把脉“大城市病”的治理

大城市超先增长、不断扩张的结果，最终导致“大城市病”的积累和集中爆发，是城市化发展进程中绕不开的一个阶段性的城市问题，也符合城市发展由低级到高级的规律。从表象上看，“大城市病”的发生均是以城市交通拥堵为先兆的，其背后则是人口膨胀、住房紧张、治安恶化、能源短缺、环境污染等问题，并在边治理边扩张的城市化进程中最终导致大气严重污染(雾霾)，当危及城市每个人的健康时(只有大气污染是任何人都躲不过、挡不住的污染，如果是水污染，可以用洁净水替代)，治理“城市病”便会形成广泛的共识，并被提升到城市政府的重要议事议程，下定决心、倾尽全力来规划治理。这是一种极端状态下的“城市病”，是到了彻底动大手术治病的程度。但一般情况下，“城市从城市产生那天起就埋下了‘城市病’的种子，城市是个有机体，也会面临着生老病死……”但只有当城市交通拥堵、住房紧张、环境污染(垃圾、噪音、水污染等)、治安恶化等到了一定的程度，在人们的呼吁下，在舆论的广泛造势中，城市政府便开始了“城市病”的治理，无非是治理的投入速度远远低于导致“城市病”诱因形成的速度(诱因:高能耗产业增长、城市摊大饼似的扩张、棚户区随处可见等)，使城市“病情”越来越重罢了。这里，主要取决于治理的力度和质量。那么，“城市病”会对房地产发展带来什么样的机遇呢?让我们先来看看“城市病”是个什么状态，由此可能采取的治理措施是什么，就可从中窥视房地产发展的机遇。

极端情况下的“城市病”，一般就是指雾霾笼罩的情形了，它是所有生活在该城市的人都能感知到的，是长期的排放污染积累到一定程度而集中爆发的，也符合事物由量变到质变的哲理。形成雾霾笼罩的诱因主要就是大气排放严重超标，其背后就是城市周边的重工业、生活供热、汽车尾气等的大量集中排放。自2012年起，先期笼罩我国北方，进而遍及全国大部分城市地区的雾霾天气，持续不断，特别是北京等特大城市及周边区域的京津冀地区大气污染异常严重，危害着人们的生命健康。2013年起从中央到地方政府、到社会各界普遍形成共识，确定了从根本上治理雾霾的总体思路，就是要首先打破城市行政区域界线，走跨区域一体化发展的路子，合理配置资源，实现产业跨区域合理布局、人口跨区域合理分散流动、城市群跨区域规划发展、交通等基础设施跨区域统筹建设，京津冀一体化工程建设被提上重要议事议程。2014年完成了京津冀一体化发展规划纲要，紧接其后的就是北京的许多产业向外转移、人口随之迁移、城市限制扩张，最具代表性的就是集聚几十万外来人口的北京某商贸市场迁移至河北的保定市，以此来缓解人口压力、治安问题、住房问题等。其次就是交通等基础设施的跨区域统筹布局，被称为面向首都的新机场(首都机场)，就安排坐落在河北境内的永定河，随后的临港产业新区也就落在河北境内等。这样，就使以北京为特大中心城市的城市群，以天津为特大中心城市的环渤海城市群，以及城市之间、城市群之间的联系协调机制加快形成。区域内各城市功能重新调整、产业合理布局、分工协作，特大城市的“外溢效应”开始跨行政界限带动中小城市的协调发展，同时中小城市也开始分担特大城市的人口、交通、住房、资源供给、污染、垃圾处理等的压力，并借此实现城市自我完善和发展。与此同时，与北京接壤的河北省、廊坊市、保定市燕郊地区等城市和地区，房地产价格闻风而涨，进而给房地产布局发展带来了新机遇。

一般情况下的“城市病”，就像《城市发展学原理》中说的:“城市发展的过程就是人类同‘城市病’作斗争的过程。”“城市化与‘城市病’通过城市发展而有着内在的必然联系，具有互相制约关系。”所以，一般情况下的“城市病”主要表现在三个层面:第一，城市建筑、基础设施、自然生态和人造景观等城市硬件方面出现了问题;第二，人口结构、社会组织、运行系统(如交通秩序)等城市社会方面出现了问题;第三，城市文化、城市理念、城市精神、市容市貌以及政府、企业、市民形象等城市精神方面出现了问题。上述三个层面的问题大部分情况下是同时出现的，只是诱因和程度不同罢了，并且多数是发生在老城市中心区域，像一些依托大城市中心区而高起点规划、高标准建设、高水平管理、高新技术产业发展起来的现代城市新区，就不会存在突出的“城市病”，因为它们总是在贯彻“预防”为主的方针，并且有强烈的意愿、雄厚的实力和较强的能力(这方面的例子很多)来预防“城市病”的发生。所以，一般情况下，一些在较低生产力水平下逐渐兴起、后来又经历了快速扩张发展的老城市特别是大城市的中心区域是“城市病”的多发区域，其治理的基本思路和程序，就是中心区域经济结构调整、产业转移、引导人口流向、中心区域改造和环境治理、建立现代城市管理体系和机制、加强社会文明建设等，这一过程要经历淘汰落后产能，大力发展现代服务业，现代制造装备业等高新技术产业向周边区域转移，产居融合发展的新城市区域接纳产业和流动人口等。同时，还要对城市中心区域实施以交通、水电暖气等为主体的基础设施改造，以棚户区、老工业区为主体的商住环境更新改造，以水、大气、噪音、清洁、绿化等为主要内容的生态环境的改善等。

