我国房地产业发展的历程和特点

(一)发展历程

据有关资料记载，追溯我国房地产的发展历程，主要应从1978年的酝酿变革开始，就是这一年我国的老百姓还没有听说过“房地产”这个词语。下面，我们摘取《中国青年报》2010年5月19日第12版刊发的“房子那些事儿”一文，从几个时间节点来回顾一下我国房地产发展变化的历程。

1.1978年酝酿变革

这一年的10月20日上午，邓小平在视察北京新建的几十栋公寓住宅楼时问:“居民住房可否成为商品?”当时现场的同志没人敢回答。这年秋天，邓小平访问新加坡，他听取了当地官员关于公共住房计划的介绍，并登上高楼，鸟瞰当地的住宅小区，不断称赞。在当年北京召开的全国住房建设会议上，国务院副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示，希望路子能宽一些，如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。这一年，被称为是房地产酝酿变革的开端年。

2.1980年住房开发的元年

1980年年初，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立了。当时，成立公司的目的只有一个:和香港商人合作建房子，即深圳出地，港商出钱，合作建房，利润分成。没过多久，中国第一份合作建房合同诞生。这一年，还成为中国房地产业突飞猛进的一年。随后，围绕福利分房是否应该坚持的问题，报纸等媒体开展了激烈的争论。到10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购房、建造住宅的工作。北京市在9月成立了全国第二家房地产公司——北京城市开发总公司，拉开了开发北京的序幕。这一年，《全国城市规划工作会议纪要》出台，这份文件明确表示，对新建小城市、卫星城、已有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。预示着以解决住房为主要目标任务的房地产开发元年的到来。

3.1984年房地产的兴起

如今，如果把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……放在一起寻找他们的共同之处，就会发现，这些房地产企业都出现在1984年。这一年，商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰。房地产公司从政企不分的混血儿过渡到完全企业化，就始于这一年。也就是这一年，“房地产”作为一个行业被命名。国家计委、经委、统计局、标准局批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式将房地产列为独立的行业。

4.1987年土地拍卖

1987年末，深圳举行了一次土地拍卖会。那时候，人们还并不知道什么是地王。区区525万元人民币，就让在场的人称其为天价。这是全国首块50年使用权通过拍卖的形式找到了主人的土地。随后，在福州、上海都进行了土地的拍卖。几个月后，七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止使用出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行修改，土地禁锢终于完全放开。

5.1993年房地产泡沫

据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量;1992年，邓小平发表了“南方谈话”，紧跟在后面的就是中国房地产开发的浪潮。1992年底，全国房地产企业已经变成1.2万家，1993年又变成了3万家。1992年，全国商品房销售额达440亿元，比上一年增长了80%。这场来势凶猛的房地产狂潮首先是从海南开始的。当时，这座总人口不足655.8万人的海岛上，到处都挂着房地产公司的牌子。最多的时候居然有5600多家。据报道，某房地产公司在海口市投资的25层大厦，刚破土就被抢购一空。还有人概算了一下，发现人口只占全国0.6%的海南，商品房却占到了全国总数的10%。1993年这一切被推到了顶峰。6月23日，时任国务院副总理的朱镕基突然发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。紧接着，第二天国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施招招致命，致使数千家开发商卷款逃离。此时，海南全省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地188.34公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元，是积压房地产的重灾区。

6.1998年终结福利房

1998年以后，在中国延续了近半个世纪的福利分房制度被彻底变成了回忆。2月8日，朱镕基主持召开国务院房改领导小组会议，并亮明了自己的态度:“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一天起，原先的福利分房制度彻底被废止，商品房开发占据了市场的主导地位。

7.2003年以后的房价与财富

2003年在最新的《福布斯》“中国大陆百名富豪榜”公布之后，发现涉及房地产业的富豪竟有35个，前10名富豪有6个是靠房地产一举暴富的。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额达到100亿元，此后5个月，就一跃变成了200亿元。2001年，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的称呼第一次出现。当年8月18日一个吉利的日子，157个温州人开进上海，3天买走了100多套房子;第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉2000万元。从此，武汉、青岛、深圳……到处都能见到温州人的身影，他们“走到哪里，涨到哪里”的名声开始流传。还是2001年，上海市中心的住宅区“申江名园”，10月一期开盘时，房价是每平方米6000元，2002年年底二期开盘时是每平方米7000元，到2003年，每平方米的价格变成了1.1万元，随后是2004年的1.6万元，以及2005年的2.4万元。不到3年半，价格涨了300%。从这时候开始，人们就得习惯在高房价下过日子。从这一年开始，那些没有房子的人，将眼睁睁地看着房价不断攀升，看着一次又一次的宏观调控最终换来房价新的增长。

