城市土地利用的经济学特性

二、城市土地利用的经济学特性

（一）城市土地的属性

在商品经济或市场经济条件下，城市土地又不仅仅是自然产物，它还表现为一种商品，而且是作为特殊的商品而存在。这似乎与马克思的劳动价值论学说相矛盾。马克思指出：任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品，而被规划或被圈定的作为自然物的城市土地，未经人类开发，没有投入人类劳动，因而不能成为商品也就不会存在价值。但马克思又指出：“经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象…”且“自然力不是人类劳动的产品，因此，没有交换价值，它们虽加入劳动，不加入价值形成过程。”马克思进一步指出：“首先，我们看到的是没有价值的使用价值土地和交换价值的地租；于是，一种当作物来理解的社会关系，竟被安置在一种和自然的比例关系上；也就是说，让两个不能通约的量互相保持一定的比例。”这表明，不是劳动产品的土地因其具有使用价值，作为劳动对象在社会关系中可被理解为具有价值量的商品，并与其他商品的价值量保持一定的交换比例关系。

城市土地是城市产生和发展的场所、手段和生产资料。城市土地利用的实质就是人类通过与城市土地的结合而获得物质产品和服务的社会实践过程。人类对城市土地的利用是一个动态的过程。其动态性表现在两个方面：

（1）随着城市化的发展，人们对城市土地的需求不断变化，由单纯的物质需求，逐步转向物质、生态、精神、文化等多种需求的综合，对城市土地利用的目标、内容随之发生变化。

（2）随着科学技术的进步，人们对城市土地的认识不断得到加强，对城市土地利用的方法和手段也不断得到改进，人们在城市用地中保持生态平衡的能力也得到加强。

（二）城市土地的供求

1．城市土地供给的相对无限性与绝对有限性。城市土地的供给是地球所能提供的可被城市各类生产和生活利用的土地数量。这个量具有两方面的含义：

（1）一定的技术经济条件下，地球上已有的对人类有用的各种城市土地的数量，它包括现有的已经利用的城市土地资源量和将来可供利用的城市土地数量（储备土地资源量）。

（2）在各种城市土地资源的实际利用数量中，可供某一项用途使用的城市土地数量，它要随城市人口数量和城市经济条件的变化而有所增减。因此，城市土地的供给从自然属性上讲是绝对有限的（S′S 0），而从经济属性上讲又是相对无限的（SS⁰）（见图4．1）。

图4．1　城市土地的供给属性

土地自然属性的供给是自然能实际供给人类利用的各种类型的土地数量，这些数量无论是对某一区域或全世界而言，都是固定不变的，因此人们又称其为物理供给或无弹性供给，这同时也表明城市土地的供给从自然属性来说，它不受任何人为因素或社会经济因素的影响。

而土地的经济属性上的供给则是在土地自然供给的基础上，经投入劳动进行开发后，使其成为人类可直接用于生产、生活的土地供给量。这反映了土地的经济供给量是个不断变化的量。因此，就城市土地的经济供给量来说，在人类对土地持续不断的利用过程中，只要是经过人类加工、整理，从自然供给状态转变为经济供给状态，则可根据建设目的、建设用途等相对提高土地的经济供给量。

2．城市土地需求的绝对无限性。人类要生存和发展，就需要土地作为生存场所，需要土地提供粮食、衣料、住房等等，没有不需要土地的部门，也没有离开土地能够生存下去的人。对于一个城市，也不例外，如果一个城市缺少发展的土地，没有扩张的空间，则已经进行和正在进行，以及将要进行的城镇化进程可能无从谈起。因此，对于一个正在发展中的国家，认识到城市土地需求特点的意义尤为重要。

所谓城市土地需求，即城市为了生存和发展以利用土地进行各种生产和消费活动的需求。它不同于农村土地的需求，因为城市土地的需求不仅要满足吃饭、穿衣等基本的需要，还有科教、文化娱乐等需要，同时，伴随城市人口的增长、城市规模的膨胀，城市土地用于房地产、交通及其他各种设施的也会产生庞大的需求。在城镇化的必然趋势下，这些都会引起对城市土地需求的无限增长。如图4．2所示。

图4．2　城市土地需求的无限性

3．城市土地供需平衡。城市土地的供需平衡可以从其供给与需求的特性上来看，应该有以下两种情形。

（1）城市土地供给的自然属性与需求平衡。如图4．3所示，图中，S⁰ S′表示城市土地自然供给曲线，dd ⁰ d′为城市土地需求曲线，OP表示城市土地的价格，OQ表示城市土地的数量。

图4．3表示城市土地自然属性的供给不受需求的影响，呈直线垂直于坐标轴的底线保持不变，城市土地的供需平衡完全依靠价格机制来实现，即需求变化的直接后果是价格相应发生改变，在新的价格下供需暂时平衡。

