标人的能力、投标人承诺在本监理项目上的投入及监理报价三个方面的内容。

常用的评标方法是评议法、综合评分法及最低评标价法。评议法是由评标委员会成员集体讨论达成一致或进行表决，取多数来确定中标人的方法。当监理项目较小、技术难度及复杂程度低而投标人特点明确时，可采用此法。综合评分法是由评标委员会对各投标人满足评价指标的程度给出评分，在考虑预先确定的各指标相对的权重得到的综合分，比较各投标人的得分高低选定中标人或中标候选人。最低评标价法是当招标的监理项目小、技术含量低、施工简单，而监理投标人的资信能力旗鼓相当时，选用此法。

（三）工程建设监理投标的关键事项

（1）了解招标项目及招标人，决定是否投标。一般正常的监理项目招标应在设计招标或施工招标之前。如果项目的资金并未到位，实施与否还难断定，如果投标人有足够的在手监理项目，就不应该参加这种项目的投标。

（2）认真研究招标文件，明确监理任务和目标。在研究招标文件的同时，还要对项目现场作必要的踏勘，以便编写监理规划和计算报价。

（3）确定项目的监理班子。这是完成监理任务、实现监理目标的关键，也是计算报价的重要因素，更是招标人评价监理能力和投入的主要内容。

（4）编写切实可行且行之有效的监理规划。监理规划是监理工作的指南，是项目监理部的纲领性文件，体现监理工作计划、工作方法、监理水平和投入程度，是对招标人的承诺保证。

（5）准备投标答辩。

（6）填写投标表格，准备有关材料、封装递送。

（四）工程建设监理招标的开标、评标与定标

1.工程建设监理招标开标

开标应按招标文件规定的时间、地点进行，必要时，应邀请公证部门对开标进行公证。开标时招标单位应首先与投标人代表共同检查投标文件的密封完整性，并签字确认。由招标单位根据招标文件要求，启封核查投标人提交的证件和资料，并审查投标文件的完整性、文件的签署、投标保证金等，但是对于提交了“撤回通知”和逾期送达的投标文件不予启封。开标时应做好开标记录，并请公证人签字确认。开标后，应该按照招标文件规定的方法由评标委员会进行秘密评标。

2.工程建设监理招标评标

评标由评标委员会按照招标文件中规定的原则、标准和方法进行评定，主要工作有：符合性审查；评委阅读标书，组织答辩；评审。

由评标委员会对监理单位所投的有效标书进行监理规划和总监理工程师答辩、监理组织机构和人员、监理报价及监理单位的社会信誉、资质等级、监理经验等方面的分析、研究和比较，选择其中较优者为中标监理单位。评标委员会可选用评议法、综合评分法或最低标价法选出中标人或中标候选人。评标委员会写出评标报告，提出中标人或中标候选人名单报招标人决策。

3.工程建设监理招标定标

招标人根据评标委员会的报告，结合与项目有关的各种情况做出判断，选定中标人。如果要履行审批手续，应报送审批，获得批准后，再宣布定标结果。