室内给水系统管理与维护

（一）室内给水系统管理

1.建筑室内给水系统管理制度

（1）水泵及泵房保养操作制度。

（2）水箱清洁操作制度。

（3）确保正常供水的供水管理规定。

（4）档案资料管理制度。

（5）其他规章制度，包括岗位责任制和奖罚制度、定期检查制度、巡回检查制度、登记报修制度以及检修、运行资料保存制度等。

（6）定期进行宣传教育活动的有关规定。

2.物业服务企业检查和维护项目

物业服务企业必须从接管时就执行国家的有关规定，仔细验收，严格检查给水系统是否满足要求。检查、维护项目一般包括以下几个方面。

（1）楼板、墙壁、地面等处有无积水、滴水等异常情况。

（2）给水管道、阀门是否严密，有无漏水情况等。

（3）对给水管道、水泵、水表、水箱、水池等进行经常性维护和定期检查。

（4）露于空间的管道及设备必须定期检查，防腐材料脱落的应补刷防腐材料。

（5）每年对使用设备进行一次使用试验。

（6）冬季对管道和设备进行保温工作，防止管道等被冻坏。

（7）对用户普及使用常识，正常使用给水设备。

3.验收接管制度

物业服务企业在接管物业时，应对建筑给水设备进行检查验收，在验收中应注意以下几项要求：

（1）验收按国家标准《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242—2002）执行。

（2）接管验收工作要有验收报告（包括工程地点，开竣工时间，设计、施工及接管单位，设备概况，工程竣工图纸），验收完以后各类资料应交给接管单位。

（3）管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242—2002）的规定。

（4）卫生器具质量好，接口不得渗漏，安装平整牢固、部件齐全。

（5）消防设备必须符合《建筑设计防火规范》（GB50016—2014）的规定，并且有消防部门的检验合格证。

（6）要有设备试运行记录和水压试验记录。

（7）凡新接管的住宅中给水设备不合格者，一律不能进住，亦不能验收接管，必须加以解决后才能考虑入住。

（二）室内给水系统维护

1.给水管道维护

管道的维护主要有防腐、防冻、防露、防漏和防振等。

（1）防腐。为延长管道的使用寿命，金属管道都要采取防腐措施。通常的防腐做法是管道除锈后，在外壁刷涂防腐材料。明装的焊接钢管和铸铁管外刷防锈漆一道，银粉面漆两道；镀锌钢管外刷银粉面漆两道；暗装和埋地管道均刷沥青漆两道。对防腐要求高的管道，应采用有足够的耐压强度，与金属有良好的粘结性以及防水性、绝缘性和化学稳定性能好的材料做管道防腐层。例如，沥青防腐层就是在管道外壁刷底漆后，再刷沥青面漆，然后外包玻璃布。

（2）防冻、防露。敷设在冬季不采暖建筑物内的给水管道以及安设在受室外空气影响的门厅、过道等处的管道，在冬季结冻时，应采取防结冻保温措施。保温材料通常宜采用管外壁缠包岩棉管壳、玻璃纤维管壳、聚乙烯泡沫管壳等材料。在采暖的卫生间及工作室温度较室外气温高的房间（如厨房、洗涤间等），空气湿度较高的季节或管道内水温较室温低的时候，管道外壁可能产生凝结水，影响使用和室内卫生，必须采取防潮隔热措施；给水管道在吊顶内、楼板下和管井内等不允许管道表面结露而滴水的部位，也应采取防潮隔热措施。防潮隔热层材料，一般宜采用管外壁缠包15mm厚岩棉毡带，外缠塑料布，接缝处用胶粘紧；或采用管外壁缠包20mm厚聚氨酯泡沫塑料管壳，外缠塑料布。

（3）防漏。管道布置不当或管材质量和施工质量低劣时，会导致管道漏水，不仅浪费水量，影响给水系统正常供水，还会损坏建筑，特别是湿陷性黄土地区，埋地管道将会造成土壤湿陷，严重影响建筑基础的稳定性。防漏主要措施是避免将管道布置在易受外力损坏的位置或采取必要的保护措施，避免其直接承受外力；要健全管理制度，加强管材质量和施工质量的检查监督。在湿陷性黄土地区，可将埋地管道敷设在防水性能良好的检漏管沟内，一旦漏水，水可沿沟排至检漏井内，便于及时发现和检修。管径较小的管道，也可敷设在检漏套管内。

（4）防振。当管道中水流速度过大时，启闭水龙头、阀门，易出现“水锤”现象，引起管道、附件的振动，这不但会损坏管道附件造成漏水，还会产生噪声。为防止管道的损坏和噪声的污染，在设计给水系统时应控制管道的水流速度，在系统中尽量减少使用电磁阀或速闭型水栓。住宅建筑进户管的阀门后（沿水流方向），应装设家用可曲挠橡胶接头进行隔振，并可在管支架、吊架内衬垫减振材料，以缩小噪声的扩散。

2.水箱维护

（1）水箱清洗。根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符合标准，必须定期（三个月）对水箱清洗。水箱清洗的操作要求如下。

1）清洗准备阶段。

①清洗水箱操作人员须有卫生防疫部门核发的体检合格证。

②提前通知物业使用人以免发生不必要的误会。

③关闭双联水箱进水阀门，安排排风扇等临时排风设施、临时水泵、橡皮管，打开水箱入孔盖，用风扇连续排风，放入点燃的蜡烛不熄灭才可进入工作，避免发生人员窒息等事故。

2）清洗工作阶段。

①当双联水箱内水位降低到距水箱底部1／2或1／3时，将待洗水箱出水阀门关闭，打开底部排污阀，同时打开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水池排空清洗，另一只水池满水工作，避免因负荷不均造成水池壁受压变形。