前面我们对“城市病”的极端情况和一般情况有了初步的认识，并对产生“城市病”的根本原因有了结论、对易发生“城市病”的城市区域有了界定(老城市中心区)、对其各种“病态”有了诊断，同时对“治病”的基本思路和程序进行了一定的梳理。理清这些问题，其主要目的就是想从把脉“城市病”和治理“城市病”这一复杂的、艰难的、长期的过程中，寻找房地产业发展的机遇。所以，我们依然要沿着城市化—城市—房地产的关系脉络，从与房地产关联度极高的、城市病所表现的第一个层面的问题，即“城市建筑、基础设施、自然生态和人造景观等城市硬件方面出现了问题”，来审视这一问题的出现和治理会给房地产发展带来什么样的正面机遇。

由于“城市病”一般是在产业快速集聚、人口快速膨胀、城市快速扩张的大背景下，在城市自我发展过程中遗留问题多而积累到一定程度时集中爆发的，当然它经历了由“病发”到“病态”再到危害生命，最终开始“治病”的全过程，并且多发生在一些较低生产力水平下兴起的老城市中心区。一般情况下，到了开始“治病”的时候，城市已经有了相当的规模和雄厚的资本积累，具备了较强的经济实力和人才技术能力，城市的资源财富升值潜力巨大，并且在“治病”压力倒逼和“治病”能力信心，以及追求城市品质提升意愿的多重作用下，城市政府也就有了坚定的治理“城市病”的决心和信心，进而制定规划并出台具体政策措施，紧跟着就是治理的实施。因此，在把脉“城市病”中寻找房地产发展机遇，主要就是从治理“城市病”开始认识和把握房地产发展的机遇。就是说，先看城市是否“有病”，再看政府“治病”的措施，把“城市病”治理过程当成房地产发展提升的过程。实际上，从城市硬环境的治理改善来看，“城市病”治理与房地产发展二者之间是相辅相成、同步进行的。

从前面的论述中我们可以看出，从与房地产关联度较高的城市聚落形态来看，“城市病”治理所涉及的城市原有聚落形态的改变，其途径和结果主要有以下三种。

一是城市郊区化。城市郊区化是一个渐进的过程，从表象上看，它最初是以房地产引领人口的流向并从城市中心区迁移至城市周边的近郊区而见雏形的，逐步地在政府的行政力量和产业转移的双重推动下而“化”起来，其结果就是郊区逐渐变成产城融合的新城区。实际上这也是城市有序向郊区扩张发展的结果，无非是动力机制是由“治理”引发和形成的，是城市人口不堪忍受“病痛”而被动作出选择和城市政府欲“治病”而主动推动的结果。它与城市发展需要逐步向外扩张发展是不一样的，区别主要在于前者是城市已经扩张发展为大城市了，而后者则是正在朝着大城市扩张发展。前面我们也知道，城市政府治理城市病的主要思路和程序，是首先实施产业结构调整，关闭落后产能，进行产业升级转移(如退二进三)等，这就决定了城市周边的近郊区为产业转移的首选地域，同时借助已发生的人口流向的引导，因势利导、顺势而为地规划设立了产城融合发展的新城区，并逐步发展形成规模。比如，青岛市的城阳区，由于外向型经济的发展近几年集聚了较多的外来人口，同时由于处在近郊区的位置，也是近年来城市中心区域产业转移的重点地方(如食品行业、橡胶行业等，这些产业在转移的过程中都进行了技术升级)，青岛市政府顺势而为于2008年将国家级高新技术区设立在城阳区境内，随后城阳区就逐步成为城市中心人口转移和外来人口进城的首选地，房地产市场上的“刚需”一族旺盛，衡量房地产市场供需关系的价格“万元线”(即房地产价格为1万元/平方米的区域界线)也逐渐将该区域圈了进来。就是说，城市郊区化最初是以房地产为引领的，那么，到了一定的程度，即到了政府与产业双重推动后的城市郊区化阶段，便为房地产的大发展带来重要机遇期。