8.2009年以后的行政重拳干预

实际上，自2005年起，面对房价继续攀升，国家相继出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委八条”等一系列调控政策，主要内容包括:调整供应结构，增加普通商品房、经济适用房和廉租房的供应;加大房地产交易环节的税收力度，调整个人住房贷款政策，加大对闲置土地的清理力度，严肃查处违规销售遏制投机炒作。在2007年全球金融危机冲击下，紧缩性调控在2008年宣告终结。2008年底国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，要加大对自住型和改善性住房消费的信贷支持力度。到了2009年全国房地大幅反弹，房地产宏观调控再度从紧。以2010年国务院下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”为标志，预示着行政重拳干预房地产市场“量价齐涨”的新一轮紧缩性调控措施开启，其标志性做法是以“三限”(限购、限价、限贷)为主的行政性强制做法。在以后的年份里，国务院和省、市地方政府陆续出台了房地产“限购限贷”和“价格预售管理”等系列政策，有效地遏制了房地产泡沫的产生。

9.2014年市场决定供需关系的时代到来

自2013年以后，由于受国际宏观经济形势的负面影响，我国经济增长下行压力明显增大。2014年9月30日，央行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，被社会称为自2009年以来最为宽松的房地产信贷政策，刺激楼市、托底意味十分明显。随后，各地政府纷纷取消“限购限贷”政策，加大资金支持力度，在这样的情况下如果是放在往年，楼市价格必将飙升，而2014年被政策刺激后的房价却“跌多涨少”，“以价换量”去库存、快周转的经营策略成了开发商的首选，也被业界称为“市场自主决定房地产供需关系的时代或将到来”。

(二)特点

纵观我国房地产业由计划经济时期的福利分房，到货币化改革以后的市场购房，即房屋由福利到商品、由单纯满足商住功能到投资性资产财富的转变和发展历程，具有如下特点。

1.起步晚，速度快

如前所述，追溯我国房地产业的起步时间应该是20世纪80年代中期，进入全面的商品房开发阶段是1998年全面取消福利分房制度以后。当然，这十几年间我国房地产市场经历了摸索起步、公建住房分房与私人市场购房双轨制，以及完全的住房商品化等“三个阶段”的不断交替转换，最终实现了具有中国特色的比较成熟的房地产市场。进入21世纪，房地产行业发展快速，尤其是从2003年开始进入了快速发展的10年周期。对此，中原地产研究中心发布了《地产十年——双轨兼修，大势趋稳》的报告，对2003年至2012年10年间的房地产发展历程做了这样的简要评价:“从2003年到2012年，中国房地产走过10年。2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的文件，即‘18号文’，称房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。这是我国首次明确房地产为国民经济支柱地位。此后，中国房地产业开始了突飞猛进的狂飙。将这十年称为中国房地产业的‘黄金十年’毫不为过。2003年，全国房地产开发完成投资10106亿元，2012年全国房地产开发投资71804亿元，几乎是2003年的7倍;2003年房地产开发企业房屋施工面积为11.77亿平方米，2012年这一数字为57.34亿平方米，超过2003年的5倍;2012年全国竣工商品房将近10亿平方米，按人均30平方米、每户3人计，可满足3000万人或1000万户居住。这10年也是中国城市化进程迅猛推进的10年。2003年，全国城市化率约为40.53%。2011年即达51.27%，同期城镇人口从5.24亿人增加到6.91亿人，年均增加近1850万人，城市化率年均增加1个百分点(世界平均速度为每年0.5个百分点)。有专家测算，1998年以后，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年可拉动国民经济增长1.5～2个百分点。住宅建设增长10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点。房地产业的发展也极大地改善了中国城镇居民的住房条件，人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。房地产业也对中国经济的意义重大。”