②清洗人员从人孔处沿梯子下至水池底部，用白洁布将水池四壁和底部擦洗干净，用清水反复冲洗干净。

③水池顶上要有一名监护人员，负责向水池内送新风，防止清扫人员中毒，并控制另一联水池的水位。

3）清洗结束工作。

①清洗结束，关闭清洗水池的排污阀，打开水池进水阀开始蓄水。

②当两个水池水位接近时，打开清洗水池的出水阀门，收好清洗工具，将水池进水盖盖上并上锁。

③通知监控室清洗结束，做好相关记录。

（2）生活水箱（池）的清洗消毒。

生活水箱（池）可能会由于多种原因导致水质污染，从而达不到生活用水卫生标准，故应定期进行清洗和消毒，防止水质污染。如发现水质已受污染应及时清洗消毒。有关部门应每年对水箱进行一次水质化验，供水水质不符合国家规定标准的由供水管理机构责令改政，并可罚款；情节严重的，经人民政府批准，责令停业整顿。

3.水泵房管理

水泵房的管理一般应满足通风、采光、防冻、防腐、排水等基本要求。

（1）值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

（2）经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、稳压泵的选择开关应置于自动位置。

（3）生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常启动。

（4）泵房每星期由分管负责人员至少彻底打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

（5）水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。

（6）按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

（7）保证水泵房的通风、照明及应急灯在停电状态下的正常使用。

（三）室内给水设备设施突发事件处理

室内给水设备设施在运行过程中会出现一些突发的异常情况，物业设备设施管理部门应组织经验丰富的专业技术人员及管理人员认真进行风险评价，对事故易发频发部位制订突发事件管理预案，所有专业技术人员必须接受培训并熟知本专业预案的处理规程，以备必需之时能积极应对。最好采取事前控制的方式，通过可靠技改方案减少风险发生的可能性。

1.储水池满水的应急管理

储水池满水的故障原因一般为蓄水池液位控制装置故障引起。处理流程如下。

（1）发现满水或接到溢流报告，应立即关掉储水池进水管的控制阀门，切断水源。

（2）启动水泵站积水坑的潜污泵排水，避免或减少泵房积水，以免机房电动机等其他设备遭到破坏。

（3）抢修或者及时更换蓄水池液位控制装置。

（4）蓄水观测，看浮球阀及水池等是否工作正常，如正常则恢复供水。

（5）做好事故记录，如有较大损失须按公司制度规定及时上报。

2.水泵房发生浸水的应急管理

水泵房发生浸水的故障原因一般为相邻储水箱满水、泵房内管道接口或管道破裂（极少出现）等。处理流程如下。

（1）少量积水。尽快根据漏水源查找漏水原因，如为储水池满水溢流造成，则按水池满水流程处理；如为管道破裂，则应关闭供水管道上游阀门，切断水源，通知工程部主管人员，同时尽力阻止进水，协助排水。

（2）浸水严重。

1）应立即关掉机房内运行的给水泵及电动机等设备，并拉下对应电源开关，同时启动应急排水泵排水，以避免或减少设备较大损失。

2）通知工程部同班人员及主管，同时尽力阻止进水。

3）判断故障原因，根据不同原因分别采取措施。如为储水池满水溢流造成，则按水池满水流程处理；如为管道破裂，则应关闭供水管道上游阀门，切断水源，协助维修人员处理漏水源。

4）地面积水排完后，对浸水设备进行除湿处理，如用干布擦拭、热风吹干、更换相关管线等，确认电动机等设备处于安全运行状态后，试开机运行，如无异常情况即可投入运行。

5）做好事故记录，按公司制度规定及时上报。

3.消防喷淋头意外喷水的应急管理

（1）立刻取扶梯到事故层，关闭事故层喷淋供水管上阀门。

（2）立即打开相应区域内的泄水阀泄水。

（3）及时抢修或更换损坏的喷水点或喷淋头。

（4）打开刚才被关闭的喷淋供水管上阀门，观测是否恢复正常。

（5）如正常，则清除地面积水，恢复地面清洁，同时做好事故记录。

4.水源中毒的应急管理

服务区域内发现由于水源引起的中毒情况后，工程部经理应立即赶赴现场，组织人员进行应急管理。处理流程如下。

（1）迅速查找中毒原因和供水源头，停止相关区域的供水。

（2）检查生活水池是否污染，确认后，停止水泵供水，排空水池及所有供水管道内存水。

（3）对生活水池进行清洗和消毒，重新蓄水，对水质进行检验，检验合格后才能供水。

（4）检查供水管道内的水质，正常后方可供水使用。

（5）查找原因，对其他可能出现污染的区域进行检查和处理，做出处理报告。

5.水泵房发生火灾的应急管理

（1）任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器扑灭火灾。

（2）呼叫邻近人员和消防管理中心主管前来扑救，如有可能，须切断一切电源。

（3）消防管理中心根据预先制订的灭火方案组织灭火和对现场进行控制，拨打“119”报警，并派队员到必经路口引导。

（4）通知工程部断开相关电源，开启自动灭火、消火栓加压水泵及防排烟系统。

（5）火扑灭后，工程部须对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请，并填写有关记录、报告单。