增强商品房面积意识

5　面　积

增强商品房面积意识

需要弄清的面积概念

房屋面积的组成部分

关注面积陷阱

产生纠纷的主要原因

面积纠纷的处理方式

购买商品住宅的价格，通常是每平方米单价与销售面积的乘积。在单价既定的情况下，面积的多少决定了房款高低。所以，买房者无不对房屋建筑面积大小非常关心。

然而，越是买房者关心的，就越容易存在猫儿腻。买房时的单价是一清二楚的，可是销售面积的计算却总是存在着一定出入。一般来说，一套商品房多算一两个平方米面积，怎么也觉察不到，可买房者却要为此多掏出几千元乃至上万元，买房者对此感到十分冤枉。

尤其是，面积的测量和计算具有很强的专业性和技术性，买房者基本上无法了解计算细则，只能听之任之。自己的权益受到侵害，也往往并不知晓。

而一些不法开发商，正是利用买房者没有能力复测整幢建筑面积这一点，在面积上大搞猫儿腻，从而使得一方面让买房者补交3％的买房款，另一方面，又让买房者少得3％的套内建筑面积，并且还要长期为此支付物业管理费、供暖费等各种费用。

据中国消费者协会统计，面积计量方面的投诉，是商品房投诉的一大热点。尤其是计量问题、房屋面积缩水、公摊面积计算不清等，更是令人烦恼。

现在的当务之急是，要增强买房者的商品房面积意识，切实搞清产生面积纠纷的主要类型和地方，这样才谈得上维护自身合法权益。

增强商品房面积意识

房屋面积是商品房买卖合同的主要条款之一。由于我国商品房销售实行预售许可证制度，所以在预售面积与实际面积之间出现一些误差是难免的，而完全没有误差是不现实的。

现在的问题是，一方面，这种面积误差的大小应该控制在一个合理范围内；另一方面，误差出现之后，要有一个合理、合法的处理办法。因为买房款是和建筑面积紧密联系在一起的，面积的误差实际上反映了买房款的多少，涉及到买房者和开发商双方的利益。

更加复杂的是，商品房的面积概念繁多，它在调整双方利益方面的关系错综复杂。例如，当建筑面积不变、套内建筑面积缩小时；或者，套内建筑面积不变、所分摊的共有建筑面积增加时，都会给买房者利益造成损害。如果两种情况并存，这种损害作用就更大。

所以，买房者有必要了解并搞清关于房屋面积的相关概念。

防止商品房面积缩水

增强商品房面积意识，关键在于防止商品房面积缩水。因为面积缩水，就意味着房价变相提高，意味着你多付了冤枉钱。而要做到这一点，主要是做好以下三方面工作：

（1）比较得房率。在选择住房时，一定要仔细比较商品房的得房率，即住宅的套内建筑面积与销售面积的百分比。同样的销售面积，其得房率是不一样的。得房率越高，相对而言房价就越低（但也只能表明相对房价越低）。

（2）用商品房买卖合同进行约束。目前最常见的情形是，买房者在收房时会发现建筑面积有所增加，但不超过3％；套内建筑面积减少，公摊面积增加了。这种情况对买房者明显不利，而且令你无可奈何。

为了维护自身合法权益，买房者在签订合同时应当约定“套内建筑面积不得减少百分之多少（例如2％），公摊面积不得增大百分之多少（例如也是2％），否则怎么处理（如果退房，应当包括哪些费用；如果不退房，应当如何承担违约责任）”，以便掌握主动权。

通常，开发商更愿意使用“同比例增减”等类似约定。但是这样的概念既难懂，又缺乏法律依据，实践中很难掌握。

（3）收房时的实测。买房者在收房时一般比较注重验收质量，而忽视对实际面积的复核。而这种对实际使用面积和墙体面积的复核，有利于判断是否存在面积误差。一旦发现问题，便于及时进行协商处理。