图4．3　自然属性下的城市土地供需平衡

图4．4　经济属性下的城市土地供需平衡

（2）城市土地供给的经济属性与需求平衡。如图4．4所示，图中，S ⁰S图中表示城市土地的经济属性供给曲线，dd ⁰ d′为城市土地需求曲线，OP表示城市土地的价格，OQ表示城市土地的数量。

图4．4表示城市土地经济属性的供给受需求的影响，城市土地的供需平衡依靠价格机制与供求机制来实现，即需求变化的直接后果是价格发生改变，同时供给数量和需求数量也相应发生变化，在新的价格和数量下供需暂时平衡。

（三）城市土地的价格

根据马克思的劳动价值理论，土地是一种自然生成物，是天然存在的，不是人类劳动的产物，没有凝聚人类劳动，因此土地是没有价值的，也没有由土地价值决定的价格。但是，土地是人类生产和生活须臾不可离开的物品，对人类有巨大的使用价值；土地又是一种稀缺的资源，为某些部门或人所垄断，成为一种特殊的财产；在一定的劳动条件下土地可以产生纯收益；由于在土地上形成这样的经济关系，土地就成了商品，从而有了价格，当然城市土地也不例外。所以，城市土地价格是城市土地经济关系在商品经济下的特殊表现形式。也就是说，城市土地虽不是劳动产品，本身没有价值，但有价格。

1．城市土地价格的特点。从城市土地价格的完整含义及其性质来看，城市土地价格具有如下特点。

（1）城市土地价格不是城市土地的价值的价格，而是城市土地地租资本化的价格。城市土地的价格虽然不是城市土地价值的价格，但是它也是以劳动价值理论为基础的，是符合劳动价值论的。城市土地价格不仅有土地所有权经济上实现的意义和作用，并为土地使用权的有偿转让与使用提供了有偿使用的理论和计量依据。

（2）城市土地价格主要由需求决定，且城市土地价格的高低对城市土地市场及土地供求关系具有调节作用。在一般商品市场上，商品的价格是在商品价值决定的基础上，具体由商品市场的供求决定，商品供求状况直接反馈到商品价格的变化上。而由于城市土地的有限性，决定了城市土地的自然供给是一个不变的量或基本上是一个不变的量，土地的经济供给的变化或经济供给的弹性也是很小的。因此，从宏观上说，城市土地价格主要由需求决定。从微观上说，虽然城市土地供给相对来说是可以变动的，但变动也是有限的，所以基本上也是由需求决定的。

（3）城市土地价格呈不断上升的趋势。由于城市土地供给是有限的，随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，对土地的需求不断增大；同时随着社会经济的发展，生产技术水平不断提高，资本有机构成不断提高，从而使平均利润率下降，利息率下降；由此决定城市土地的价格不断上涨。

（4）城市土地具有区域性或个别性。不同性质和不同类型的城市土地，以及同一城市不同位置的土地，即城区和郊区、城区中的市中心区和非中心区的城市土地价格差别很大。

（5）城市土地价格具有明显的政策性和规划性。同样的城市土地，由于使用性质不同，它的价格就会形成明显的差距，而城市土地的使用性质是由城市规划或城市政府的政策决定的。

2．城市土地价格的构成。城市土地价格本质上由两部分构成，即城市土地资源价格和城市土地资本价格。城市土地资源是未经人类勘测、开发、利用的城市土地，是自然的产物，也是城市土地中的原始部分，即城市土地的物质本身。城市土地资源价格的基础是地租，通常称之为“真正的地价”，也就是地租的资本化。而城市土地资本是在城市土地物质资源中，投入了物化劳动和活劳动而形成的价值。因此，城市土地资本价值及价格决定，与普通商品的价值与价格决定是相同的，也就是以城市土地价值为基础的土地价格。

所以，在现实经济运行中的城市土地价格，实际上都是由于城市土地资源价格和城市土地资本价格构成的。用公式表示就是：

城市土地价格＝城市土地资源价格＋城市土地资本价格

3．城市土地价格的影响因素。在现实的城市经济发展过程中，影响城市土地价格的因素众多而且复杂，城市土地的市场价格存在着许多不确定的因素。除了决定城市土地价格的生产和流通中的决定性因素之外，还有另外一些因素，其中主要是自然因素、社会因素、经济因素、行政因素等。下面仅就几个相当重要的因素加以分析：