二是城市空心化。主要指的是老城市中心区域的空心化，实际上它是城市郊区化的必然结果(镜像)，也是城市更新改造的重要前提和动力。道理很简单，“城市病”导致老城市中心区域产业和人口向郊区转移流动，使得老城市中心区域空心化，它最初和郊区化同步是一个逐步“化”起来的过程，即传统产业转移，新兴产业还未立足，或在培育中，特别是在我国行政中心的迁移更容易加速老城市中心区域的空心化进程。当然，这里说的“空心化”是相对于原有的繁华热闹程度而言的，是原有商气、人气的凋零和衰落，并非是一片空城。长期以来，城市在发展过程中经济实力和社会资源不断积累，城市中心区域的土地区位、传统文化底蕴等资源财富在不断的升值，为城市出现空心化后的全面改造提供了集聚社会资本的平台。城市政府通过出让老工业厂区、棚户区而获得丰厚的土地收益，然后用来进行老城区的基础设施改造升级和拆迁安置，再加上老城区原有的区位优势、资源财富价值、人们的“乡愁”情结，就会吸引大量的社会资本进入，按规划开展产业转型升级，商住地产开发活动，逐步改善城市空心化现象，同时使城市品位得到全面提升，使老城区的文化、商气、人气得到高质量的恢复。比如，进入21世纪后，青岛市在解决1992年因市政府等行政中心东移而导致的老城区空心化，并推动旧城改造过程中，将以振兴市南区中山路这条百年商贸老街为代表的老城区问题，纳入了城市重点整治工程，在“文化传承、修旧如旧、建新如故”的思想指导下，以先期治理“劈柴园”小吃一条街为突破口，在短短几年的时间里，逐渐恢复了“中山路”的人气和商气，但比起当年最繁荣时期的景象还差得远。所以，仅仅治理改造一个点、线、面还不够，为了能够在更大的区域范围内积聚人气和商气，政府将毗邻中山路周边的老城区纳入旧城改造优先实施计划，一条街一条街的实施改造，可以预期的是随着老城区的改造更新、随着老商业街区的不断振兴，城市空心化问题一定能够得到很好的解决。

实际上，城市空心化应该是城市郊区化过程中的一个相对短暂的过程和结果，是郊区化与“再城市化”(下面将谈到“再城市化”问题)之间时间交叉的渐进过程，即“再城市化”的逐步兴起就是郊区化的逐步终止，同时也就是空心化的逐步消除，可能要经历5年、10年、20年……总会有消除空心化的时候。只有国家整体城市化发展进程完成了生命周期而进入了终结期，“大城市病”得到了有效的治理，老城市中心区域与新兴城区一样生态环境和现代文明程度达到较高的水准，所谓城市郊区化、空心化过程就会走到尽头，就再也“化”不起来了，剩下来的就是城市的自我完善和发展，人口在城市间的自由流动了。由此可见，这个相对“短暂”的过程正是房地产进入发展的良好机遇期，也可以说是房地产支撑了城市空心化后的改造升级。

三是逆城市化。它的主要特征:是人口流动或迁移的方向发生了倒转，即从向大城市区域流动或迁移变为向非大城市区域的流动或迁移。大城市和大城市地区经历着人口的净迁出，人口数量减少，而小城市和城镇以及部分农村地区却人口迅速增长。与郊区化不同的是，人口不是向郊区转移，而是城市体内从上到下所进行的再分布。比如，世界发达地区20世纪50～60年代即经历了“逆城市化”阶段。由于我们国家城市化起步较晚，绝大多数的城市还处在城市扩张发展阶段，大城市的人口集聚能力依然强劲并占据主流，只有极少数一线城市地区显现出逆城市化的特征。所以，总体上来讲，“逆城市化”在我国绝大多数城市地区还未能够“化”起来。

四是城市群的形成。这里，主要是指那些超级大城市在治理“城市病”的过程中最终要经历的过程和结果。因为这些超级大城市的郊区化已经超越了行政区域界限，城市空心化改造升级正在缓慢推进中，城市的资源集聚效应依然在放大发酵、溢出效应突出明显等。因此，这些重大因素交叉叠加的存在，就必然促使超级大城市跨行政区域重新配置资源，转移产业、迁移人口、合理布局、分工协作，从而跨入以城市群为主体形态的城市化进程。比如，北京、上海、广州等超级大城市，在治理“城市病”、缓解城市压力的过程中，辐射带动了京津冀一体化、长三角城市群、珠三角城市群的形成和发展，其中，许多在北京市内工作的白领阶层，居住地已在河北省境内(如燕郊区)了。