得房率不是越高越好

增强商品房面积意识是一件好事，但应当注意的是，得房率并不是越高越好。

这是因为，得房率虽然是衡量商品房使用效率的重要标准，得房率越高表明公摊面积越小，但是，买房者并不应该盲目追求得房率。

根据国家指导性规定，高层建筑的得房率不低于70％、多层建筑的得房率不低于75％。一般来说，得房率处于70％～80％是比较合理的。当得房率过高时，就要关心究竟是设计有问题，还是采用了什么先进设计?如果是前者，就得不偿失；如果是后者，当然就大喜过望了。

除了这两种情况，还有一种可能是开发商在玩数字概念。

需要弄清的面积概念

有关商品房面积的概念很多。搞清这些概念，既有助于理性消费，又可以避免上当受骗。相关面积概念分别解释如下：

建筑面积

住宅的建筑面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包括房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积

住宅的使用面积，是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。住宅使用面积能够比较直观地反映住宅的使用状况，但目前楼盘销售一般不用使用面积计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也要计入使用面积。

我们通常所说的使用率，就是指使用面积与建筑面积之比。

公用面积

住宅的公用面积，是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

买房者购买的住宅中的建筑面积就存在公共面积分摊问题。

实用面积

住宅的实用面积，是指“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内建筑面积

住宅的套内建筑面积，是指套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积之和，或者建筑面积、分摊的共有建筑面积之差。

我们通常所说的得房率或实用率，就是套内建筑面积与建筑面积之比。

套内使用面积

住宅的套内使用面积，也叫套内面积，是指套内房屋使用空间的面积，即在实用面积基础上扣除了柱体、墙体等占用空间后的面积。

它的具体计算方法是以水平投影面积按下列规定计算而得：

（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井，均要计入使用面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积

商品房住宅的套内墙体面积，是指套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。

其中，各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

公摊面积

商品房住宅的公摊面积，是指直接为居住服务的公共空间，如过道、楼梯等。这部分空间需要分摊到每套房中，由购房者共同分摊。

基底面积

商品房住宅的基底面积，是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

房屋面积的组成部分

商品房住宅面积是物业买卖的一个基本数据。全国大部分省市的开发商，现在实行的仍然是国家制定的《建筑面积计算规则》。该规则规定：

商品房销售面积=买房者所购买的套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

其中，套内建筑面积为独立产权，分摊的公用建筑面积为共有产权。

由于商品房住宅建筑面积的计量问题主要症结在于公摊面积是否明确、计量是否正确，而目前通用的房屋买卖格式合同中并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式，所以，买房者最需要掌握以下三部分内容：一是了解建筑面积的计算方法；二是了解阳台、凉台、飘窗面积的计算方法；三是公用建筑面积的分摊原则。

房屋面积的组成部分包括：

建筑面积

现行的住宅建筑面积计算方法，依据的是2002年5月1日起执行的国家建设部建住房（2002）74号文件《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，其主要内容是：

（1）在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

（2）根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

（3）房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

①房屋层高。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

②外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

③斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度） 2.20米以上的部位计算建筑面积。

④不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

⑤变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

⑥非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度） 2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

⑦楼梯下方空间。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

⑧公共通道。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。

⑨二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

⑩与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

（4）房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

阳台面积

封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

没有封闭的阳台、凉台、挑廊、挑阳台（底阳台），按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。

凹阳台，按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。

半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

应当提请注意的是，阳台的封闭与否及其式样，应当按开发商经过报批的商品房规划设计图为准，不能擅自变更其封闭方式。内阳台在房产证的附图中不作表示。

由于商品房买卖合同中的阳台面积与房产证上的阳台面积是按不同标准计算出来的，所以房屋的实际面积应当以房产证登记为准，以此确定买房价款。

当楼层高度在2.80米以上时为一自然层，但建筑物内的阁楼（包括“∧”字形或斜面结构屋面的顶层阁楼），以及夹层、插层、技术层等，都不计算自然层，符合技术规范的可以计算建筑面积。