2.政府主导，功能单一

在梳理了我国房地产业发展变化的历程后，我们不难发现，在相当长的一段时期内，我国房地产行业或市场存在着的一个突出特点，就是“政府主导，功能单一”。1998年以前，政府、企业、机关事业单位、社会组织等全部分口包揽居民住房需求，并由各自的经济状况决定本单位员工住房的面积和质量。由于历史对居民居住用房欠账太多，自20世纪80年代至21世纪初期的20多年间，以计划经济指令下的、以满足单一居住功能为目标的住宅地产开发占据着市场主流，住宅开发简陋、开发速度快、质量低劣，被当时专家预言:“中国建筑20年后要拆掉一半。”这一时期，房地产开发基本以政府创办或控股的开发企业为主体，以满足城市居民居住需求为主要目标，房地产市场基本属于政府下达住房计划、根据计划提供土地、国有房企按计划完成开发建设任务、居民所在单位集体购房折价分配与个人购房并存的局面。同时，市场经济较发达的沿海开放城市和部分一、二线城市，混合所有制的开发企业通过向当地政府协议拿地，自主开发经营，也出现了蓬勃发展的势头，并逐步占领了房地产市场的主流。2005年以后，以万达集团开发的“城市综合体”为代表的居住与商业、服务业相结合的综合社区投放市场，受到了社会广泛认可，得以快速发展，并从北京、上海等一线城市逐步蔓延至二、三线城市，成为21世纪以来我国城市房地产市场的新型模式。

3.市场导向，优化配置

纵观我国房地产发展变化的历程，由福利分房向货币化改革后的个人购房、由靠政府指令性计划建房转向由市场导向居民自主选择住房，以及由市场优化配置地产资源的过程，可谓是经历了一场重大的变革与发展的过程。自1998年全面取消福利分房制度以后，可以说，从市场上获取商品房已成为城市居民的唯一选择。此时的房地产市场已基本形成，并随着市场培育的不断完善和发展，诞生了一大批品牌房地产企业和品牌房地产项目，房产品位和价格由市场决定，房地产作为投资品、消费品的概念理念已深入人心，人们可以根据就业创业、投资置业、提高生活质量的需要到全国各地选择如意的房地产产品，而不会再受到任何的人为地限制和约束，2001年，“温州炒房团”的出现就是一个有力的佐证。

4.梯次发展，全面布局

我国房地产开发起源于深圳，并由北京、上海、广州逐步向由东部沿海发达城市、到中部的省会城市，再到西部的省会城市、重点旅游城市、滨海开放城市等梯次推进，不断发展。进入21世纪，特别是2003年以后，以万达、万科等为代表的一大批大型房地产企业，开始布局全国。万达以第三代“住宅+购物中心”商住模式，到第四代“住宅+购物中心+影院+酒店+休闲+健身”等各种业态于一体的商业地产，即“城市综合体”的开发模式，再到文化地产开发模式，截至2012年已布局全国100个城市和海外2个国家;万科则以住宅+社区服务为主要开发模式，并以华东、华中等大区域事业总部为区域管理中心的组织形式，大举进军全国一、二线城市，进行了差异化的发展布局，推动了我国房地产市场整体上形成了一、二、三线城市梯次发展的格局和随区域性产业及城市发展而发展的态势。另据兰德咨询的最新统计，截至2012年，全国共有47个恒大绿洲、18个华润橡树湾、6个龙湖滟澜山、100多个万达广场。这些在全国布局的大企业集团产品线项目，构成了我国房地产业“梯次推进，全面布局”发展的基本格局。

