房地产开发项目建设管理模式

一、房地产开发项目建设管理模式

（一）自行建设管理

自行建设管理模式是指房地产开发企业自行组织工程建设管理机构进驻施工现场对开发项目的工程质量、工程进度和建设投资进行控制，甚至还负责主材与设备的采购供应。

一些大型房地产开发公司专业技术力量较为雄厚，自行管理模式可以发挥其人才优势，也能够按照统一开发部署进行施工组织，并可确保工程控制指令的贯彻执行和及时反馈，从而确保进度、质量和投资目标的实现；缺点是开发企业拥有一个专业配套、结构合理、经验丰富的智力型群体并非易事，而当开发过程中投资决策和前期准备占据了较多时间时，容易造成专业人才资源的闲置和浪费，从而造成管理成本的提高。这种管理模式在房地产市场化初期较为普遍。

（二）委托建设管理

委托建设管理模式是指开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务企业来完成，目前在我国承担这一任务的主要是监理企业。

对于一个大型的房地产开发项目，开发企业既可以把所有的项目建设管理任务委托给一家监理公司，也可以分别委托一家或者几家监理公司。前者的优点是可以减少开发企业许多具体事务工作，开发企业的工作重点就可放在检查监督上，可以减少管理力量的投入；后者的优点是开发企业具有较大的主动权，也便于不同合同的进度与工程质量之间的对比考查，缺点是协调的工作量大。

无论委托给一家或者几家工程建设监理公司都要对工程建设过程实施管理。开发企业与施工承包企业、监理企业均应分别签订合同，施工合同中要明确承包企业接受监理的义务和监理范围，监理合同明确工程监理的范围和内容。开发企业通过监理公司与设计和施工单位协调，原来所承担的项目管理、组织、控制、协调等大量工作，也大都交予监理单位负责，特别是一些具体细致的工作和现场工作。这样，开发企业可以维持一套精简的项目管理班子，结合项目的驻工地代表，主要在工程决策、工程支付控制等重大问题上行使管理职能。监理制对于业主来说有节约人力物力资源，发挥专业公司优势，注重项目总体控制的优势。

《建设工程监理范围和规模标准规定》（建设部令第86号）中明确规定成片开发建设的住宅小区工程，建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。