平天台、飘台、天台上的花园和游泳池，不能计算建筑面积；飘阳台、飘走廊等，在房产证的附图中应当作面积注记，按面积的一半计入总建筑面积。

分摊的公用建筑面积

整栋建筑物的公用建筑面积，通常是整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并且扣除已经作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚以及人防工程等建筑面积。

公用建筑面积一般分为以下两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积分摊的原则主要有：

（1）开发商在办理商品房预售许可证时，就应当提交公有建筑分摊部位，说明分摊部位的各项用途、所在位置（楼层、房号）、被哪些楼层分摊。

分摊部位如果因为多用途混用而空间不明确，难以用文字描述，应当另附图纸予以确定，并且作为其预售合同附件。而这些都将作为备案文件。合同中的分摊面积要与备案一致。

（2）公共面积的分摊系数是由楼的使用功能来决定的。因此，一幢楼房有一个或多个公共面积分摊系数是完全可能的。

当然，如果是使用功能单一、布局相同的住宅楼，公摊系数只有一个。如果是两种使用功能的商住楼，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。如果是多种使用功能的综合楼，出现多个公共面积分摊系数的可能性更大。

（3）户型面积相同，分摊后的建筑面积有可能不同。

例如在高层建筑里，如果只有局部楼层有电梯，就会至少出现两种分摊系数。

（4）每幢商品房所分摊的物业管理用房面积，可以占用该幢商品房建筑面积的4‰左右，但最高不超过6‰。

如果分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，可以按照该幢商品房设计的最小单元或最小一间房屋的建筑面积确认。但是，如果开发商把物业管理用房兴建在地下停车场上面，或者将地下停车场挪作他用，除了合理分摊面积以外，其他多出来的物业用房应当出售，出售的房款应该退还给买房者。

（5）公用面积的分摊部位（如阳台的封闭、半封闭格局），应当按照规划设计等有关规定，在商品房预售前确定；一旦开始预售就不得变更分摊部位，否则买房者有权退房。

（6）公用面积分摊后，产权归摊得的业主所有，开发商无权作另外用途。

（7）会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，以及开发商无偿提供给一些经营单位的投资，提供给居委会、派出所使用的房屋，都不能作为公用建筑面积进行分摊。

（8）地下室能不能算公摊面积，不能一概而论。既要看有关政策对地下室的产权与分摊部分所做的规定，又要看买房者与物业管理、开发商所签的商品房买卖合同。

例如，有关政策规定，6层以上的高层建筑都必须设有地下室，而这种地下室一般都有两层：

地下一层是设备层，其中一部分用于放置水泵等设施的，可以计入公摊部分，业主只有公共产权；另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售。如果出售给买房者，买房者当然就有独立产权了。

地下二层是人防层，战时做为人防公事使用，开发商在和平时期一般都把它当做地下车库出租，产权归全社会所有，所得收入的分配要与其主管部门人防办公室协商。

如果买房者与开发商所签订的商品房买卖合同中，明确表明地下室的具体位置、面积是否有产权等，那么就得按照合同办理，是谁的产权租金就得归谁。

（9）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值，其中有一项超出3％时，买房者就有权退房。

（10）在具体计算分摊的公用建筑面积时，一般采用以下公式：

某单元分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×该单元套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/（整栋楼宇）建筑面积之和

关注面积陷阱

面积陷阱是开发商故意造成的面积误差，主要表现在开发商利用买房者缺乏相关知识而采取合同欺诈，有意夸大或缩小商品房买卖合同的房屋面积，从而造成在最终交房时面积发生误差。

面积陷阱的常见手段有：

利用阳台做文章

由于不同类型的阳台其面积计算标准各不相同，所以在商品房预售中，先说阳台是未封闭的，到实际交房时却变成封闭的了。

部位定性不明确

在商品房面积计算中，不同部位的计算规则大相径庭，开发商往往利用这一点设陷阱。例如在预售时把本该记入商品房面积的假层说成是不计入商品房面积的阁楼，实测时房屋面积就会突然增加不少。