当人们充分认识了“城市病”是导致城市郊区化、城市空心化、城市群形成的诱因，并且在人们有意识逃避“城市病”和政府有决心治理城市病(转移和改造)的过程中，给房地产发展带来了机遇。那么，作为房地产又如何来认识一个城市得了“病”并到了必须做大手术治理的程度，以便于选准时机，借势而为，加快发展呢?这里，我们可以从“城市病”倒逼城市治理和转型发展的机制来进行分析判断，并选择时机。

一是“城市病”治理需要释放强烈的信号。尽管我们说“城市从城市产生那天起就埋下了“城市病”的种子，城市是个有机体，也会面临着生老病死……”但一般情况下，只有当“城市病”严重影响人们的正常生活、甚至危害人们生命健康时，才能形成广泛的治理城市病的共识，才能最终促使城市管理者下决心治理。说城市病治理需要释放强烈的信号，就是指“城市病”到了一定的程度必然会促使人们向社会发出种种呼声和采取种种举动。这些“呼声”、“举动”是能看得见、听得着的，是一个明显而又强烈的信号。比如，从感知上人们首先认识到“城市病”的存在，进而逐渐感受到它的实际危害，为维护生活便利和保护生命健康，就必然要发出治理的呼声，这个呼声在我国可以通过“人代会”、“政协会议”发出，也可以通过社会团体、群众组织发出等，然后就是社会舆论的跟踪报道和广泛关注，最后就要落实到政府的治理决策上，并以会议文件、规划政策、投入实施这样一个程序开展实质性的治理工作。由于我国是政府在主导“城市病”的治理，所以，房地产在筛选分析各种信息进行决策时，重点分析判断城市政府治理“城市病”的重大决策和具体举动就行了。

二是“城市病”治理需要强大的动力支持。“‘城市病’实质上是人性病”，“欲根治‘城市病’必须先治人性病”……这就说明，“城市病”的治理既要依靠城市的整体经济实力，又要靠人的强烈愿望和坚定意志(广泛的共识和政府的决心)，还要靠重大事件的助推，即政府主导，多方推动。特别是“城市病”的治理是一个复杂的、艰难的、涉及多方利益博弈的过程，城市政府需要有大的勇气、大的智慧、大的决心才能作出治理的决策，并付诸实施。同时，这背后还要有强大的动力支持，以促使其下决心持续推动“城市病”治理，并从根本上治理。那么，这个动力来源于哪里呢?①来源于城市市民的诉求，上面讲了通过“人代会”的提案可以形成治理的诉求;②来自于城市的发展需要，创造一个更好的城市环境，有益于城市的更好发展;③来源于城市的经济实力和治理能力，这是基础;④来源于城市政府官员对政绩的追求，它是看得见摸得着的成绩;⑤来源于各方利益的博弈，尤其是房地产利益的驱动;⑥来源于重大事件的助推，比如奥运会、亚运会等。看看这些主要的动力来源，就会知道城市病的治理确实需要强大的动力支持。只有这六大动力汇聚在一起了，特别是重大事件的助推，我们才可以说，城市病的治理进入了一个大力度和高质量的良好时期，也就是房地产进驻发展的有利时期。当然，六大动力很难同时具备，特别是重大事件在一些城市很难发生，这就要判断城市所存在的不同“动力”的支持力度，从中选择有利时机。比如，政府换届后的前几年就是追求政绩的有利时机，在这一动力支持下就会做出治理的决策和举动。

三是“城市病”治理是有周期的。“城市病”治理“疗程”也称周期，主要取决于城市政府治理的力度和质量，其背后就要靠强大的动力支持了。只要有了治理的信号，一般情况下，城市政府都要做出治理的姿态和具体表现，只是力度和质量有别罢了。根据“动力”支持的强弱，政府可以作出多种治理选择，可以每年安排治理计划和投入，也可以作为城市发展的主抓手，制定3年、5年、10年不等的治理规划目标，并纳入国民经济和社会发展计划盘子里，坚持不懈地抓下去;还可以借助重大事件的推动，成立指挥部以“攻坚战”的形式，在一定的时间里(如3年、5年)集中治理一片区域，并起到示范带动作用等。总而言之，城市病的治理是有周期的，不是无限期的治理下去，这个周期的长短主要取决于经济社会的发展和政府的动力支持力度，因为我国的城市资源都是在政府手里控制的，市场起不了决定性的配置资源的作用。因此，决定房地产参与治理城市病的机遇期，既要顺应“城市病”治理的周期，更要分析判断支持“城市病”治理的动力所在，做到有进有退、有所为有所不为。