商品房按揭贷款保险

第七节　商品房按揭贷款保险

主题案例

王某与中国人民财产保险股份有限公司北京市密云支公司保险合同纠纷案^[37]

案情回顾

2006年8月20日，本案当事人王某之女王某某与苏泰公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买该公司开发的商品房一套。9月11日，王某某与中行密云支行、苏泰公司签订了《楼宇按揭担保借款合同》。合同约定:王某某向中行密云支行申请借款，期限为240个月(期)，从2007年3月21日至2027年3月21日;保证人苏泰公司提供不可撤销的连带责任还款保证。

2006年9月21日，王某某与本案当事人人保密云公司签署了《个人贷款抵押房屋综合保险(2005版)》的保险合同，投保了财产损失险和还贷保证保险。还贷保证保险期限为2006年9月22日0时起至2026年9月21日24时止。特别条款约定第一受益人为中行密云支行。按照保险合同的约定，若被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的，由保险人承担还贷保险事故发生时被保险人应承担的全部或部分还贷责任，将保险赔款直接支付给贷款银行。合同还约定，被保险人提前清偿个人房屋抵押借款合同项下贷款余额的，还贷保证保险部分的保险责任终止。

楼宇按揭担保借款合同签订后，王某某于2007年4月22日起按约履行还款义务。2009年5月1日，王某某因交通事故死亡，涉案房屋由王某继承，王某表示愿意继续偿还该房所对应的银行按揭贷款。

2009年9月15日，中行密云支行向王某发出住房按揭贷款欠款催收函，要求其将所欠贷款本息于2009年9月20日前存入王某某在该行开立的活期一本通账户内。自2009年5月20日至2010年1月26日，中行密云支行陆续从王某某的还款账户内扣划贷款本息44 190.30元。2010年3月29日，李某代王某某向中行密云支行提出“提前还款申请”，还清了所欠贷款本息。中行密云支行退还该房屋的买卖合同、他项权证及保险单。3月30日，王某在相关部门办理了该房屋所有权转移登记手续，并领取了房屋权属证书。

王某在清偿剩余的贷款本息后，请求法院判令人保密云公司向其支付保险赔款并赔偿经济损失。

争议焦点

保险公司承担还贷保证保险责任的认定。

裁判意见

一审法院认为:王某某虽因交通事故死亡，但其尚未丧失还贷能力，且王某继承了王某某的遗产，并于2009年6月2日明确表示愿意继续偿还此房产所对应的银行按揭贷款，故保险事故尚未发生，人保密云公司不承担保险责任。

二审法院认为:根据保险合同的约定，还贷保证保险的受益人是贷款银行中行密云支行，在发生保险条款约定的保险事故时，有权获得保险赔款的是中行密云支行;还贷保证保险责任范围内的事故，并非被保险人在保险期间内因意外伤害事故死亡即构成，还要具备“丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任”的条件。本案中，虽然被保险人王某某在保险期间内因意外事故死亡，但经过中行密云支行向其继承人王某催收欠款，王某某名下的涉案房屋贷款本息已全部还清，故本案不能认定具备保险责任范围中“丧失全部或部分还贷能力”的条件。

评析探讨

个人贷款抵押房屋综合保险，包括财产损失保险和还贷保证保险两部分，前者承保抵押房屋及其价值内包含的附属设施和室内财产因自然灾害或意外事故遭受的损失;后者规定借款人在遭受意外伤害事故致伤残或死亡而丧失全部或部分还款能力，连续三个月未履行或未完全履行还款义务时，保险人按照其意外伤残的等级程度承担相应的还贷责任。^[38]

本案只涉及还贷保证保险，不涉及财产损失保险。还贷保证责任保险合同是一个附生效条件(合同履行生效)的合同，根据《合同法》第45条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”即只有当保险合同双方当事人约定的保险事故发生时才产生保险责任的承担。而根据《保险法》第16条第5款规定，“保险事故是指保险合同约定的保险责任范围内的事故”，因此合同双方对保险事故的约定至关重要。

按照本案保险合同的约定，若被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的，由保险人承担还贷保险事故发生时被保险人应承担的全部或部分还贷责任。因此，对本案保险事故的认定应满足两个条件:(1)被保险人在保险期限内因意外伤害事故所致死亡或伤残;(2)被保险人丧失全部或部分还贷能力，并造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任。只有同时满足这两个条件，人保密云公司才应承担还款义务。但在本案中，虽然被保险人王某某在保险期间内因意外事故死亡，但经过中行密云支行向其继承人王某催收欠款，王某某名下的涉案房屋贷款本息已全部还清，故本案不能认定具备保险责任范围中“丧失全部或部分还贷能力”的条件，即双方约定的保险事故不成就。因此，人保密云公司不需承担还贷责任。

另外，还贷保证保险的受益人是贷款银行中行密云支行，且双方当事人约定人保密云公司履行还款义务时应将保险赔款直接支付给贷款银行。也就是说，在发生保险条款约定的保险事故时，有权获得保险赔款的是中行密云支行，应由中行密云支行向人保密云公司主张还贷责任的承担。

【注释】

[1]Santly v.Wilde［1899］2 Ch 474.