利用合同打掩护

在签订商品房买卖合同时，实写房屋建筑面积，虚写或不写套内建筑面积和公摊面积，以达到夸大宣传高得房率的目的。交房时，虽然房屋总建筑面积不变，但套内建筑面积减少了、公用分摊建筑面积增加了。

产生纠纷的主要原因

商品房住宅面积产生纠纷的主要原因，无一不是因为面积涨水或缩水，即预售商品房最初合同上的面积与最后房产证上的面积及实测面积有差异。

之所以存在这种差异，是因为以下五种原因。了解这些原因，对买房者认识和处理面积纠纷会有帮助。

正常误差

正常误差是指商品房买卖合同上约定的面积，大多是根据图纸来计算的。在实际施工中，发生与原设计尺寸有误差的情形是完全可能的。但一般来说，这种误差不会超过3％。

设计方案变更

开发商在预售商品房后，有可能会因为市场需求变化而变更建筑设计方案。由此可能引发的面积出入，开发商应当及时书面通知买房者，以便买房者做出是否退房的决定。但是开发商又很担心买房者因此而退房，所以会故意拖延告诉买房者，结果造成无法及时调整商品房买卖合同上的面积数据。

这种变更设计包括房屋和小区两部分。前者会直接影响到套内建筑面积的数字大小，后者会影响到公摊面积的数字大小。这种变化的结果是，买房者在房屋竣工时的最终建筑面积会产生误差。

施工误差与测绘误差

商品房销售时对房屋面积所作的预测，是由开发商委托有资质的测绘机构测量的。可是在竣工验收时，按照规定只能由房管部门下属的有资质的测绘部门按统一测量法规口径进行面积认定，以此作为法定的产权登记面积。

由于其中涉及到两个测绘部门，所以必然会出现一些误差。由于实测的房屋面积一般不会出问题，所以应当以房产证上的面积为准。

双方理解不一致

商品房测量规范中有关公用建筑分摊面积的确定及分摊原则的条文是非常复杂的，各方对此的理解有可能不一致，从而产生面积误差。

数据计算错误

测绘作业人员工作中的疏忽，以及测绘工作程序的不严密，都可能导致数据计算错误。

面积纠纷的处理方式

可以说，虽然商品房住宅出现面积误差的性质各不相同，但其结果是客观存在的。为此，应当采用不同处理方式，既正视现实，又不至于使自身合法权益受到侵害。

正确判定面积误差

讨论面积误差的前提条件是：确定面积确实存在误差。由于房屋面积的标准答案是房产证上的数据，所以，当在领到房产证之前，无论买房者认为面积减少了，还是开发商以自己的计算数据为依据要求买房者追加付款，都是没有法律依据的。

虽然没有法律禁止买房者个人进行房屋测量，但一般来说，买房者个人很难做到测量准确，所以其测量结果无法成为法律意义上的证据。

即使是面积测绘机构，除了要严格执行相关技术操作外，还必须按审查合格的施工图进行商品房面积预测，而不是开发商提供什么图纸就按什么图纸测绘。否则，发生面积纠纷时，开发商和测绘机构必须共同承担责任。

商品房项目取得预售许可证后，预售方案相关的内容不得随意更改。开发商如果要调整已经审查过的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积等，必须提供规划行政主管部门的批准文件，以及审查机构的审查变更说明和重新测绘的房屋测绘技术报告书。

那么，判定面积误差的依据究竟是什么呢?根据国家现行法规，各级技术监督局和房地产管理局都是权威机构。但考虑到房屋管理部门负责房产证的制作和颁发，所以应以房管部门的测量依据为主。如果当事人对房管部门的测量结果不服，可以提起行政复议或行政诉讼。

发生面积误差的处理办法

根据2001年6月1日起实行的《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”