（1）城市土地区位。区位对城市土地价格的影响可从城市土地区位的通达性和城市土地的聚集效益及互补性两个方面来解释。一方面，城市土地区位的通达性能把距离和时间作为一个有机整体，既要求通行的距离短，以节省运费，同时又要具备发达的交通道路系统，把出行时间减少到最低限度。另一方面，某些城市职能按一定的原则组织起来，可以获得更多的收益，其中犹以商业的聚集最为典型，一个有众多商店及服务设施组成的区位，由于商品繁多、项目齐全，可供选择余地大，顾客到此决不只是光顾一家商店，而是“综合利用”，他们在商业中心既能买到满意的商品，又能节省交通费用。

（2）城市土地周边设施完善程度。周边设施处于自然状态的土地或农地，无法满足城市土地生产、生活等基本功能的需要，影响城市土地的开发成本，进而影响城市土地开发的收益。

（3）城市土地相关的宏观经济政策。政府对各种不同用途的城市土地采用不同的优惠政策（包括税收优惠政策与金融优惠政策等），这些都会直接影响城市土地价格。

（4）自然条件与环境质量。在城市建设中，环境问题不仅困扰城市的发展，危及居民切身的利益，同时也直接影响城市土地的使用。而自然条件的差异则影响土地开发的难易程度及投资量。这两者会直接影响城市土地的投资成本并赋予城市土地更高的使用价值。

（四）城市土地的利益分配

城市土地作为生产要素进入市场后，从静态看，它具有价值并表现为一定的市场价格。但城市土地作为一种特殊的商品，在流转过程中会实现价值的增值，同时也是一种高收益的投资品。从动态的过程看，在市场经济条件下，围绕着城市土地利用所发生的经济利益关系相当复杂。因此，要实现城市土地资源的优化配置，就必须理顺城市土地在使用中的各种经济关系。

1．城市土地收益的形成。所谓城市土地价值增值是指由于城市经济发展的作用和城市土地投资的改良而形成的地租地价的上涨。城市土地是城市社会生产和再生产的重要条件，由于城市土地所处的条件不同，即土地的位置、交通条件、商业繁华程度、基础设施条件、环境质量、资本集约程度等的差异，在城市土地的使用与开发等活动中会带来不同的利润，也就形成了城市土地的不同收益。按照马克思的经济理论，城市土地收益的构成可以用图4．5来表示。式中，C表示土地所有权的成本，V表示土地上的劳动投入，M表示剩余价值或利润。

2．城市土地收益的表现形式及分配渠道。在现实经济中，城市土地收益的产生及表现形态多种多样，为了制定正确的城市土地收益分配方案，必须理顺城市土地收益产生主要环节中的关系。

（1）城市土地的出让收益与分配。城市土地所有权属于国家，政府将城市土地有偿、有限期地出让给使用者，从而使城市土地进入了市场，通常称为城市土地的一级市场。在这一环节产生的收益便是城市土地的出让收益。

在城市土地的一级市场中，政府兼有城市土地“业主”和国家机关职能的双重身份。作为“业主”，政府将自己拥有的土地出让并追逐自己的利益；作为国家机关的职能，政府又要根据国民经济发展的需要和城市建设规划的要求有计划地控制城市土地的供应总量，并合理地调控城市土地的出让价格。很明显，出让价格的高低直接影响国家和城市土地使用者的利益分配。

图4．5　城市土地收益的形成

（2）城市土地的开发收益与分配。在人们的思想观念中，房地产开发业是与高利润联系在一起的，但这种只有与高风险直接挂钩才会有利于房地产业的正常发展。城市土地开发的投资量大，周期长，让房地产比社会平均利润稍高，会有利于房地产业的超前发展，以加快城市建设的步伐。但房地产开发公司也应该在市场竞争中“优胜劣汰”，只能让经营得当的公司才能获得比社会平均利润稍高的利润。在正常情况下，城市土地的开发收益应该归房地产开发公司。

（3）城市土地转让收益与分配。城市土地增值的直接表现是地价的增长，我们知道，城市土地价格的上涨在很大程度上是由于周围环境的改善、城市社会经济的发展决定的，当然对城市土地本身的投入也可以提高其价格。但是，从总体上讲，城市土地价格是周围环境丰度的指示器，从这个角度出发，政府理所应当参与城市土地价值增值的分配，而且还应当从中得到大部分。从各个国家的经验来看，政府是以对城市土地征收增值税的办法参与城市土地转让收益的分配的。

而城市土地价值的增值是在被推到转让市场时才显现出来的。它能够进入转让市场一方面是原来的使用者要想通过市场转让获得资本收益；另一方面是对于城市土地使用权的新购买者来说，他已经预期到该用地可能会增值。由此可见，以投资者身份，参与城市土地转让收益的分配，是城市土地转让市场参与者的基本动力。因而，恰当的城市土地增值收益分配制度，是发展城市土地转让市场的核心环节。