[2]李曙峰.担保与抵押.香港:三联书店(香港)有限公司，1994:140.

[3]“最高院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，参见人民法院网。最后访问时间为2012年7月15日。

[4]如《吉林市房地产交易管理条例》(2011)、《重庆市城镇房地产交易管理条例》(2011修订)、《深圳市人才安居暂行办法》(2011)等.

[5]陈耀东.商品房买卖法律问题专论.北京:法律出版社，2003:175.

[6]郑岐山.商品房买卖法律实务.上海:上海社会科学院出版社，2010:191－192.

[7]回购是商品房买卖中特有的概念，是指在商品房按揭贷款合同中，购房人无条件同意，在其不履行还款义务时，银行有权要求开发商将商品房购回，以回购款清偿债务，而开发商在银行提出回购请求时不得拒绝。回购实质上是购房人、开发商、银行三方预先达成的对购房人不履行债务时，如何处置商品房的约定，实务中，一般将其认定为是一种保证担保。参见沙骏.商品房按揭法律问题研究.西南政法大学硕士学位论文，2006.

[8]张景伊.房地产抵押登记中的几个问题.中外房地产导报，1998(213):33.

[9]金俭.房地产法学.北京:科学出版社，2008:277.

[10]王闯.让与担保法律制度研究.北京:法律出版社，2000:132;卢琼.房地产楼花按揭研究.中国房地产法研究(第1卷)．北京:法律出版社，2002:315.梁慧星教授在其主编的《中国物权法草案建议稿》中也认为，商品房按揭贷款的性质为让与担保。参见梁慧星.中国物权法草案建议稿.北京:社会科学文献出版社，2001: 776.

[11]《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第10条规定:“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”

[12]最高人民法院民事审判第一庭.商品房合同纠纷理解与适用.北京:人民法院出版社，2003:327.

[13]郑岐山.商品房买卖法律实务.上海:上海社会科学院出版社，2010:213.

[14]郑岐山 <注号 id="jz_0_244" />商品房买卖法律实务.上海:上海社会科学院出版社，2010:218.

[15]郑岐山. 商品房买卖法律实务. 上海: 上海社会科学院出版社，2010: 228.

[16]最高人民法院物权法研究小组.物权法条文理解与适用.北京:人民法院出版社，2007:520.

[17]《物权法》第179条规定:“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

[18]谢宏斌，蔡峰.商品房按揭贷款保险的法律制度研究.广东法学，2011(2):53.

[19]案例详见河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2011)郑民四终字第1010号。

[20]案例详见吉林省吉林市中级人民法院民事判决书(2007)吉中民再终字第18号。

[21]案情详见河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2009)郑民三初字第636号。

[22]陈耀东.商品房买卖法律问题专论.北京:法律出版社，2003:181.

[23]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[24]案情详见北京市第一中级人民法院民事判决书(2009)一中民终字第11703号。

[25]邓基联.房屋买卖合同纠纷.北京:法律出版社，2009:173.

[26]案情详见广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书(2011)南市民二终字第7号。

[27]案情详见北京市第一中级人民法院民事判决书(2009)一中民终字第953号。

[28]杜雄柏.房地产开发商假按揭行为研究.江西警察学院学报，2011(1):119.

[29]案情详见北京市西城区人民法院民事判决书(2008)西民初字第6670号。

[30]陈耀东.商品房买卖法律问题专论.北京:法律出版社，2003:200.

[31]冯瑞.房地产买卖典型案例剖析及相关最新法规.北京:中国建材工业出版社，2007:42.

[32]案情详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2011)二中民终字第14100号。

[33]邓承立，金文彪.保证人的追偿权及通知义务——对担保法三个法条的理解.当代法学，2003(8):123.

[34]徐武生.担保法理论与实践.北京:工商出版社，1999:113.

[35]案情详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2011)二中民终字第18773号。

[36]杨建林.不安抗辩权刍议.福建党校学报，2011(5):68.

[37]案情详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2011)二中民终字第15662号。

[38]沈从兵.个人贷款抵押房屋综合保险.中国保险，2003(8):55.