该办法已经对面积误差的处理办法作了详细规定。需要指出的是：

（1）面积误差比绝对值在3％以内、以外的处理原则，是商品房买卖合同未作约定时的情形。如果商品房买卖合同中已经做了约定，应当按照约定办理。

此外，有些开发商把这一条作为合同的法定条款，不允许或不同意与买房者约定其他处理方式，这种做法明显违背该办法的制定本意，对处于弱势地位的买房者是不利的。

例如，该办法第21条，规定当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积以及面积误差的处理方式，就非常明确地授予了买房者约定对所买房屋任何一个组成部分面积误差处理方式的权利。

另外，在《商品房买卖合同》示范文本中，第5条也把“当事人自行约定”作为第一个选择项。

这些都充分说明：商品房买卖合同与其他合同一样，当事人有平等的权利和义务，不能因为商品房的特殊性就赋予开发商特权。

（2）如果是按套（单元）计价的预售商品房，开发商应当在商品房买卖合同中附录所售房屋平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内，总价款维持不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，商品房买卖合同中未约定处理方式的，买房者可以退房或者与开发商重新约定总价款。买房者退房的，由开发商承担违约责任。

（3）上述约定如果不是出现在商品房买卖合同中，就很难得到这“3％”的保护。

例如，2003年11月，北京的一位买房者与开发商签订了一份购买商品房认购书，双方约定：该住宅销售建筑面积94.86平方米（实际面积以房管局实测为准），每平方米单价2737元，多退少补。该住宅后经房管局测得面积为101.55平方米，面积误差比达到7％。买房者只愿意再支付3％以内的房款，而开发商认为，双方签订的不是《商品房买卖合同》，所以买房者需要按照认购书的约定补齐这7％的房款。法院判决认为，双方签订的认购书应当认定是商品房预售合同，合法有效。双方对面积误差的约定具有约束力。买房者无法证明开发商存在故意扩大售房面积的恶意，且又不是签订的商品房买卖合同，因此应当按照实际面积多退少补。

（4）建议买房者尽量实行套内建筑面积计价办法。因为采用套内建筑面积计价，明确、直观、实在，买房者有条件自行测量和核实。

（5）按套内建筑面积计价的买房者，在签订商品房买卖合同时，最好能争取和开发商签订以下补充约定：

“开发商应保证‘建筑面积’和‘套内建筑面积’的实测面积与合同约定面积的误差等比增长。发生不等比增长或反向变化时，由买房者选择是以‘建筑面积’还是以‘套内建筑面积’的误差结算房价款；如果‘建筑面积’和‘套内建筑面积’其中任一面积误差绝对值超过3％，买房者均有权解除合同。”

或者，“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款”。

（6）买房时最好选择施工进度比较快（如主体结构已经封顶）的楼盘，这种住宅出现较大面积差异的可能性会大大减少。

（7）入住时别忘记向开发商索要测绘部门的实测报告。

（8）对于一些已经将商品房住宅销售的公摊面积进行网上公示的地方来说，买房者应当注意，网上公示的公摊面积只有参考价值。

这是因为，开发商与政府建设委员会（建设局）之间的关系是行政法律关系。当开发商在取得预售许可、擅自更改公摊面积时，建设委员会可以对其处以罚款等行政处罚。而开发商与买房者之间的关系是民事法律关系，双方所签订的商品房买卖合同是最具有法律效应的文件。

由于法律关系不同，不排除某些开发商甘愿接受行政处罚而在商品房买卖合同中私自加大公摊面积、损害买房者利益的可能。

所以，在买房者因为公摊面积与开发商产生纠纷时，这些数据并不能成为法律诉讼中的有力证据。

比较可靠的办法是，将网上公示的公摊面积数据写入商品房买卖合同中，同时，保存好开发商提供的广告、楼书、宣传彩页等，以便作为今后出现面积纠纷时的法律诉讼依据。