5.产业发展日趋完善

进入21世纪以来，进一步说，自2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的所谓“18号”文件之后，房地产业在国民经济中的支柱地位得以确立，产业链条不断健全完善，拉动经济增长、推动城市化进程、提升城市品位和人民生活质量的作用积极明显;以投资开发、规划设计、勘察测绘、建造监理、营销、信息、金融、研发服务、物业服务等构成的产业体系得以不断健全;行业发展规范和技术标准科学完善，体现社会进步、文化传承与多样性并存和新技术的应用;有关法律法规制度日趋完善，企业组织形式集团化专业化程度较高，以开发经营为核心业务、以万达、万科等龙头企业为代表的企业集团内部产学研相结合机制得以确立，法人治理结构日臻完善，上市公司占一定比例和市场份额;政府宏观调控、企业自主开发、市场决定供需关系的格局业已形成;以人为本的理念、人性化开发建设和服务的产业模式已成主流趋势;市场供需关系日趋理性化，社会成员的住房消费观念朝着节约型转变、投资取向朝着多元化发展、心理预期也日趋回归理性;产业的新技术应用和金融创新支持机制已形成;开发建设向服务端延伸，多元化发展、多业态经营、产业与居住相融合、产品组合开发模式已渐成主流。

6.市场培育日趋成熟

如果说20世纪90年代的房地产市场正处在由计划经济向市场经济的转轨交替阶段，还不够成熟的话，那么，进入21世纪特别是2003年以后，或者说在基本上取消了协议或划拨出让商品房开发用土地使用权以后，总体上讲，公开、公平、公正、竞争的房地产开发经营市场环境日益成熟，市场对资源配置的基础性作用得以确立。在房地产开发经营活动中，通过市场公开招拍挂获取土地资源的市场行为实现制度化，房地产价格形成和供求关系由市场决定和调节的法律政策环境与机制更加成熟和完善，政府、社会组织等多元化的市场监控格局业已形成，生态节能、低碳环保等新技术运用和宜居宜业的新型社区打造，已成为引领未来房地产市场发展的共识和主流。

7.产居融合发展、产品组合开发渐成趋势

由于房地产是承载其他产业发展的空间物质实体，反过来，其他产业的发展又为房地产的发展提供了需求支持。所以，房地产开发与相关产业发展高度融合，已成为当前房地产开发的新理念、新趋势。比如，与商业、服务业、旅游休闲业、医疗健康服务业、信息产业等的融合发展，营造产业园区与居住社区相结合的物业形态。比如，万达的“城市综合体”、观澜湖的“旅游度假区”、海尔的“国际信息谷”等产居融合项目，都需要在研究这些相关产业特点的基础上，综合开发既适宜居住的住宅地产、又要适宜商业产业运营发展和提供商务活动场所的商业地产、产业地产或商务楼宇等。同时，在与产业融合的过程中，房地产产品既要有住宅产品，又要开发建设满足不同产业功能需求的商业、产业地产产品，形成不同的房地产产品组合。比如，住宅建筑与写字楼、与商业网点、与学校、医疗、影视娱乐等公共服务性建筑设施要合理布局形成一个大型的综合社区，既满足人们的个性化、便利化、多样性、多层次需求，又各自发挥自身的功能作用，可谓相得益彰。这一趋势，在城市新区、产业新区、城市扩张发展过程中显得尤为突出。单一的住宅地产、商业地产、产业地产等将继续发挥着传统的完善城市功能布局的载体作用。

8.项目开发与产品建造的外包服务成为专业化分工的主流态势

这是由房地产的投资开发涉及众多领域的特点决定的。实际上，从房地产的特性来看，其项目和产品是属于同一功能性质范畴的整体与个体的关系，一个由住宅建筑、商业建筑、工业建筑和水电气暖、道路交通等基础设施配套等诸多个体要素所构成的具有居住商务等综合功能的整体，以及对它们进行规划、设计、建造、维护管理、销售等的全过程，就构成了一个完整的房地产项目。当然，单独的住宅或商务建筑也可以进一步细分为一个子项目。那么，房地产产品就是那些具有单一功能作用的独栋建筑物、构筑物了，也就是说，它是房地产建造环节中的最终产品，或者是提供给消费投资者的终端产品，是构成项目的最基本单元。明确了项目与产品的基本含义后，就可以非常清晰地看到，投资开发商出资获得项目以后，从勘察设计、主体建造、装饰装修、基础设施配套、设备材料供应、项目的预决算等，都可以推向市场通过招标的方式选择服务、施工单位和供应商，来分阶段完成开发建设任务。因此，项目开发与产品建造的技术和服务外包特点明显，并成为当前和未来房地产业专业化分工的主流态势。