城市土地经济学理论

第一节　城市土地经济学理论

一、城市土地特征

该理论认为，城市土地具有三个方面特征。

1．自然特征。包括：①空间性，是指地块所占有的空间量，它对理解城市土地的经济用途至关重要。②不可毁灭性，是指土地的自然空间既不能创造又不能毁灭。它独立于对社会有用的建筑物而客观存在。这就意味着城市土地与其他经济物品或劳务不同，具有长期性。虽然短期结构影响着某一时期内城市土地的有效供给，但自然空间的贮量则是绝对固定的。③不可移动性，是指地球表面的空间不能以任何方式移动，而永远固定在其自然位置上。④独特性，是指每一块城市土地都有区位的惟一性和特征的独特性。这就意味着不同地块的土地供给是相互区别的，因此不能把土地同具有完全竞争性的同质商品和劳务同等看待，城市土地市场具有局域性和不完整性。

2．位置特征。位置直接关系城市土地的利用及其经济价值和社会价值，位置（又称区位）因素包括了影响特定位置土地上经济活动的经济、社会空间关系的整个网络。

3．法律特征。它是指为了处理与城市土地以及依附于其上

的设施有关的利用、分配、所有等方面的法律问题，在数世纪中，已经形成了独立的法律制度。实际上，被我们称为经济物品的城市土地，只不过是伴随城市土地的一束法律权利。按照罗马法对城市土地的权利设置，归纳起来有六种，即所有权、地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权。其中所有权属于自物权，其他五项属于他物权。他物权中，地役权、永佃权和地上权属于用益物权，典当权和抵押权属于担保物权。目前，我国对城市土地权利的设置主要有所有权、使用权及其转让权、抵押权。正在研究探讨设置地役权。

二、城市土地市场均衡

地球提供给人类可利用的土地数量，称土地的自然供给，是相对稳定，无弹性的。但在自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类对城市土地的需求的土地供给，称土地的经济供给，则是有弹性的。根据张洪教授主持的云南省科技厅课题《云南省城镇土地市场现状、问题与对策研究（1997年）》的研究成果，影响城市土地供给的因素主要有：①各类土地的自然供给。②利用土地的知识和技能。③社会需求。④土地价格。⑤土地利用计划。

图1—1　现存—流动土地市场均衡模式

影响城市土地需求的主要因素是：①经济发达程度和收入水平。②工商业发展状况。③土地价格。④人口数量及增长。⑤消费结构。⑥区位条件。⑦经济政策。从而构成城市土地市场一般化的均衡模型，如图1—1。

图1—1的左侧是城市现有土地市场，土地供给是完全无弹性的，如果用S₁表示现有市场的土地供给，那么已经建有城市设施的现有土地市场均衡，就由S₁和现有土地的需求曲线D₁的交点决定，其均衡土地价格为P_c。图1—1的右侧表示新增城市建设用地市场。在该市场上，土地供给并不是完全无弹性。因为随着城市土地价格上涨，将刺激更多的农业用地和其他用地转化为城市用地，形成供给函数S₂（P，X），其中P为地价，X表示影响供给的其它因素如由政府控制的土地供给计划等。供给曲线S₂与需求曲线D₂在新增城市建设用地市场上达到均衡，其均衡土地价格为P_n。在现有土地市场中，若实际地价低于均衡地价P_c，将出现需求过度，其过度需求量为xD。这就会使更多的土地进入市场，从而刺激对新增建设用地的需求增加；反之，若现有土地市场的实际地价高于均衡地价P_c，将出现供给过剩，此时新建设者或投机商对土地需求的积极性就要降低，使需求由D₂向D₃下降，调整后的需求D₃比D₂更具有弹性。只有在A点，现有土地市场的实际地价在新增建设用地市场均衡价格P_n以下且等于现有土地市场的均衡价格P_c，从而对新增建设用地市场中的土地需求产生抑制作用，新增建设用地市场在C实现供求平衡。

可见，城市土地市场是由现有土地市场和新增建设用地市场构成的统一体。如果没有现有土地市场不断增长的需求压力，其均衡地价P_c就不会增长甚至会下降，因而投入新增建设用地数量也会下降。反之，现有土地市场的需求增长导致其均衡地价P_c上升，超过新增建设用地市场均衡地价P_n时，将刺激对新增建设用地的需求和供给增加。城市土地市场的运作过程是，城市发展对现有城市土地需求增加——城市现有土地市场均衡地价P_c上涨并超过P_n——诱导对新建设用地的开发投资增长——新建设用地市场均衡地价P_n上涨超过P_c——对新建设用地的开发投资下降，达到某种程度的土地市场供求均衡，直到下一轮需求增长为止。

三、小结

城市土地经济原理为我们揭示的最基本的问题是：

1．城市土地具有数量有限性，位置固定性，在对城市土地需求不断增长的情况下，必然导致城市土地的自然垄断而产生地租及其资本化——地价。

2．城市土地最重要的特征之一，是位置即区位。而影响位置（区位）的因素是多方面的，并综合反映在城市土地质量和地租及地价的差异上。

3．城市土地市场是局域性地不完整市场，符合市场供求均衡的一般市场原则。城市土地供求因素和供求关系的变化，将影响特定位置城市土地的地租和地价的变化，尤其是整个城市土地市场的地价整体涨落。因此，城市土地质量等级和基准地价是一个动态过程。