解除以后，商品房按揭贷款合同的当事人可以解除担保贷款合...

问题9　在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除以后，商品房按揭贷款合同的当事人可以解除担保贷款合同吗？

买房者与开发商签订的房屋买卖合同和买房者与银行签订借款抵押合同之间是两个相互联系又彼此独立的法律合同。两者之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系。联系紧密的理由是：①买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人）签订了商品房按揭贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人，买受人不得也无法将该贷款挪作它用；②现实中的买受人一般是普通百姓，他们的付款能力尤其是一次性付款能力较弱。同样，其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房（含现房及期房）作为担保物为贷款合同提供担保。因此，买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性，都是所购的房屋。

因此，作为担保贷款合同之基础的商品房买卖合同如果被确认无效、被撤销或者被解除之后，对按揭贷款关系会产生重要的影响，购房者有必要对这其间的关系分析清楚。在买受人依照约定支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给房地产公司，房地产公司交房并为买受人办理房产证后，购房合同的权利义务即归于消灭，但借款合同并不因此消灭，可独立存在直到买受人还清贷款为止。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。在商品房按揭中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同的无效将导致抵押合同与保证合同的无效，但当事人在抵押合同与保证合同之中另有约定的除外。

【问题分析】

按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者被解除的情形有以下11种：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求房地产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

（2）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以违反法律、行政法规的强制性规定为由，向法院申请确认该合同无效，并要求房地产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

（3）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可根据我国《合同法》的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同，并要求房地产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

（4）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实，买受人可根据我国《合同法》的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同，并要求房地产公司返还购房款并支付相应利息及赔偿损失。

上述4种情形，买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（5）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

（6）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

（7）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，其面积误差比绝对值超同3%，买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息，但合同中另有约定的除外。

（8）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同，但合同中另有约定的除外。

（9）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

（10）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。

（11）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

如果商品房买卖合同因为以上的原因被确认无效、被撤销或者被解除，按揭贷款合同关系中的三方当事人即作为借款人和抵押人的买房者、作为保证人的开发商与作为贷款人和抵押权人银行可以何种方式维护权益，减少损失呢？

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房司法解释》）第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该条规定了担保贷款合同的解除权。需要注意的是，本条中对于“解除”没有指明是法定解除还是协议解除，应理解为包含两者；当事人应当理解为包括买房者、银行和开发商三方当事人。

但是《商品房司法解释》并没有明确买受人、开发商或者银行以何种方式解除三者之间存在的担保贷款合同。根据《合同法》第九十四条关于当事人可以解除合同的情形规定来看，《商品房司法解释》详细规定的商品房买卖合同的解除以及担保贷款合同的解除是属于“法律规定的其他情形”，而《合同法》第九十六条又规定了当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，可以得出，买受人、开发商、银行主张解除担保贷款合同可以采取通知的方式进行。这里的通知具有法律上的证明解除责任的效力，因而采用书面的通知较为妥当。

因商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者被解除致使买受人主张担保贷款合同解除之后，根据《商品房司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人”。所以开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还银行和买受人。

根据《商品房司法解释》第二十五条第一款之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”银行作为担保权人此时对其权利的保护享有充分的选择余地，除了可以以书面通知的方式解除担保贷款合同之外，也可以就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。法院可以将担保贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷合并审理。这条是对银行起诉权的规定，在市场交易时，担保贷款合同纠纷对银行而言是一个风险，法律需赋予银行以合法的手段防范风险，减少损失。

【专家提示】

商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，以支付购房款为特定借款目的的担保贷款合同，就失去了继续履行的基础。并且，因商品房买卖合同的标的物与抵押物是同一的，买卖合同的标的物归属发生变更，担保抵押物的所有权（归属权）也随之变更。购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。怎么还呢？首先由于购房合同被解除，房地产开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。然后，购房者应依据《贷款通则》第三十二条第五款“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。

实际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为购房者所购房屋已经向银行作抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了房地产开发商的利益，房地产开发商绝不会吃亏。所以，就只能由房地产开发商将应退购房款分为两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者。属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”之规定，从而接收还款，终止借款合同。

作为购房者，对于商品房买卖合同的解除情形以及担保贷款合同的解除条件要有清晰的了解，这样在发生商品房买卖合同纠纷时，在担保贷款合同关系中能切实维护自身的利益。

【典型案例】

2002年8月，郭某与某房地产公司（以下简称“房地产公司”）签订了商品房买卖合同：房屋总价款26万元，郭某于2002年9月15日前，支付首期30%房价款7.8万元，余下房价款18.2万元以办理银行按揭的方式支付；房地产公司于2003年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因无法交付的，交房日期可延期至2003年3月31日，并且房地产公司应于交房后3个月内，即2003年6月30日前办理房产登记手续。郭某按约定支付了首期7.8万元房价款后，于2002年12月23日通过房地产公司同××银行××支行（以下简称“××支行）签订了借款合同及商品房抵押合同，并且房地产公司为郭某的借款提供了保证担保，房地产公司与××支行对商品房买卖合同的标的物房产在房产管理部门办理了抵押登记。2002年12月，经审批，××支行对郭某发放了购房贷款，18.2万元一次性划入房地产公司在××支行开立的账户中。2003年3月，房地产公司如期交付了房屋，并于2003年5月办理了房产登记手续。郭某入住后，发现房屋结构质量与合同约定有所出入。经交涉，房地产公司表示，因技术问题房屋结构确实与合同预定不符。2003年7月，郭某与房地产公司达成解除商品房买卖合同的协议，因涉及郭某同××支行的借款合同与房产抵押合同，双方通知了××支行。三方在如何处理涉案房产问题上发生了争议。2003年8月15日，郭某向人民法院提起诉讼，要求解除与房地产公司之间的商品房买卖合同，双方返还财产。案件审理中，××支行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼，对郭某与房地产公司争议的房产主张优先受偿的权利。

法院经审理后认为，《商品房司法解释》第二十四条和第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除或被认定无效时，买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。本案中，××支行以有独立请求权第三人身份参加到郭某与房地产公司的诉讼中，主张对抵押物的优先受偿权，人民法院对三者之间的法律关系可以一并予以解决。在解除房地产公司与郭某之间的商品房买卖合同的同时，依据第三人××支行的请求，解除其与郭某的借款合同，各方财产恢复到合同成立前的状况，即房地产公司将郭某所欠××支行的贷款18.2万元直接支付给××支行，其余款项7.8万元支付给郭某，郭某返还给房地产公司权利完整的房屋，从而一并解决买受人、开发商、按揭银行之间的多重法律关系。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”借款合同解除后，能够恢复原状的，可以要求恢复原状。因此，判决在解除房地产公司与郭某之间商品房买卖合同的同时，依据第三人××支行的请求，解除其与郭某的借款合同，各方财产恢复到合同成立前的状况。